投资商用物业之持有风险

　　方法论

　　对于没有商用物业持有经验的人来说，无论之前有多少住宅投资经验，无论之前怎样熟读每一条租赁合同条款，除了可能有超出预期的空置时间之外，还会突然冒出一些毫无征兆的问题，打一个措手不及，发现租金降也不合理，不降也不合理，空置着的商用物业虚弱xx，高昂的持有成本，给租客借机压价的底气。

　　至少预留3个月的持有资金

　　“拖欠房租———空置———再出租”是商用物业持有过程中最为经典的“杯具”。尤其是对于中小投资者来说，面临的租客也是中小型公司。若参考2009年一份关于深圳、广州等五城市中小企业生存周期的调研报告，其中引用了各地工商局的注册和注销数据，显示深圳3年以内倒闭的公司占到全部倒闭公司总量的63%以上，平均生命周期为2.55年，所以租客的生存状况尤其是那些刚刚成立不久的小公司的消失概率，xx是可以预计的。

　　“杯具”通常都是从拖欠房租开始，几经扯皮终于劝离，不可预测的空置期后，再次对外出租，这三个环节无一不是耗时、耗力、耗财的。更有甚者，现在都用笔记本电脑，一夜之间公司蒸发，连电脑都不会剩下一台，满屋子的桌椅板凳，找个收旧货的过来估个价，发现无论如何也超不过500块。对此，专家建议一定要在租赁合同中严格规定交租时间，一旦超时果断解决，拖延只会让你更加被动。

　　除非租赁市场特别旺盛的片区，通常来说商用物业的空置期远远超过住宅，2-3个月是比较幸运的，不少写字楼投资者都会遇到空置6-12个月的经历，而一位社区铺的投资者则表示由于修地铁，他的商铺也已经空置了1年多。专家建议，为了避免将来因为资金断链而匆忙抛售，一定要预留持有资金，可支持3个月的资金是起码的。

　　在持有资金方面，各位专业人士也都提醒务必先将物业管理费了解清楚。对于一些号称xx或者成熟的写字楼或商场，动辄20多元/平方米/月的物管费并不罕见，如果持有商用物业面积较大，物业管理费{jd1}是笔大开支。专家甚至建议如有可能，未来加息之后月供的增加以及将来若开征物业税带来的持有成本再度增加，{zh0}也能提前有所考虑。

　　租金下降或影响将来出售

　　超过3个月没租出去已经严重影响了业主的信心，如果超过6个月没有租出去，问题就已经超出了心理范畴，而是实实在在将要出现经济危机了。所以难免有业主会在{zh1}时刻，降低租金，尤其是对于可比性较差的商铺来说，租金弹性相当大。当然，此举对于资金相当有压力的投资者来说也属明智之举。

　　但是对于准备在租期内转手的投资者来说，还有一个问题{zh0}还是一并考虑在内。商业地产多数时候不是从租金倒推出价格，就是从价格倒推出租金，下一个接手的人想必也难例外。若他以xxxx率作为考量一个物业是否值得买进的最核心的内容，一旦租金降下来，或者承诺N年之内租金不上涨，都将影响整体的xxxx率的排名。对于商用物业而言，一张不划算的租约或许能够帮你度过短期的难关，但是却有可能成为将来物业出手的一大障碍，这个问题专家建议还是需要考虑，包括将来遣散低租约的租客需要多少费用，都不妨早做计算。

　　此外，所投资的物业出现行业扎堆现象，一些成熟片区的写字楼经过很多年的沉淀，留下来的公司会集中在几个行业，那么接下来你的租客出现在这些行业的概率就要大很多，如果眼见有的行业日渐没落，“三段论”频繁发生，选择退出也未尝不可。再者，若发现承租公司在进行违法经营，没有进行租赁备案的业主则要承担的相应连带责任，这种情况若无法报警寻求解决，还是提前解约，收回房屋为宜。

　　理财贴士

　　小心物管费被拖欠成“天文数字”

　　对于没有进行过写字楼投资的人来说，拖欠物管费的数额之大可能是难以感受到的。以罗湖某写字楼为例，租金不过是50元/平方米/月，但是物管就有可能高达20多元/平方米/月。通常租赁时都是采用两押一租，拖欠3个月的物业管理费可能会接近2个月的房租。有写字楼投资客反映，在某一租客悄然离场后，发现欠下的物业管理费竞高达十几万，他后来算过一笔帐，租客欠下的物管费已经撤底冲抵了楼市上涨带来的收益。对他来说这套写字楼持有2-3年，就这一单物管欠费，险些变成负收益。专家建议，与物业公司保持定期联系，一旦发现苗头不对，一定要联合物管公司催缴或发出正式的书面声明，不要让自己成为租客的物管ATM机。

　　（本期专家支持：中原地产市场研究部总监王世界、美联物业工商铺总监姜奇夫）