中国房产调控专题（二）
徐东胜（北京未来巨人）转载
央视：12家上市银行去年涉房xx超5万亿
星岛环球网 www.stnn.cc 2010-04-22
从4月14日国务院发出调控楼市的房贷新政策之后，到今天，楼市迎来了多个部门后续的调控办法，其中，银监会发布的xx细则，对楼市的影响尤其引人xx，的确， 买房买地，炒房炒地都离不开资金，这当中又以银行的信贷资金最多。那么银行xx在房地产中到底扮演了什么角色呢？中央电视台财经频道的记者统计了12家上市银行的年报，其中的房地产xx规模看起来相当大，但是，涉房xx占xx总额的比例逐年下降。以兴业银行为例，2007年兴业银行房地产相关xx占总xx比例高达82%，2008年下降至40%左右，今年为30.64%，仍在下降。
在已发布年报的12家上市银行中，去年累计xx总额超过21万亿元，而涉及房地产市场的xx就达到5.28万亿元，占比两成以上。在所有银行中，三大国有银行的涉房xx金额均超过万亿元，其中放xx最多的是工行，该行去年发放房地产企业xx4218.04亿，个人住房抵押xx8742.44亿，累计涉房xx达到12960.48亿。不过，从各家银行涉房xx和xx总额的比例看，兴业银行{zg}，涉房xx规模占比达到30.64%，、而三大国有银行的这一比例也都在两成以上。
楼市新观察
一季度房地产xx继续增长
从12家上市银行的年报看，去年的房地产xx规模确实是相当惊人。而进入今年一季度，这种趋势也还在延续。我们来看看央行昨天刚刚发布的一份xx投向的统计报告。
根据昨天央行发布的《2010年一季度金融机构xx投向统计报告》，1季度，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社，房地产人民币xx新增8457亿元，占各项xx新增额的34.4%。其中，房地产开发xx新增3207亿元，季末余额同比增长31.1%，比上年末上升0.5个百分点；个人购房xx新增5227亿元，季末余额同比增长53.4%，比上年末上升10.3个百分点。不过，虽然一季度房地产xx继续增长，但从3月份开始，房地产xx已经出现了减缓趋势。而随着国务院调控楼市政策的相继出台，央行也将通过把握信贷节奏，落实国务院房贷调控政策等措施，维护金融市场的稳定。
昨天，银监会主席刘明康在银监会2010年第二次经济金融形势分析通报会上表示，各银行业金融机构要加强土地储备xx管理，严控房地产开发xx风险；实行动态、差别化管理的个人房贷政策，严格限制各种名目的炒房和投机性购房；各大中型银行要按季度开展房地产xx压力测试工作(字版下)。 ##图板银监会召开经济金融形势分析会各银行业金融机构要严控房地产开发xx风险；实行动态、差别化管理的个人房贷政策严格限制各种名目的炒房和投机性购房各大中型银行要按季度开展房地产xx压力测试工作
保监会：保险资金严禁投资房地产
不仅是银监会在严肃房贷的规定，昨天，从保监会也传来消息，保监会主席吴定富在一季度保险监管工作会议上强调了保险资金运用的“三不”原则，即不允许投资住宅类物业也就是居民住房、不允许直接投资商业房地产、不允许参与房地产开发。明确要求在保险资金投资不动产的办法出台前，未经批准，保险公司不得开展相关投资业务
广州：卖家买家各出新招应对房贷新政
的确，为了遏制不断飙涨的房价，中央各部门是屡出重拳。尤其是4月14日和4月17日，国家接连出台的房贷新政，被业内普遍认为，是我国近几年有房地产调控政策以来最严厉的政策组合拳。在短短几天时间内，新政对市场的影响已经显现。前两天，我们的记者已经到北京、上海、南京等地市场进行了调查，发现新房打折二手房降价的现象已经开始出现，不少炒房者也开始抛售楼盘。今天，我们的记者又来到广州的市场进行了调查，发现广州的不少买家、卖家和开发商，开始想出新招来应对房贷新政。一起来看。
记者：“业内人士分析新政肯定会令房价下降，最快在五一前后，郊区板块就会有反应，但目前开发商并“不差钱”，最迟也可能僵持到第四季度。”
相比北京、上海、深圳出现炒房客大量抛盘现象，广州相对平静，一手房市场未现大规模退房行为，而二手房方面放盘量则增加了一到两成，但价格暂时还没有松动。
广州二手房中介机构工作人员：“投资客之前放盘心态比较强硬，价也不是很好砍，但是最近他们会主动打电话过来说，看有没有客人来看房子的，价格也可以再谈一谈。”
在众多细则未明朗之前，绝大部分自住型买家宁愿选择观望。
广州市民：“我在观望，我希望降(房价){zh0}掉下去30%差不多。”
从事房地产行业多年的沈先生，近日也碰到不少已经递交申请，但还没有正式审批的购房者，出奇招应对的案例。
广州满堂红地产研究部主任沈锐培：“首付方面，他可能挪用一些买家电家私的钱，本来用来装修的这部分钱，付那多出来的10%的按揭，然后买家私家电再利用刷卡的形式利用信用卡的免息期。”
对于新政，有开放商也想出了一些对策，比如先帮买家垫付新增的部分首付，再规定几个月后返还垫付的资金，但是这一做法xx于郊区的小部分大户型楼盘。但相当大一部分开发商并无意降价，像在广州农林下路一个即将开售的一手楼盘，价格就依然坚挺，不肯让步。 广州某楼盘销售人员：“具体价钱没出但是均价(每平方米)2.8万元有没带装修？毛坯房来的最近这个新政出台有没有什么价格优惠没有 还是按政策。”
中国银监会银行监管一部主任杨家才：房贷新政明确三不贷、三挂钩
看了刚才的消息，是上有政策，下有对策，我们知道，第二套房贷的比例提高到50%，停止第三套房贷的政策，是为了打击和遏止炒房的投机者。关于这个问题，今天我们演播室也请来了中国银监会银行监管一部主任杨家才，来听听他的看法。
马洪涛：杨主任，大家都知道这个新的政策能不能起到它的效果，能不能达到我们预期的目的，非常重要一点是我们在监管层面能不能做到位，在监管方面我们做了哪些准备工作？
杨家才：国十条出来的时候，银监会召开会议进行全面部署，并且在昨天我们银监会召开的银行业金融机构经济金融分析会上也做了一些判断。从房贷角度讲，有一个比较明确的操作规定，因为房地产xx由三部分构成，一部分是个人住房按揭xx，也就是买房xx，第二类是开发xx，第三类是土地储备xx。开发xx是贷给房地产开发商的。我们现在为了按照十号文件的要求，对于个人住房按揭xx，也就是买房者xx，实行两面一访，就是每一个购房者，我们要进行面审、面签，当面，三人对六面，面审、面签，还要上门到他居住的地方出访，这样搞清楚，你这个房子是不是你自己需要的住房。
马洪涛：不像以前那样很轻易在银行拿到房贷。
杨家才：过去有代理的，特别是这些中介公司，我们强调面签、面审，就是对借款人当面的，不通过任何中介，也不要开发商代理。同时面审，就是审查你是不是{dy}套房贷，是一套还是二套，要当面查验，还有出访，把房贷功能落到实处，对房贷是这样的。还有对于开发xx和土地储备xx，开发xx就是房地产商的xx，土地储备中心就是政府整治土地的xx，对这两个xx，我们按照国十条的规定，明确三不贷、三挂钩。
三不贷是哪三不贷呢？我们现在明确，{dy}个对于土地部门，就是国土管理部门，他们查处并确认的有闲置土地、炒地倒卖的房地产企业，不予发放新的xx。第二个对于建设部门，就是建设部房屋管理部门查处并认定的捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价的房地产商不再给xx。第三对挪用银行的xx去缴纳土地出让金的，就是去参与招牌挂做保证金，然后交土地挂牌款的，不再给他增加xx。
