罗某诉郝某与赵某房屋买卖合同无效财产权属纠纷案

民事代理词

河南路德律师事务所律师王长华

二○○八年十一月二十六日

博主按：出于对相关当事人的尊重，在此特省略了当事人的名字。

代理词摘要

一、第三人罗某不知情，是受害者，其合法权利受到侵犯。

被告瞒着妻子与原告签订房屋买卖合同后，欺骗妻子说房子租给他人居住了，租房的事情也都由被告自己来处理。由于被告极端大男子主义，做事武断，再加上工作的特殊性，因害怕被告吵骂，罗某不便多问也不敢多问。再者被告每年都给罗某几千块钱说是收的房租。因此，罗某也就对租房的事信以为真。另外，原、被告所签订的合同上也没有罗某的签名和授权，这也说明卖房事宜并没经其同意，属于被告擅自处分行为。

二、本案原告购买房屋时并非善意，因此该房屋买卖合同无效。

房产证上虽然只有被告一个人的名字，但房产证上明确写着“房改房”、“成本价”字样，原告在签订合同时明确知道被告是结过婚有老婆的人。本案原告作为长期从事房屋买卖的专业人士对此更应该引起充分注意，对所购房屋应当属于被告夫妻共同所有不应该说不知道。在这种情况下，一般人都会想到被告有妻子，房屋可能就是夫妻共有房产，而按照正常人的一般习惯在进行诸如购买房产这样的重大事情时都会询问对方其老婆是否同意。而本案原告作为一个xx民事行为能力人，并且是长期从事房屋买卖的专业人士，却对此故作不知，其主观状态并非善意。根据《{zg}人民法院关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见（试行）》第89条之规定，除非受让人是善意、有偿，否则在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定转让财产的合同无效。所以，本案原告赵某与被告郝某所签订的房屋买卖合同无效。

三、关于婚姻法司法解释（一）第17条的适用

原告既然不是善意，也拿不出有力的证据来证明其“有理由相信”，因此，本案不能适用婚姻法司法解释（一）第17条第二项中的例外规定，而只能适用第二项中的原则性规定，即夫妻一方擅自处分诸如房产之类的重大财产的行为无效。可见，根据该条的规定和本案的事实，该房屋买卖合同同样是无效的。

四、擅自处分夫妻共同财产属无权处分，罗某拒绝追认，故合同无效。

根据《房地产管理法》及《物权法》的规定，对共同共有房产的处分必须经全体共有人的书面同意。对于共有房产，每个共有人所享有的所有权都及于整个房产的全部，但其处分权能因共同共有关系的存在却只能集体联合行使，而不能各自单独行使。任何人都无权自作主张、擅自处分共同共有的房产。郝某虽然对房屋这一重大财产享有所有权，也具有一定的处分权，但是基于夫妻之间的共同共有关系，其所享有的这部分处分权必须同另一方的处分权一起共同行使才能发生效力。任何一方没经对方同意而擅自处分房产的，即属于无权处分。无权处分的合同效力待定，罗某拒绝追认，故合同无效。

五、本案中的房屋没有过户，不构成善意取得，赵某没有取得房屋所有权。因此，罗某作为房屋的所有权人有权依法追回自己的房屋，罗某的请求法院应当予以支持。

代 理词

尊敬的审判长、审判员和人民陪审员：

河南路德律师事务所接受本案第三人罗某的委托，指派我参加本案的诉讼活动。根据本案庭审查明的事实，现依法发表如下代理意见，请法庭在裁判时予以充分考虑。

一、第三人罗某不知情，被告郝某擅自签订合同卖房侵犯了罗某的合法权利。

郝某与罗某于1982年结婚。婚后，双方在郝某单位的房子内居住。郝某在性格上比较自负，极端大男子主义，再加上职业习惯，在处理家庭事务时总是独断专行，从不跟妻子商量。1998年罗某从其单位分得一套面积更大的房屋，于是夫妻双方于1999年元月从幸福路的房内搬出，之后该房就空闲着。后来，郝某曾让其朋友和亲戚无偿住过两年，之后该房就又一直空闲着。2001年初郝某单位推行房改房的福利政策，于是夫妻双方就以房改房的方式从郝某单位购买了这套曾经居住过的房屋（郑州市二七区幸福路9号院4号楼1单元8号）。2002年2月的{yt}，郝某回家对罗某说自己把幸福路的房子租给一个朋友住了。罗某想着房子闲着也是闲着，租出去得个额外收入也挺好的，也就同意了租房一事。之后，被告在年底都会给罗某几千块钱说是收的房租。由于罗某工作比较忙，身体不太好，住的地方离出租房屋所在地也比较远，再加上武断专横的郝某不让罗某插手租房的事，因此租房事宜也都由被告郝某一个人来处理。直到今年赵某要求郝某办理房屋过户手续时，罗某才知道自己一直被蒙在鼓里。原来郝某早已偷偷的与赵某签订了房屋买卖合同把房子卖给了赵某。同时，原、被告所签订的合同上也没有罗某的签名和授权，卖房行为xx是被告擅自处分夫妻共同财产的行为。可见，郝某与赵某签订房屋买卖合同一事，xx是瞒着罗某进行的，罗某对此并不知情。被告郝某擅自卖房的举动显然已经侵犯了其妻子罗某的合法权利。
    二、原告购买房屋时并非善意，因此该房屋买卖合同无效。

