万科输出管理 一航借力搭建房地产平台


随着万科与北京瑞赛科技有限公司(以下简称瑞赛科技)合资组建新公司的完成,中国航空工业{dy}集团公司(下称"一航")顺利整合麾下非主营业务、介入房地产经营,而万科则迈出了与央企合作的{dy}步。

      2007年2月8日,万科A发布公告称,"借助于一航产业结构调整,万科将与一航所属全资子公司北京瑞赛科技有限公司合资组建综合性房地产开发公司(以下简称"合资公司")共同开发房地产项目。合资公司注册资本人民币10 亿元。一航在合资公司持股比例60%,万科持股比例40%。"

      "这是万科规模{zd0}的一次合作,"万科新闻发言人表示,"和过往基于项目而进行的收购不同,这次万科和一航的合作就是成立一家新企业。"

      万科实现另类融资

      由中央直属管理的一航,覆盖xx、民用飞机的整个行业链,包括相关发动机、机载设备、武器火控系统,以及各类民用产品的研究、开发、生产、销售和对外合作与贸易等业务等等。目前一航资产总额超过1000亿元,年销售收入超过800亿元,拥有大中型工业企业、科研院所、直属专业公司及事业单位上百家。2005年在中国企业500强中排名38位。

      对于此次合作双方的角色分配,公告中明确:万科持股比例40%,在董事会中席位也只占五分之二,董事长由一航方面担任。

      "这是一家新公司,不是以收购土地或者项目为目的,并不需要控股,"万科认为,"合作中的所有项目的管理事项xx由万科完成,协议中已经明确,任何决定必须要4个以上的董事通过,也就是说,双方都必须要有同意票,决议要由双方共同决定。"

      更重要的方面是,不控股不代表失去控制权,就资金资源来说,瑞赛科技实力更为强大,在未来的资金投入中也相应会投入更多。

      万科各地的子公司将在这次合作中扮演重要角色,公告即明确了合资公司及附属的房地产项目公司参照万科管理体制建立运营流程。合资公司所属项目的开发尽可能利用万科现有附属公司的管理平台,万科可因此在合资公司附属的项目公司列支或收取合理的管理费用,具体比例将参照万科在当地对其他合作方收取的管理费水平。万科输出管理,实际上也扮演了"管家"的角色。

      深圳研究人士半求认为,管理输出是万科新的发展模式,而万科有意于拓展这种模式。在万科2006年的急速拿地扩张中,资金链也相应紧绷,所以万科需要实力强大的资金支持,这也是万科的一种另类扩大规模的融资方式。

      早在去年12月份,万科集团董事长王石在接受本报记者采访时即表示,在宏观调控严厉的时期,民营房地产开发企业与大型国企合作不失是个明智之举,大型国有企业手中掌握着很多资源,最主要的是人力资源和物质资源,和大型国有企业合作对于整合资源来说非常重要。

      有消息透露万科目前还在与另一个大型国企谈类似的合作,并且很快将会浮出水面。

      一航切入房地产

      另一方面,半求认为,万科此次合作,也是因为一航在南京等几十个城市都拥有旧机场,厂房等土地资源,双方在资源上重合率比较高,客观上给万科获得土地提供了便利,对降低土地的成本有帮助。

      "一航在土地资源上的确规模庞大。"一位熟悉一航集团的人士介绍。由瑞赛科技出面合作,"是基于瑞赛目前持有的物业状况确定的。"北京瑞赛科技有限公司有关人士向记者表示,北京瑞赛科技目前资产构成分为两部分:一是产业经营,即与航空有关的航空测控设备制造及销售;二是房地产开发及物业管理。

      资料显示,瑞赛科技有限公司拥有四家控股公司:北京瑞赛长城航空测控技术有限公司、北京中航瑞信投资管理有限公司、北京大北物业管理有限公司、北京艾维克物业管理有限责任公司等。有知情人士透露,目前瑞赛科技旗下房地产开发及持有的物业约占公司资产总额50%左右,价值可能超过10亿元。

      "瑞赛公司在去年提出了产业整合,经营结构调整的发展口号",上述知情人士说,瑞赛公司打算打造航空产业之外的另一公司支柱产业,而公司目前所经营产业存在"乱、小"的问题。有关消息表明,瑞赛科技有限公司确定了房地产业为其未来发展的重要方向之一,为此自去年开始对下属控股公司所管理产业进行了一系列整合。

      瑞赛科技与万科成立的公司主要开发方向是一航集团在全国各地的闲置土地资源。

      "考虑到开发住宅的专业性,一航还是将蛋糕分给了万科。"上述人士表示,一航此次分工是明确的,万科善于住宅开发,一航旗下的住宅用地可能交给万科,但是商业地产用地开发万科实力并不强,所以仍然会交给旗下的定位于经营商业地产的开发公司。

      另外也有分析人士表示,一航旗下企业多数股权为国有资产或事业单位入股,进行重组改造的难度比较大。

      "涉及到国有资产转让的问题很敏感,于是集团就决定干脆另成立一家了。"一航集团有关人士说,新成立一家公司也利于将来万科或瑞赛任何一方的退出。

      

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