同时强调三挂钩。{dy}个对于土地储备xx，应该叫地贷挂钩，你整治哪块地，经过评估之后，给你多少xx，叫地贷挂钩。跟踪这个地的去向卖到哪儿，xx就收到哪儿，收回来。第二个是间贷挂钩，房地产商要xx，开发商要xx，一定是跟再建工程挂钩，然后用我的钱把这个楼盘建起来之后，要监督你销售，再一个就是房贷挂钩，就是房子与xx挂钩，你卖出去我要实行封闭运行，在银行开户，要随着卖房的进度偿还你原来的xx。
马洪涛：现在不管是购房者还是开发商，在银行xx的门槛都是大大提高，而且出台了很多具体的实施细则。我想问一下杨主任，现在我们监管的难度大不大，能不能确保所有的银行都严格执行这些政策？
杨家才：从目前来看，各家银行还是很不错的，因为我们除了各家银行总行有一些具体的内部的规定细则之外，我们还有众多的我们银监会的这一些分支机构，我们派出监管部门，在各地都有，他们也都行使这个职责，当然这仅仅是出于银行xx的角度，控制放贷的问题。
马洪涛：只有加强监管才能保证市场在政策作用之下回归到理性的轨道上来。
杨家才：对。
马洪涛：现在社会上二套房已经成为大家整天讨论的话题，但是很多老百姓并不是特别清楚怎么才算二套房，比如一个家庭买了第二套房算第二套房，还是个人名下的第二套房就是第二套房，银监会在这方面是如何界定的？
杨家才：所谓一套房贷、二套房贷，首先购房单位是家庭，而不是个人，是以家庭为单位，家庭由三种人组成，本人、配偶、未成年子女，成年了不算。一个家庭只要购买了一套房，再买房就叫二套，是以家庭为单位的。
马洪涛：这样大家就清楚了。另外关于第三套房，现在银行政策非常严格，对第三套房已经停止房贷，第三套房是不是也是像您这样解释的，也是家庭第三套房？
杨家才：对，也是这个概念，也是按家庭，你不能出示你是二套房的，那肯定就是第三套房。
马洪涛：还有一个疑问，银行怎么知道我买的是第几套房，是不是不同银行之间都实现了全国各地联网？
杨家才：这个问题要从两个方面看，一个是银行系统内部，你只要申请xx，全国银行都有联网，每放一笔xx都可以有一个信贷登记系统可以查询到。不管你在哪儿买的，在哪儿贷的款，这上面都会有记录，全国联网。然后房子的套数倒不一定xx由xx来决定，因为有很多，有很多不是由xx买的，所以房子的套数应该是由房管部门，地方有的叫房产局，国务院这边叫建设部，是他们这个系统，有房屋登记系统，由他们确定，所以我们下面界定这个房子是几套，主要也是以他们证明为主。
马洪涛：如果{dy}套房不是xx买的，买第二套房xx算不算第二套房？
杨家才：这个在国十条当中比较明确，所谓实行差别的房贷政策的时候就有这句话，主要以房进行划分。
马洪涛：即使{dy}套房是全款买的。
杨家才：是以房为限，而不是以贷为限。
马洪涛：为什么在这次制订政策的人，要把这一条特别说出来？
杨家才：我们从整个新政来看，政策出发点或者落脚点在哪儿，基点就是建立在房屋是居住的生活资料，既然房屋是用来居住的，居者有其屋，有一套住的足够了。广厦千万间，居住只要一间房。这样房屋究竟是用来买卖的还是用来居住的，从本质属性上界定了它是生活必需品，是用来居住的，这是这次文件里{zd0}的回归，把房子回归到住。以前房子是专门住的，以前是商品房，好像变成像股票和黄金一样可以炒卖的。只有以房来划分，才有一套二套的问题，一个人没有必要住两套。
马洪涛：这次这个转变是不是房改十年来非常重要的转折点？
杨家才：非常重要的转折点。任何事情或者任何商品你把它拿来可以炒买，在有限的情况下，肯定是{wy}的出路，就是价格飙升，这个房子既然是生活必需品就要有一定的保障性，首先保证一户一套，所以这次政策里边有很大篇幅专门讲保障性住房的问题。
马洪涛：我们能不能这样理解，将来银行信贷重点是支持自住住房，首套住房，或者改善住房，对于投资、投机性住房，将尽可能减少资金的支持？
杨家才：这是这次国十条里面第二个最显著的，叫消费信贷本质的回归，这个住房xx在银行的xx品种里面是叫消费xx，其他的都是生产经营型xx，唯独这个xx叫消费xx。我们现在消费xx无外乎三大类，一类是住房消费xx，也叫住房按揭xx，第二类是汽车消费xx，也叫汽车按揭xx。第三个是家庭，大额的电子产品的消费xx，住房也是，买来以后一定有一个最终消费，我马上要把它使用起来，这样界定了这种xx只支持你住房的资金需求，而不能支持你倒卖房屋的资金需求。
马洪涛：按照您这个解释，改善性的住房需求应该也算是消费性需求，但是有人提出一个疑问，就是信贷门槛提高之后，把哪些人群挡在银行大门之外，比如改善性住房的人群，是不是也被挡在银行大门之外，有人提出疑问，真正那些有钱的人群可能在买房的时候是全款购买，银行xx门槛提高之后对他们是没有影响的，而对一些收入并不算太高的改善型住房，xx门槛的提高，可能让他们失去改善住房的机会。
杨家才：这个应该这么看，首先是从房屋的属性来说，本质属性就是居住，对于房屋居住的水平影响也与生活质量有关系，随着经济发展到一定阶段，我们的生活水平提高到一定阶段，你要有相应的房子来居住，从我们国家现在来看，这回国十条明明规定，90平米，这就是我们现在的消费水平，住房的消费水平，一个家庭有90平米，应该来说可以满足目前的基本需求。关键是你怎么样使房子符合自己的生活习惯的需求，你只要不是为了炒房投机，你说你90平米的房子，你想换，那你先卖掉它，你卖掉它就成了无房户，前提是必须卖掉，你不能浪费资源，你不能过多占有资源，这样有一个改善。
马洪涛：如果{dy}套房销售出去之后，再购买就不算二套房？
杨家才：你卖完就没有了。
马洪涛：就可以享受首套房的优惠。
杨家才：你就成为无房户了，你这个卖是为了什么，如果说是为了投机，去炒，那是要打击的，以后的房子一定要有房产部门的证明，有街道居委会或者单位的证明。
马洪涛：这次房贷新政的确力度非常大，市场方方面面已经感受到这样的力度，包括杨主任刚才特别提到这次房贷新政可以说是我们十几年房改以来一个重要的转折点。但是可能还会有人想，我们以前也曾经出台过一系列非常严格、严厉的一些房地产政策，但是这些政策在出台之后，市场上一段时间可能会得到抑制，但是很快房价又出现飙涨，甚至还会出现补涨，这种担心有没有道理，这次房贷新政会不会步以前的后尘？
杨家才：这个担心从以往情况来看，有这个必要。但是我们认为这一次，以前为什么会出现这些局面主要是单一政策比较多，{dy}是单一政策比较多，第二个是把所有的功能加在一个政策上面的期望值过高，比如过去对于房贷来讲，好像整个房地产市场全部压在房贷上，房价涨了房贷多了，房价跌了认为是房贷少了，房贷的供给也是有限的，所以正因为如此，这次党中央、国务院采取了非常英明的措施，出台了一揽子政策措施，也就是我们常说的组合拳。你究竟是出单行本还是综合本，这次没有出单行本，出的是一个综合本。综合本里面有信贷政策，有住房管理政策，有房地产市场的监管政策，有土地管理政策，有税收政策。专门强调一句，在其他政策覆盖不了的时候有税收政策。还有地方的，地方政府的一些配套措施，同时还有一个更主要的加大供给的政策，就是保障性住房政策，从需求和供给两个方面，从中央到地方，从单一到多极，所有这些政策综合作用，这样的话，应该来说，会朝着稳定的方向发展。