本案讼争的房屋是郝某与罗某在婚姻关系存续期间在享受房改房的福利政策时以成本价格购买的，依法属于夫妻共同财产。由于房改房是对特殊职工家庭的福利照顾，所以习惯上在房产证中就只登记售房单位职工一个人的姓名（如本案讼争房屋产权证上就只登记郝某一个人的姓名）。因此，当房产证上标示是房改房时，就说明该房屋并不仅仅是房产证上所登记的那一个人的房屋，而是夫妻家庭共同财产，购房人在购买房改房时就应当进行询问和查询。而本案讼争房屋的房产证上就明确写着“房改房”、“成本价”字样。再者，本案被告与原告的前妻王娜曾经是同事关系，原告在与被告交往中知道被告有妻子，曾经见过其妻子罗某。原告在签订合同时明确知道被告是结过婚有老婆的人。对此，原告在法庭上都明确予以承认。而本案原告作为长期从事房屋买卖的专业人士（在21世纪不动产工作）对此更应该引起充分注意，对所购房屋应当属于被告夫妻共同所有不应该说不知道。在这种情况下，一般人都会想到被告有妻子，房屋可能就是夫妻共有房产，而按照正常人的一般习惯在进行诸如购买房产这样的重大事情时都会询问对方的妻子是否同意。而本案原告作为一个xx民事行为能力人，并且是长期从事房屋买卖的专业人士，却对此故作不知，其主观状态并非善意。

由以上分析可以看出，本案原告在购买房屋时并非善意。根据《{zg}人民法院关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见（试行）》第89条之规定，除非受让人是善意、有偿，否则在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定转让财产的合同无效。所以，本案原告赵某与被告郝某所签订的房屋买卖合同无效。

三、关于婚姻法司法解释（一）第17条的适用

原告方诉称其应当依据婚姻法司法解释（一）第17条第二项获得保护。我们认为原告的这种观点和主张是站不住脚的。鉴于此，下面有必要对该条的正确适用做以全面的分析。

根据我国《婚姻法》第13条和第17条的规定，夫妻在家庭中地位平等，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。对此，我国《{zg}人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第17条作出了更加细致的规定：在诸如柴米油盐之类的日常家庭事务上，夫妻任何一方均有权单独决定；而对于诸如买卖房产之类这样非日常生活需要的家庭重大事务上，夫妻双方任何一方都无权单独作出决定，必须双方协商一致同意，否则擅自作出的行为无效。法律这样规定是与我国现实中夫妻生活的习惯高度一致的。观察我们周围的婚姻之人，他们在处分夫妻共同财产，处理夫妻家庭事务时也大都是这样的。这是法律社会性的具体反映，也基本上成为人们生活的一个常识和习惯。因此，对夫妻共同房产的处分应当协商一致。

婚姻法司法解释（一）第17条第二项的{dy}句话属于处分夫妻重大财产的原则性规定；第二句话属于例外规定或者说是限制性规定。依据基本的法理，法律的例外规定或者限制性规定必须谨慎适用，只有在充分符合法律所规定的构成要件时，才可适用法律的例外规定，否则就必须适用法律的原则性规定。另外，第17条的例外规定中的“他人有理由相信”，这里的相信之人需要对其相信的事实和理由负举证责任，而且这里的“相信”程度还必须达到一般人的认识程度。譬如，擅自处分夫妻共同房产的一方擅自在合同上加盖妻子的印章、模仿妻子的签名或者伪造妻子的授权委托书等等。如果善意第三人能够证明这些事实或达到相当于此的相信程度，那么就应当适用例外规定来保护第三人的利益，否则就要适用原则性的规定来保护夫妻另一方的利益。法律是利益调节的平衡器，法律只能在相互冲突的利益之间寻找一个{zj0}的平衡点来实现总体的平衡，进而实现法律的公平和正义。第17条就是在对各方利益平衡考虑的基础上做出的科学、合理的规定，我们在适用时应当全面把握法律的真正意旨。

