经济适用房政策优于扩大土地供应


国家发展改革委价格监测中心日前发布<2007年上半年房价分析及后期走势预测>报告,报告显示,尽管政府正在逐步修改"过去的供地紧缩政策",扩大土地供应,但却发现被竞拍的土地很多都没有开发,被开发商囤积起来。房地产商通过"囤积土地、改变推出楼盘的节奏",从而加剧供求矛盾,继续推高人们对未来房价的预期。

      建设银行研究部最近出台的一份报告也佐证了房地产开发商的这种"囤积操纵术",该报告显示,2001年初至今年5月份,房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米,但实际仅开发完成12.96亿平方米,不足购置面积60%,相当数量的土地被囤积和倒卖。

      坦率地说,这一局面和地产商的博弈策略肯定让多方始料未及、异常尴尬的。并不是地产商太狡猾——相反他们的理性和套利是无可置疑的——而是应该理性总结调控房价的一些措施,避免"行政式幼稚病"和"市场化幼稚病"交替发作的情形。对付房价上涨,一开始采用提高交易税手段来抑制炒作热度,对房地产交易产生"冷冻效应",但同时却限制土地供应。税收造成了转嫁,提高了房价。土地供应的萎缩加大了市场恐慌,制造"住房紧缺"的预期。随后房价飙升的主要罪责是"官商勾结",地产商偷税、黑中介作乱等等。但一系列措施之后的房价依然故我。

      然后"通过扩大土地供应来调控房价"的思路获得了认可。这期间穿插了一些舆论闹剧,例如是否要公布商品房住房成本、是否要推广"两限房模式"的闹剧。土地大量流入市场,一定会产生未来房价走低的预期吗?也并不然,因为地产商也有其巧妙的博弈,他们可以通过控制开发速度的方式或者将土地像"房子"一样进行"倒手"。

      "市场化幼稚病"的患者们总是"供需曲线即时生效"教条的奴隶。他们从来不懂市场结构的特征。中国的房地产市场的源头土地市场是"垄断型"的,那么,房地产商也会学地方政府那样来对其从市场上购买的"土地"进行"垄断式的开发或者囤积"。土地的(地方)政府垄断属性是现实,在此条件下,则需要政府直接参与到房地产楼盘开发上来,而不仅是认为保持这种"加快土地发放的姿态"就是所谓的市场化调控。简单地说,就是政府应大规模地修建经济适用房。政府在房地产市场的责任是"纵向一体化"的,不能够轻易做环节上的分解。简单地说,控制了上游,它也应该负责下游。

      如果政府把大规模修建经济适用房的策略当作是控制房价的最根本、最核心的策略的话,那么房价上涨之势肯定将继续下去。必须承认,某种"市场化幼稚病"式的向地产商扩大土地供应的做法,在未来肯定能抑制住房价,打击房地产泡沫,但其代价将是异常惨痛的。银行坏账将会被"堆高"到一个骇人的高度。尽管这种扩大土地供应有助于地方政府从土地出让上多赚一些,但每增加一块钱的土地收入在未来可能将带来十几块钱的银行坏账。从长远看,这是一笔不划算的买卖。

      "土地囤积"的事态使得政府的{dy}反应就是大规模清理土地,但这其中一些地产商可能会对土地做一些"浅度开发"来搪塞,而政府也并不能直接要求房地产商必须在何时推出楼盘,因为市场经济并不需要那样的严格管制。因此,清理土地运动对房价回落的作用是微弱的。今年前5个月,90平方米以下普通商品住房投资仅占商品住宅投资的17.2%,远未达70%以上政策要求的事实也证明了,行政型的住房结构管制不如人意。

      "正途"只有一个,就是政府大规模修建小户型的经济适用房。政府应该每年公布经济适用房的总修建面积以及合理预期价格的计算公式、经济适用房的分配规则(加强其透明化操作)。只要近几年经适房的修建面积占新建住房面积的50%以上,同时将经适房变成一个开放性的(取消单位福利房系统,并轨到统一的经适房系统 )、微利的(包含着地价和建筑成本的)、不限制过低的家庭年收入的(达到分流商品房的购买力目的,否则这些有资格买经济适用房的人群也没能力去买)、有很强社会公平感的体系,这无论对于民生、还是对于银行风险控制以及中国经济的长远发展都是重大利好。