马洪涛：市场各方也都期待政策组合拳能让我们房价真正回归理性，也让房地产行业健康发展，非常感谢杨主任来到我们演播室，给我们做房贷政策的解读。
审计署曝光贱卖土地等惊人数据
房价上涨是各方面xx的焦点，那么在促使房价上涨的因素中，有没有不规范甚至违规的因素呢？今天，审计署发布了2010年第六号审计公告，公告显示，部分专项资金管理不规范，违规征地、以租代征土地、违规协议出让等违规问题十分严重， 一起来看一下。
国家审计署发现，被审计的11个省区地方各级政府在土地专项资金管理上存在五大问题。最严重的问题是土地出让时收入变相减免19.61亿元， 改变用途56.91亿元。审计发现，有11个市以“招商引资”“旧城改造”和“国有企业改制”等方式，变相减免土地出让收入19.61亿元。另外，有11个市改变土地出让收入用途56.91亿元。另外有674.81亿元土地出让收入管理不规范，9.18亿元未纳入国库管理。 审计署发现有11个市的674.81亿元土地出让收入管理不规范，未按规定纳入基金预算管理，占征收总额的20.1%。这意味着五分之一的卖地收入被相关部门挪用。
国有和集体土地涉嫌贱卖也是这次审计发现的问题。按照国家规定：基准地价原则上每3年更新一次，并根据市场变化适时进行调整。但审计发现，截至2009年6月底，有5个市已超过3年未更新，其中3个市的土地市场价比其适用的基准地价超出了1倍以上。有3城市土地市场价超出适用基准地价1倍以上 ，9省区所属市县未足额征收计提资金28.37亿元。 审计还发现，少数地方新增耕地面积不实或多占少补耕地，有119个土地开发整理项目通过编xxx竣工验收资料、人为改变地类和数据等手段，虚报新增耕地1.35万亩。 一些地方甚至先斩后奏，其中7个市未经审批征收并实际占用集体土地3.9万亩，4个市用地单位“以租代征”占用集体土地1.01万亩，用于酒店、旅游等非农项目建设。
国土部将严控新上项目用地
房价上涨和土地有着直接的关系。为了遏制不断上涨的高房价，国土资源部也表明了态度，国土部部长徐绍史表示说，未来在土地规划上，将严格控制新上项目。来看报道。
昨天，在“保发展保红线工程——2010年行动”动员大会上，国土部部长徐绍史指出，一季度新上项目还比较多。国家土地副总督察甘藏春表示，在用地保障上，保在建、续建的重点项目，保民生项目，严格限制低端及产能过剩的传统产业项目上马。甘藏春还强调，各地必须认识到，节约集约用地是xx当前用地矛盾突出的根本出路。因此，今年“双保工程”行动的主题是：以积极推动经济发展方式转变为主线，完善土地调控政策和机制，大力推进节约集约用地新机制的建设和完善，坚守耕地保护“红线”。
国土资源部部长徐绍史强调说，当前中国土地供需矛盾突出与粗放利用矛盾并存。中国城镇化快速推进，用地量大面广，同时基础设施建设项目的投资依然强劲，对土地提出更大需求。特别是2009年，国务院批准的10多个地区性经济规划区的建设用地需求上升。徐绍史说，为了平抑房价，房地产供地也在较大幅度增加。去年国土资源部审批建设用地865万亩，真正供地478万亩。到去年11月份，批而未用的土地占整个土地的38%。
国土资源部土地利用管理司司长廖永林：供给土地根据的是市场的判断
看了刚才的消息，土地供应的数据，的确让大家对未来的楼市感到了担心，毕竟土地是楼市的基础。那么关于这个问题，我们今天演播室也请来了国土资源部土地利用管理司司长廖永林。听听他怎么说。
马洪涛：廖司长你好。在刚才新闻里面，观众朋友都已经注意到这样几个重要的数字，在去年国土资源部审批的建设用地865万亩当中，真正的供地只有487万亩，而到去年10月份批而未用的土地占到整个土地的38%，为什么会出现这样一个结果？
廖永林：因为从土地审批到土地供应有一个征收征用，前期开发，开完进行供地，这是{dy}个。第二个，批地里面分两种批地，一种按项目批，还有一种城市的建设用地，我一年的地一次性批回去，前期开发以后再进行供地。
马洪涛：所以出现了这样一个数字之间的差别，并不是一种不正常的现象。
廖永林：对。
马洪涛：现在很多开发商都在喊，土地非常非常缺，而且土地缺是造成高价的重要原因，在您看来是这样吗？
廖永林：还是用数据说话。因为从2003年以来我们建立了土地供应的统计制度，从我们统计的情况来看，土地供应前几年比较平稳，最近一两年大幅度增长，我们从2003年开始到2008年平均每年供应的土地，用于房地产住宅用地大概5万到6万公顷之间，按容积率等于1.2或者1.5的话，那可以盖6亿到7亿平米的房子，这样跟每年商品房销售是基本衔接的。而去年更是加大商品住房的供应力度，去年住宅用地供应是7.6万公顷，如果按容积率等于1.5的话，能盖将近9亿平米的房子，远远超过我们现在每年的商品房销售量。
马洪涛：为什么给大家一种缺地的感觉，这个问题出现在哪个环节？
廖永林：土地供应出去以后，地供应了，开发房子大概两到三年的时间，从前期审批，到实施开发，到形成土地供应，这是一个。第二个可能不是很多真正的稀缺，可能有其他方面的原因，感觉稀缺。
马洪涛：比如其他方面的什么原因？
廖永林：比如打击方面，比如囤地的问题，捂盘惜售的问题，还有对闲置地的处置问题，这需要从各个方面加强对开发过程的监管，促进开发利用。
马洪涛：我想大家听了您这番解释之后，可能会有进一步的疑问，既然我们的地在供应方面是不缺乏的，为什么还会在最近一段时间频频出现这么多高价的xx？
廖永林：高价地现在是两个事，一个就是某些特殊地块，由于进来比较多，也有高价的，但是同时在今年北京“3.15”的时候，北京还有几块地流拍了，但是大家可能不知道，还有底价成交的，在这个市场环节中，对具体地块的判断，开发商也好，土地供应商都有一个判断，由于市场竞争环节有些地块比较热一点，价格比较高一点，还有的流拍或者底价成交的也有，这都是在当前市场的反应。这里大家反映比较多，对高价地非理性多一点，我们觉得可能是这方面的事，还有其他很多地块，比如底价成交，也是市场价形成的，这两个方面市场供求关系决定双方，土地供应方和土地稀缺方。
马洪涛：您的意思是xx虽然吸引了人们的目光，但是并不能真正反映市场上的供需关系。
廖永林：我觉得是这样的，xx是特殊地段、特殊地块，尤其是对未来价值的判断。但更多我们供给的地，还有其他方面的是市场的判断。
马洪涛：我们注意到这一轮房地产宏观调控，也多次提到要进一步加大土地供应，在您看来，在我们目前情况之下，还有多大增加土地供应的空间？
廖永林：增加土地供应应该从两个方面来看，我们把土地分为三类，一类是房地产用地，住宅、商品房，还有一类是工业用地，还有一类是具体设施用地，一个可以调整供应结构来满足房地产需要。第二个可以提高土地利用强度，利用集约利用强度，在有限的土地上建更多的房子，两个方面来解决。
马洪涛：建筑的容积率。可以把工业和基础设施的用地改作房地产用地。
廖永林：调整用地结构。
马洪涛：比如耕地的红线，有没有调整供地结构而受到影响？
廖永林：好像没有影响，这是两个方面的事，我们保护耕地红线，我们实行最严格的保护制度，土地是用总体规划，还有年度计划，有这两个控制指标。比如土地利用总体规划，到2020年18亿耕地目标是分解落实到各个省的。然后每年有一个年度计划，每年年度计划里边，多少耕地转为建设用地也是控制过的。如果每年建设再耕地以后，要实行占一补一，在总体控制下不会影响耕地保护红线的问题。