在本案中，原告并没有拿出有力的证据证明其相信的理由和事实。相反，原告在当初签订房屋买卖合同时并非善意，对此我们已在前面论证过了，在此不再赘述。综上，原告既然不是善意，也拿不出有力的证据来证明其“有理由相信”，因此，本案不能适用婚姻法司法解释（一）第17条第二项中的例外规定，而只能适用第二项中的原则性规定，即夫妻一方擅自处分诸如房产之类的重大财产的行为无效。可见，根据该条的规定和本案的事实，该房屋买卖合同同样是无效的。

四、擅自处分夫妻共同财产属无权处分，罗某拒绝追认，故合同无效。

根据我国其他的相关法律规定及其精神我们也会发现，在签订合同时未经罗某同意并且事后其明确表示拒绝追认时，本案原被告所签的房屋买卖合同同样是无效的。

我国婚姻法规定，夫妻关系存续期间取得的财产属于夫妻共同财产。《{zg}人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第十九条规定：“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。” 本案系争房产虽然登记在郝某一人名下，但罗某基于和郝某之间的夫妻关系属于本案系争房产的共同所有权人，该房屋归夫妻共同共有。我国物权法第95条也明确规定，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。

我国《城市房地产管理法》第三十八条第四项明确规定：“共同房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让”。我国物权法第97条也明确规定：处分共有的不动产应当经全体共同共有人同意。从这些法律规定可以看出，对共同共有房产的处分必须经全体共有人的同意。对共有房产，每个共有人所享有的所有权都及于整个房产的全部，但其处分权能因共同共有关系的存在却只能集体联合行使。也就是说，对共有房产的处分权只能集体行使，而不能各自单独行使，任何人都无权自作主张、擅自处分共同共有的房产。

再者，共同共有也不存在份额转让的问题，郝某虽然对房屋这一重大财产享有所有权，也具有一定的处分权，但是基于夫妻之间的共同共有关系，其所享有的这部分处分权必须同另一方的处分权一起共同行使才能发生效力。夫妻任何一方未经对方同意而擅自处分共有房产的行为，即属于无权处分。

罗某主张的部分共有人擅自处分房产的事实，也已得到被告郝某在法庭上的确认，被告郝某将系争房屋出售，未经罗某同意，属无权处分。郝某擅自处分房屋的行为没有经过其妻子罗某的同意，其行为不仅严重的侵犯了妻子合法的财产权利，而且侵犯了妻子的人格尊严，对家庭重大事宜不跟妻子商量，这xx不把妻子放在眼里，简直是对妻子的侮辱。基于此，罗某坚决拒绝追认，以捍卫新中国妇女的合法权利！

综上所述，因为郝某没有单独处分房屋的权利，其擅自售房的行为属于无权处分行为，故所签房屋买卖合同属于效力待定的合同。本案中，罗某明确表示拒绝进行追认，因此根据我国《合同法》第51条之规定，被告郝某与原告赵某所签的房屋买卖合同无效。

五、本案中的房屋没有过户，不构成善意取得，赵某没有取得房屋所有权。因此，罗某作为房屋的所有权人有权依法追回自己的房屋，罗某的请求法院应当予以支持。

法律是利益调节的平衡器，我国法律也不例外。在保护房屋所有权人利益的同时，也应当给予交易第三人必要的保护。对此，我国物权法第106条第1款明确规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”本案中的受让人是不符合法律规定的这些构成要件的：受让财产时非善意；以当时极不合理的低价购买；房屋尚未过户。由此可见，本案中的房屋买卖是xx不符合善意取得的构成要件的，故原告赵某没有取得该房屋的所有权。

本案的被告郝某虽然与原告赵某签订了房屋买卖合同并交付使用，但并未进行产权变更登记，故房屋所有权并没有发生转移，该房屋的所有权依然属于郝某和罗某。而罗某作为房屋的所有权人，当然有权追回自己的房屋以排除他人对自己权利的侵害。因此，特恳请法院依法宣告郝某与赵某所签的房屋买卖合同无效并驳回原告的诉讼请求以保护物权人的合法权利，并切实贯彻我国物权法“任何单位和个人不得侵犯私人的物权”的立法精神和社会主义现代法治理念。

综上，本案讼争的房屋属于郝某与罗某共同共有，对该夫妻共同所有的重大财产，被告郝某无权单独进行处分。第三人罗某对被告擅自卖房的行为拒绝追认，且原告在购房时也并非善意，故该房屋买卖合同无效。因此，特请求法院依照我国《合同法》第51条及《{zg}人民法院关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见（试行）》第89条之规定，判决被告郝某与原告赵某所签的房屋买卖合同无效，驳回原告的诉讼请求，以维护妇女的合法权益，保护所有权人的合法物权。

此致

郑州市二七区人民法院

河南路德律师事务所律师王长华

二○○八年十一月二十六日