马洪涛：您一定也注意到，最近一段时间大家对土地供应制度有很多很多评论，甚至一些批评，包括大家对于土地供应制度导致的地价上涨，包括一些开发商也说，面粉卖的比面包还贵，已经在市场上得到很多响应或者评论，在您看来我们已经执行这么多年的招牌挂，是不是到了一定要改的时候了？
廖永林：应该这么说，招标、拍卖、挂牌，我在前段时间也说过了，它是三种出让方式，招标也好，出让也好，挂牌也好，这是三种市场资源配置手段。在这个资源配置手段里面，每一种方式都适应特殊的市场、特殊的地块，在这里我们为了规范市场管理，在2006年出台了招标、拍卖、挂牌出让土地说明的操作规范，这里从土地供应的公示，到中间的公告，到出让结果都有要求。在以前的要求里边，也由综合评标来决定土地竞争者的方式，这几个方式在一定市场条件下，大家要根据当地的市场条件，从这个方法中选择适合你的。比如地价非理性的情况下，可以选择招标，在非理性情况下，对热点地块采取控制地价区间，再用其他方式做。同时这里我们也说过，同样是去年，还有流拍的，也是挂牌拍卖的，这些具体的都要根据每一个地块，还有每一个市场环境，还有国家调控的需要来决定出让方式，在出让过程中，有综合招标的，也有价格准则，来促进整个房地产市场的健康发展。
马洪涛：在您看来我们这两年土地价格的飙涨，并不是说土地招牌挂本身出了问题？
廖永林：招牌挂只是手段，在2008年的时候我们统计过，当时有些城市土地纷纷流拍卖不出去，在去年高涨的时候，卖高了，这里是手段问题，制度本身通过市场配置土地资源，通过市场的一些手段解决资源配置的公平性、均衡性，促进土地的运用，这三种方式只要选择好了，都能达到预期的控制目的。
马洪涛：非常感谢廖司长给我们做的解释。
北京：房价松动 房源增加
从4月14号以来，国家针对房地产市场频出重拳，价格持续坚挺的房地产市场终于出现了松动迹象，这种情况在北京、上海等一线楼市尤其明显。在北京，近期房价涨得最疯狂的，当属以北京通州区为代表的郊区楼市，今年以来，这里不少房源的价格甚至达到了翻倍。而国家新的楼市调控举措出台以来，北京房价的松动迹象也{zx0}从这里开始了。不少北京郊区以及临近北京的河北在售楼盘，都开始出现降价情况，而不少开发商也不再捂盘惜售，开始把更多的房源直接拿出来销售。而北京的二手房卖家也纷纷放弃观望，这两天二手房挂单量大增近四成。
这是北京通州区一个中xx小区，在最近北京通州区的房价疯涨之时，这个楼盘的开盘均价也达到了每平米24000-29000元，价格直逼3万元大关。随着新国四条的出台，这里房价上涨的势头得到明显遏制。当记者以购房者名义来到这个楼盘时，销售人员表示如果全额付款的话会有一定优惠。
北京通州区某新开楼盘销售人员：“全款买房单价(每平方米)降低4000元。”
北京通州区某楼盘销售人员：“这个政策肯定有影响，如果没有国家政策调控的话，可能上涨更多。”
不止房价下调了，开发商提供的房源也一下子多了起来，记者在销售现场看到，这个楼盘现在共有400套房子出售，而按照开发商此前的宣传，今天开盘只有150套房子可以拿出来内部认购。在新房价格出现松动的同时，二手房卖家也开始急着卖房了。来自北京房地产交易管理局统计数据显示，4月1日到11日，北京二手房新发布房源日均是650套，4月12日到4月18日则增加到1055套，新政发布前后增长幅度高达近40%。
北京中原地产于波：“以前卖不卖都可以的卖家现在都有诚意的挂牌了 而且以前跳价的现象也没有了。”
住建部：严查捂盘惜售哄抬房价等行为
看来，政策的作用已经是立竿见影，这段时间，国家对房地产市场的调控，可以说是涵盖了从土地到信贷再到市场秩序等方方面面，而调控还在向更广、更深的方向进展。而针对此前开发商变相捂盘行为，昨天，住房和城乡建设部又下发通知，明确要求，今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式，向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。
房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目，在10天内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。对已经取得预售许可，但没有在规定时间内对外公开销售，或未将全部准售房源对外公开销售，以及故意采取畸高价格销售等方式，人为制造房源紧张的行为，进行严肃查处。同时，商品住房要严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。
财经链接
房地产板块面临持续压力
政府调控楼市的政策仍在继续，但在股市上，连续两天大幅下挫的地产股却已经展开超跌反弹，今天地产板块全线飘红，板块涨幅达2.62%。面对暴跌后的房地产股，投资者心中都有一个疑问，现在到了投资房地产股的时机么？下面就来打开财经链接，一起来看专业机构的房地产板块分析。
管理层连出重拳调控发烧的楼市，已经在市场上起到了立竿见影的效果，最近一周部分城市也出现了量价齐跌的现象。面对政策和市场的巨大变化，最近几天，专业机构也对房地产股的未来走势进行了密集分析。
瑞银的报告认为，随着系列调控政策的出台，市场观望的气氛逐渐浓厚，银行的按揭业务已经受到很大的影响，房地产股的走势也将继续承压，瑞银以在香港上市的中资地产股为例进行了分析，他们假设2010年平均房价下跌15%后保持平稳，预计2010年保利地产、金地集团、招商地产和龙湖地产的每股收益分别是0.91元、0.86元、1.23元和0.34元，比原来的预测都有下调。
上海证券的分析认为，此次调控措施较为严格，政府平抑房价的决心较强，调控将对房地产市场产生实质性的影响，下半年的供给会加快释放，房价的初步调整将在下半年得到体现。另外，后续地方楼市调控政策也将密集发布，短期内影响因素较多，建议投资者耐心等待政策调控平息，再在低位介入，中长线持有。
http://finance.stnn.cc/chinafin/201004/t20100422_1310953.html
证监会联合国土部加强对房地产企业融资监管
星岛环球网 www.stnn.cc 2010-04-24
星岛环球网消息：证监会有关部门负责人23日说，证监会将采取措施，联合国土资源部，加强对房地产企业融资的监管。
新华网报道，证监会有关部门负责人指出，对于房地产企业的融资申请，证监会要求保荐机构和律师就企业执行《国务院关于促进节约集约用地的通知》出具核查意见，在审核中，重点xx募集资金投资项目的用地已经“四证”齐全（土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证），募集资金xx于项目开发。
2009年上半年，针对房地产企业融资需求进一步急剧增长的情况，证监会于当年9月确定了与国土资源部的沟通联络机制。
目前拟定两类企业融资申请纳入征求国土部意见范围：一是募集资金拟投向房地产项目的股权类融资企业；二是募集资金虽不投向房地产项目，但包含单纯用于补充流动资金或归还银行xx的内容，且原有业务包括房地产经营的股权类融资企业。
债权融资由于具有相对较高的融资成本，具备一定的市场约束机制，发行公司债的房地产企业暂不纳入范围。
据了解，国土部对送审企业购地用地的合规性予以审核，涉及事项主要是针对企业是否存在如违法取得土地、土地闲置、拖欠地价款、违规调整土地用途或规划条件等方面的问题，并据此出具是否支持融资的意见。
证监会有关部门负责人介绍，在前期两部门沟通协商的基础上，已将两批计41家房地产企业融资申请送国土部征求意见。目前，国土部已完成首批试点运行的25家企业的初审工作。
这位负责人介绍，今后，证监会与国土部将就当前房地产企业融资的监管要求联合发布指导意见。同时，证监会将与国家有关监管部门一起，进一步完善信息共享机制，借助信息平台和工作机制，促进双方常态监管。
证监会公布的数据显示，目前，境内上市的房地产公司有79家，占全国8万余家房地产公司的千分之一不到。2009年房地产开发企业资金来源57128亿元，境内房地产上市公司通过资本市场融资442亿元，占房地产企业资金来源的0．77％。
http://finance.stnn.cc/real_estate/201004/t20100424_1312473.html
谢国忠称需加息5个百分点 必将刺破房地产泡沫
来源：华夏时报 作者：钱秋君 贺江兵 2010年04月24日08:34
CGPI上涨5.3% 刺破房地产泡沫最狠一针举而不刺
毫无疑问，银行在房价上涨中扮演一个非常重要的推动力。由此业内人士大多认为，中央调控楼市从银行入手，从资金链入手，显然是最直接的办法。
独立经济学家谢国忠4月20日在接受《华夏时报》记者采访时表示，想要通过不加息的方式抑制房地产泡沫膨胀，是不可能的。
谢国忠指实际通胀率远远高于CPI，根据实际情况需要加息5个百分点，央行发布的数据佐证了谢国忠的观点。
4月23日，央行发布的《2010年一季度中国宏观经济形势分析》报告显示，企业商品价格(CGPI)一季度上涨5.3%，比上年同期提高10.9个百分点。而4月15日国家统计局发布的数据显示，一季度我国居民消费价格总水平(CPI)同比上涨2.2%，其中食品类价格上涨5.1%，居住类价格上涨2.9%。
调控楼市限量暂未限价
银行xx1/3投向房地产
各家银行正在控制信贷资金流入房地产，但是，信贷资金的价格——上调利率暂时并未启动。
实际上，最早收紧房地产xx的是中国最早从事房贷业务的建设银行，据该行内部人士介绍，早在去年初，建行房贷部总经理在该行内部培训中重点提到房地产xx风险，并要求紧缩房贷。但是，更多的银行还是后知后觉。
4月20日央行发布的{zx1}数据显示，一季度房地产xx继续增长，其中，房地产开发xx新增3207亿元，季末余额同比增长31.1%。个人购房xx新增5227亿元，季末余额同比增长53.4%，比上年末上升10.3个百分点。
而记者查阅央行数据显示，2009年一季度房地产开发xx新增2218亿元，购房xx新增1149亿元。至此，2010年一季度共有8457亿元流入房地产市场，占总量1/3，而比去年同期多增5090亿元。
回顾2009年，适度宽松的货币政策的{zd0}受益者之一无疑就是房地产业，但这种情况在今年3月份出现减缓趋势。3月末主要金融机构房地产xx余额同比增长44.3%，比上月末低0.6个百分点，但仍明显高于2009年同期各项xx增速23.4个百分点。
事实上，自2009年下半年以来，随着房价高涨、xx频现，国家先后出台了“国四条”、“国十一条”等政策，又在今年初上调存款准备金率，把房企上市融资跟土地储备情况挂钩。这一系列动作，给开发商带来了不小的资金压力。
就在几天前的4月14日，国务院明确要求对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目xx。
但不能忽视的是，在房地产市场资金链中，银行基本参与了房地产从开发到销售的全过程，这意味着银行承受了房地产市场各个环节的市场和信用风险。房价快速攀升和房地产信贷大量投入，信贷隐性风险也随之不断加大。
申银万国研究报告显示，已经发布年报的11家上市银行中，其房贷规模5.08万亿元，占银行xx总额的24%。其过高的比重以及房地产行业越积越多的泡沫，正威胁着银行信贷系统的安全。事实上，全球评级机构标普、惠誉在今年初都先后发布报告称，未来中国银行业将不得不面临坏账增加的困窘局面。
某国有银行人士透露，其实早在2009年下半年，监管部门就多次开会提示房地产信贷风险，并对房地产xx业务频频窗口指导，因此多家银行都收紧了对房地产开发xx的发放。而其努力也在2009年底微见成效。其中房贷大行建行增长最小，仅8.89%。而工行和中行的房贷比重则分别较2008年下降了0.77%和0.16%。
谢国忠：理论上应加息5%
央行CGPI接近感受
质疑CPI
谢国忠认为，根据实际情况需要加息5%，“但是，{jd1}不会加那么多的，xx主要是大央企、国企和地方政府，而存款的多是买不起房的老百姓，穷人在存款，加息无异于把富人的钱给老百姓，这怎么可能？”但是，他认为，小幅加息是可能的，但{jd1}达不到加5个百分点的幅度。“居民储蓄存款有近30万亿，加5个百分点等于从央企和地方政府拿出约1.3万亿左右给老百姓，这不大可能。”他预计央行2010年将进行3次小幅加息。
4月23日央行发布的《2010 年一季度中国宏观经济形势分析》印证了谢国忠的看法。
“人民银行监测的企业商品价格(CGPI)一季度上涨5.3%，比上年同期提高10.9个百分点，其中3月份上涨5.6%，在涨幅连续3个月上升后，本月与上月基本持平，环比上涨0.1%，连续5个月上涨。3月份，CGPI中投资品和消费品价格分别上涨6.5%和3.6%，其中，消费品价格涨幅比上月低1.1个百分点，投资品价格涨幅比上月提高0.4个百分点。”
而此前，统计局公布的是：一季度，CPI上涨2.2%，比上年同期提高2.8个百分点。尽管统计口径、统计标的、方式等不一，但结果还是差距巨大。
显然，央行的数据更接近中国居民的感受。
不过，同样是统计局数据显示，去年房价上涨了1.5%。从他们统计的数据来看，房价并没有过快上涨，物价也没有，通胀只是个预期。
对于出台的一系列调控政策，在谢国忠看来，“本质上还是技术性层面，针对的只是投机性需求。”谢国忠认为，想要通过不加息的方式抑制房地产泡沫，两者是相互矛盾的。事实上，推大泡沫的真正动力是长期的实际上的负利率(即名义利率低于通胀率)。而这种负利率的时间过长，就会导致出现房地产泡沫，资源分配不当并最终导致金融危机。
业内人士曾戏言，“泡沫破裂之时，银行和地产商谁先死”，实则并非戏言。4月20日央行统计显示，我国的银行房地产xx占比约30%。事实上，加上以房地产抵押担保的xx，实际数据远在30%之上。此外，通过按揭xx买房的个人投资者在全部购房总数中所占比例高达90%以上，“这也就表示房地产与银行业牢牢捆绑在一起。”业内人士表示。
“房价不会大跌，这波调控旨在稳定房价。”4月21日某国有银行人士对记者说，“一旦房价下跌30%，银行的资产就会迅速缩水，还会形成大量的呆账坏账。”
“如果银行真的对房地产业收紧银根，釜底抽薪，就可能使得一大批房地产项目无法顺利完成，而银行此前投给房地产商的xx将变成不良xx。如果中央抑制购房需求，房子卖不出去，银行也得背坏账。”接受采访的众多银行人士普遍认为，如果房地产出现大幅下挫，对于金融机构与房地产商都是严峻的考验。
而接近决策层的人士则透露，现在中央层面已经“趋向一致，不可能十全十美了”，因此，“下了决心要调，哪怕得罪一部分利益群体。”
社科院投资与市场研究室主任曹建海在接受记者采访时也表示，这一轮房市疯涨得益于金融危机过后政府的积极政策，同时也来源于需求的强劲增长。需求的强势则是因为通胀的预期、刚性需求的释放。另外房价的上涨会引致其他商品价格的上涨，形成通货膨胀。
在记者采访过程中，银河证券首席经济学家左小蕾表示“CPI上涨并不意味着通胀”，她解释说，通货膨胀的威胁从长远看是有的，但近期看还不是特别大。需要注意的是，2月份说的2.7%的通货膨胀率实际上是基于去年这个时期的通货紧缩，存在统计上的问题。如果按照月度环比来看，2月份的通货膨胀没有比2009年12月份更高。
一向对统计数据持怀疑态度的谢国忠认为，实际通胀早已到来，并且如果持续宽松货币政策，通胀很可能进一步加剧。储户因通胀而陷入恐慌，害怕手里的钱放入银行未来会面临贬值的风险，只能投入到实体资产中。“这事实上就造成了投资者的被动投资。”
http://business.sohu.com/20100424/n271719527.shtml
中国银行拟率先上调存量房xx利率
来源：中国证券报 作者：张朝晖 2010年04月24日09:15
中国银行23日公布的房地产信贷管理措施显示，中行将根据与客户合同中的约定，在利率调整方式到期时，将存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。对此，业内人士表示，中行率先上调存量房贷利率后，xx购房者的利息支出将加重，有可能引发投机性和投资性购房者抛售手中房源。
实施差别化房贷政策
中行称，中行严格执行动态、差别化的个人住房xx政策，将积极支持居民购买套型建筑面积在90平方米以下的首套自住房和保障性住房，继续给予人民银行公布同期同档次基准利率0.85倍的利率优惠，满足居民基本住房需求。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，xx首付比例不低于30%。
对已利用xx购买住房、又申请xx购买第二套住房的家庭，xx首付比例不低于50%，利率不低于基准利率的1.1倍。严格限制各种名目的炒房和投机性购房，原则上暂停发放第三套及以上住房xx。
对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房xx。
中行表示，重点支持经济比较发达、房价波动相对平稳、以自住需求为主城市的优质房地产开发项目，大力支持中低价位、中小套型普通商品房的开发建设，积极支持列入当地政府建设计划的重点安居工程项目。
对近期发展过热、以外部投资需求为主、房价上涨过快的地区，严格控制xx。对于存在土地闲置、炒地、捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价、虚假个人xx等行为的房地产开发企业，不发放新的xx。
严格执行房地产项目资本金要求，提高准入标准、信贷条件和xx抵押品标准，新发放xx要以在建工程为抵押。动态调整xx成数，xx总额不得超过在建工程的五成。严格xx封闭管理，防止借款人挪用资金。
购房人负担将加重
中行相关负责人表示，中行存量房贷利率的调整将严格依照合同进行，如果当时所签合同明确约定xx利率执行基准利率的0.7倍，那么此类合同并不在调整之列。
由于房贷政策调整，2009年初，中国银行曾表示，对2008年10月27日(含)之前发放的首套住房xx，如利率执行基准利率的0.85倍、借款人在还款期间无不良还款记录且调整当日无逾期，借款人可以于2009年1月9日起申请办理利率优惠业务，即房贷利率可以打“7折”。
中行相关负责人表示，去年一季度，根据房贷客户的意愿，中行和部分存量房贷客户签署了一份补充协议，将部分客户的优惠调整至基准利率的7折执行，当时约定合同有效期为2年，2年后中行将执行新的合同文本。“也就是在换发新的合同文本的时候，中国银行会将部分首套房的7折优惠利率调整至8.5折来执行。”
有银行专业人士算了一笔账，100万元的个人住房xx，按照20％缴纳首付，xx期限为30年，在将利率调整为基准利率0.85倍之后，支付的利息总额将增加15万多元，每月客户将为此多支出425元。
上海易居研究院综合研究部部长杨红旭称，中行将取消存量房贷利率7折优惠会影响购房人利益。利率上调无疑加重客户的购房负担，却有利于实现银行信贷风险控制的目的，并相应增厚了银行利润空间。
中原地产研究报告认为，中行首次提及增加之前已经购买的房产，将使之前已购房的炒房者受到很大影响，立刻使很多之前的炒房者抛售房源。如果银行纷纷效法，这将导致北京在5月二手房房源可能增加20%以上，抛售将明显出现，而成交量将减少50%，价格有望在年内下跌3成。
某银行业内人士表示，中行率先调整存量房贷优惠，这将对市场产生较大的影响。尤其将对中小银行制定房贷调整措施产生“示范效应”。如果银行大面积上调存量房贷优惠，或将引发提前还款潮，客户会将手中闲置资金用于偿还银行房贷。
http://money.sohu.com/20100424/n271719899.shtml
开征房产税恐引发社会变革 官员隐形财产将曝光
来源：大洋网-信息时报 2010年04月24日01:18记者 幸琦昕 罗莎琳
日前，继首付比例和xx利率大幅提高这一严厉房地产信贷政策出台之后，接下来楼市调控新政将放在调整房产税上，对个人拥有的房屋进行区别对待。有媒体报道，财税部门拟将第三套房及三套以上住房定性为经营性住房，开征房产税。若相关税收项目正式开征，广东业主所持价值100万元的第三套房产，{zg}将缴纳8400元/年的税费，而空置房所缴房产税较出租房超出近3倍。
空置房税额超出租房近3倍
据透露，房产税是现有房地产税种中最有可能被祭出的调控利器。按照现行的房产税暂行条例，个人所有的非营业房产可免缴房产税，但条例没有明确规定营业房产的范围，不少个人房屋虽然出租用于经营，但也并没有缴纳房产税。
房产税如开征，根据1986年出台的《房产税暂行条例》，房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%，没有房产原值作依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定；房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。
依此，按照广东省地方政策规定减除部分为住宅原值的30%计算，市民如果在拥有两套住房外还有一套市值100万元的住宅，而该套住房并未被业主出租，则每年需要缴纳税款为(100万-100万×30%)×1.2%=8400(元)。如第三套住房已作经营用途出租，则按照租赁合同中年租金总额的12%收取房产税。据记者向中介公司了解，近两年，广州房屋出租回报率越来越低，普通住宅出租回报率从原来的4%～6%下降到2%～3%，甚至已经接近银行的一年期定期存款利率。按此计算，价值100万元的住宅年租金大约为2万到3万元之间，因此每年所需要缴纳的房产税只需要2400元到3600元之间，仅为空置房的近1/4。再加之出租用住宅税款可于年收益中抵消，业内人士相信，房产税政策推行后房屋的空置率会大大降低。
新政频频，多套房业主心忐忑：“压力太大会考虑出售物业”
以家庭为单位计算，市民王先生在广州市区拥有4套房产，新政出台前一周又刚在中山置业。新房产购置不到一周，楼市调控新政便频频出台，更有传闻国家准备开征房产税，让王先生忐忑不安。
王先生向记者强调，自己只是小投资者，并非炒楼团，购买房产主要是持有，而非转手赚差价。之所以购买多处房产，是觉得在通胀压力下把现金存到银行没什么收益，想投资，除了股市就是楼市。相对股市，购置房产风险较小，虽回报率不太高，但通过这几年的投资，王先生的财产确实得到了保值。
新的房贷政策，王先生感觉对房产持有者没有太大影响。王先生说，没有足够的资金，大不了以后不再增加房产持有，但也不会考虑把手头上的多余住房出售。但如果政府确定要开征房产税，对手上持有多套房产的人来说，确实就产生了一定的压力。压力到了一定程度，王先生会考虑减少投资分布，出售部分物业。
此外，市民王先生还提出疑问，按照政府的定义，以家庭为单位，家庭由夫妻双方及未成年子女所构成，这种定义造成了一定的混乱。
以王先生为例，早在结婚前，夫妇二人就由各自的父母购得首套住房，并形成与双方父母共有多套房产的局面。成家后，王先生夫妇与双方的父母就变成了3个家庭，而这些房子现在均由双方父母居住。这些由两个家庭共有的婚前财产该如何划分，是否也被计算为第三套房？王先生希望有关部门能给出明晰的划分。
财税专家 征税不应算套数应该算人均面积
中国税务学会理事、中山大学教授杨卫华在接受记者采访时指出，在包括土地出让金是否纳入物业税等难题没有解决之前，物业税短期内难以出台。
杨卫华提出，国家应尽快修法，而不该把市民拥有的第三套住房一概而论地定性为经营性住房。因为现实生活中，确实不能排除民众因改善居住条件需要购置多套房产，若确实为业主自行居住使用，就不符合经营性住房的定义。此外，也不应该对两种房产设定相同的征税标准。如房产被用作租赁或其他商业用途，可相对提高税收标准；但若为自住用途，则应降低税收标准。杨卫华还建议，应设置梯级式税收标准，小户型收税较少，越是大宅或单价高的豪宅别墅应征税越高。
杨卫华认为，开征房产税应从二套房计起，国外早有先例。但征税条件，杨卫华则认为不应单纯地从多少套来判断，国家和地方可根据各地不同的情况，以家庭人均面积为单位，当家庭拥有住房超出了这个核定的人均面积后即可征税。
经济学者 官员的隐形财产今后将无所遁形
经济专栏撰稿人刘罡的观点是，如果真的开征房产税，对楼市的影响还在其次，或将引发一场巨大的社会变革。因为，要征这种税首先得搞清每个公民有多少房产，鉴于银监会刚修改了二套房的认定标准，由以个人拥有为依据改为以家庭拥有为依据，因此还必须搞清每个家庭的住房拥有情况。
此外，还需搞清房产价值。根据报道，财税部门将把三套以上住房定性为经营性住房，按现行规定，对经营性住房依照其原价值的70%～90%按年征收房产税，税率1.2%。因此，征税前必须进行一场全国范围的住房登记确权和估价行动，即，政府必须确定每套城市住房的户主。那些家庭收入与名下房产数量和房产价值明显不匹配的人，会随之浮出水面。社会上嚷嚷了多年要政府公职人员公布个人财产，却只闻楼梯响不见人下来，现在伴随着房产税的出台，相当一批官员的隐形财产将有机会曝光。
价值百万三套房年缴税款
(根据1986年出台的《房产税暂行条例》，按照广东省地方政策规定减除30%比例计算)
空置房
(100万-100万×30%)×1.2%=8400元
出租房
2万元～3万元×12%＝2400元～3600元
举例说明
王先生拥有5套房年缴税17604元
以家庭为单位计算，市民王先生在广州市区有4套房产，在中山刚购置了一套。剔除自住及给父母住的两套住宅不需要缴税，另外3套房产则均需缴税。
其中一套在中山市，价值38万元，暂时还没有出租，那么该套房产每年所产生的税费就是(38万元-38万元×30%)×1.2%=3192(元)。在广州的两套房产，其中一套市区楼房为岳父岳母自住，因此没有租金产生就只能按照原值计算，每年的税费为(43万元-43万元×30%)×1.2%=3612(元)。{zh1}一套房子位于旧城区的批发市场区域内，月租金为7500元，每年税费为7500×12×12%=10800(元)。三套房子加起来，每年要支出17604元的房产税。
二套房认定标准引发疑问 婚前购房算入婚后购房数吗
信息时报讯 (记者 乔倩倩) 日前，中国银监会相关负责人透露，新的房贷政策是以房屋数量来认定“房屋是否为第二套第三套”，同时，认定范围以家庭为单位。消息出来后，因为具体的操作细则尚未出台，引发了不少市民的讨论。针对一些市民提出的疑问，昨天记者采访了部分银行和房产中介。
个案1 结婚前的房子如何算？
一对情侣婚前各有一套房，结婚后再买一套房，这套房会算作第三套房。
在一家外企上班的小林和男朋友陈先生准备在今年下半年结婚，目前两人已经在自己的名下分别拥有了一套房子，但都是与家中的父母一起合住的。为此，他们有计划在结婚后再买一套，将原来的房子留给各自的父母住，小两口可以享受更自由的个人空间。对于这次公布的房贷新政策，小林很困惑：“像我这种情形，婚后购买的房子究竟属于第几套？”
对此，广州市一家按揭中介公司的负责人告诉记者，估计股份制银行和国有商业银行对小林这种情况都会认定为第三套房，但操作方式会不一样。股份制银行对第三套房要求首付比例至少五成，利率在基准利率的基础上上浮10%以上。而国有商业银行可能更加严格，算作“第三套”房，部分银行一般就不会发放xx了。
深圳发展银行一位人士告诉记者，目前他们对第三套房不会再发放房贷。而建设银行广州分行的相关人士则表示，因为执行的细则目前尚不明确，现在无法作出预测。
个案2 集体户口的房子怎么算？
小王是集体户口，有同事买房的房产证落在集体户口上，小王买房的话应算{dy}套房。
小王是广州某事业单位的员工，大学毕业后户口一直留在该单位的集体户口上。他对新的房贷政策也有疑问：“如果我买房，但是集体户口上已经有人购买了房子，那我买的房子能否仍算作{dy}套？”
对此，房产中介合富置业的一位工作人员告诉记者，像小王这种情形，虽然小王的同事之前购买的房子房产证是落在集体户口上的，但二套房的认定是以家庭为单位，小王与同事不是同一家庭的成员，所以小王即将购买的房子，也应算作{dy}套房。
不过，银行的人士对此没有表态。
开发商：政策“严过头”
信息时报讯(记者 罗莎琳) 二套房“以家庭为单位，认房不认贷”，这与此前执行的二套房认定标准出现了“根本性的变化”。广州不少开发商直言，政策严过头。同时，对于现阶段销售策略，开发商也不尽相同。
大集团：按兵不动
“现在政策在加强，市场观望是肯定的，我们也在看市场，价格暂时没变动”，富力地产广州公司营销总监朱文婷表示。据了解，在政策的突变下，广州地产巨头纷纷沉默，按兵不动。
有业内人士分析，大地产商的动作可能会引起连锁反应，因此他们都比较慎重，目前政策还是刚刚出台，市场的不稳定因素也很多，但还没有让他们立刻降价的理由。此外，由于去年大多数上市地产公司销售业绩都出现翻倍增长，广州地产专家黄穗城预计，大地产公司与政策的“抗衡”至少还能持续两三个月。
郊区盘：拟降价一成
一向配套缺位的郊区楼盘，在此次新政下的反应{zd0}。不少楼盘已经在{dy}时间内做出了降价的举动。幅度{zg}达到10%。
增城某洋房楼盘计划将价格下调10%，尽管价格已经在“4”字头，但该项目营销经理王小姐仍然表示担心，增城目前的交通问题还没有得到根本解决，又出台了新政。加上项目量比较大，现在的处境如屡薄冰。她表示，趁“五一”期间，加大促进销力度。“这只是{dy}步，如果成交量一直低迷，不排除加大优惠”。
贵价盘：坚决不降价
有开发商表示，此次政策对“中产阶级”影响比较大，对于xx买家来说，尽管受政策影响月供款会增多，但出于对市中心稀缺价格楼盘的保值认可，他们多不会因为政策因素而放弃买房。
目前，广州“贵价楼盘”之一的汇景新城即将推出新一期组团，价格3万元/平方米，侨鑫集团有限公司营销管理部品牌总监韦凤君表示，楼盘绝不降价。据她透露，广州市中心房子的稀缺性有目共睹，尤其是最近“三旧改造”中的林和村拆迁，成本接近2万元/平方米，今后的卖价肯定不会低。
中行：原则上暂停第三套房xx
据新华社电 中国银行昨日宣布，推出房地产信贷管理措施，原则上暂停发放第三套及以上住房xx，并将存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。
中行表示，要严格限制各种名目的炒房和投机性购房，原则上暂停发放第三套及以上住房xx。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房xx。
对于存量首套、二套、三套及以上的房贷利率，中行表示，将根据与客户合同中的约定，在利率调整方式到期时，将浮动比例分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。
同时，积极支持居民购买套型建筑面积在90平方米以下的首套自住房和保障性住房，利率水平继续按照基准利率的0.85倍执行。对于已利用xx购买住房、又申请xx购买第二套住房的家庭，xx首付比例不低于50%，利率不低于基准利率的1.1倍。
http://news.sohu.com/20100424/n271716443.shtml
证监会收紧房地产企业融资 申请先交国土部审核
来源：21世纪网-《21世纪经济报道》 2010年04月24日00:54
国务院各部委都在不同角度出台政策，以期控制房价过快上涨。4月23日，中国证监会也通报了对房地产企业在资本市场融资的相关政策。
证监会有关部门负责人表示，目前已经与国土资源部建立了联合监管的工作机制。国土部主要负责对证监会送审企业的购地、用地合规性予以审核。
证监会将对两类企业的股权融资征求国土部意见，一是募集资金的投向是房地产项目的企业；二是募集资金虽不投向房地产项目，但包含单纯用于补充流动资金和归还银行xx的内容，且原有业务又包括房地产经营的企业，以防止其将募集资金间接用于房地产项目。
值得注意的是，公司债等债权类融资未纳入须征求意见范畴。
来自证监会的数据显示，目前共59家房地产企业申请融资，国土部{dy}批将对其中的25家出具监管意见函。
国土部就合规用地出具意见
在证监会通报的联合监管机制中，核心是证监会对房地产企业的融资征求国土资源部意见，同时两部委做了相应分工。
国土部作为房地产行业的主管部门，主要负责对证监会送审企业购地、用地的合法合规性予以审核。涉及事项主要包括四个，一是是否存在违法取得土地，二是土地是否有闲置情况，三是是否有拖欠地价款，四是是否违规调整土地用途或规划条件。
“比如容积率，原定是多少，后来擅自调整了。”前述证监会有关部门负责人说，在核查基础上，国土部会出具一个是否支持融资的意见，证监会在结合监管意见函的基础上，来安排对房地产企业融资申请的进一步审核，“如果发现明确界定为重大违法违规用地的，国务院常务会上也说得很清楚。”
从两部委沟通的结果来看，有两类企业将被纳入到需要征求国土资源部意见的范畴。一类是募集资金的投向是房地产项目的股权类融资。
“这条规定只针对项目而不限主体，比如有的企业主营是IT，但综合经营，也有投资房地产，则本次融资申请就属于需要征求国土资源部意见的范畴。”前述有关负责人说。
另一类是募集资金虽然不投向房地产项目，但是其募集资金用途方面如果单纯地包含了或者用于补充流动资金和归还银行xx的内容的，原来业务又恰恰跟房地产经营有关的。
值得注意的是，通过公司债等债权形式进行融资的企业在“试运行期间”将不纳入此约束范围。原因是债权融资具有相对较高的融资成本，并有归还期限，具备一定的市场约束机制。
首批25家公司监管函将回馈
前述负责人表示，证监会有个基本方针，即支持符合条件的房地产企业到资本市场上市融资，但同时，也会对包括房地产在内的特殊行业进行审慎监管。
来自证监会的数据显示，截至目前，在境内上市的房地产公司总数是79家，而全国有将近8万多家房地产企业，上市公司占比不到千分之一。
另根据国家统计局的数据，2000年以来从事房地产开发的上市公司利用资本市场融资额约占房地产投资资金的1%左右。而去年房地产企业开发的资金总数是57128亿，其中境内房地产上市公司通过资本市场融资442亿，占比0.77%。
前述负责人介绍，目前已报至证监会的在审企业，涉及房地产公司的有59家，其中再融资48家，IPO11家。
目前对房企融资监管的{zx1}进展是，证监会已将两批共41家房地产企业的融资申请移交到国土部征求意见。到目前为止，国土部已经完成首批试点运行的25家企业的初审工作。
“四月初，证监会相关部门也跟国土部有关部门沟通，会议上得到进一步情况，国土部打算在近期就{dy}批的25家初审企业的监管意见函，正式送到证监会，证监会相关职能部门会对这25家企业结合现有的融资的法律法规和部门规章规范性文件的一系列要求，予以后续发行审核的工作安排。”前述负责人说。
据其介绍，在联合监管机制试运行一段时间后，两部委将就有关房地产企业融资联合监管拟定指导性文件，并择机对外发布。
“今后对一些特殊行业包括房地产企业，要做到监管信息共享，互通有关监管平台，在此基础上，尽可能争取对特殊行业的融资进入常态监管的态势。”该负责人说。
http://news.sohu.com/20100424/n271716340.shtml
公务员央企福利分房各显神通 权势部门空手拿房
来源：21世纪网-《21世纪经济报道》 2010年04月24日01:15
4月23日，北京天气放晴。
位于北京东五环外朝阳新城马路以北的几百米长的围栏工地，一片热火朝天的景象。建筑工人的口哨声、传输水泥吊车的轰鸣声、加固钢筋网的叮叮当当声此起彼伏，响成一片。
这就是近期被热炒的某部内部定向两限房——金隅景和园现场。
据悉，这块地在2005年就已是荒地，一直在长草，现在才开发令人费解。居住在朝阳新城的一位人士透露，她在2005年以3000元左右的价格购买了经济适用房，目前金隅景和园定性为限价房，价格涨到6千多，同时由于该地商品房对外销售的价格均价是1万7，所以某部的购房者至少赚了一倍。
记者从某部内部事业单位证实了上述消息。即去年的确被通知可以购买此限价房。但是很多人考虑到本地区域有火葬场等因素放弃了购房机会。
某部一位人士指出，福利分房在机关、事业单位普遍存在，而且都是走正常程序，农业系统收入低，很多年轻人没有住房，即使买限价房，很多也有压力。
记者调查网上爆出的公务员福利购房版本，逐渐揭开了一些部委、央企变相福利分房的面纱。
赚了一倍
根据此前媒体披露的消息，北京某房地产开发公司定向向某部出售E4#楼、E5#楼和E6#楼约300套限价房。记者调查发现，该E4#楼、E5#楼和E6#楼，规划分别属于2009规(朝)建字0239号、0238号、0236号确定的项目，建筑单位是北京金隅嘉业房地产开发有限公司，销售许可证为京房售证字(2010)限5号，名称成为朝新嘉园，另一扩展名为金隅景和园，项目为住宅楼。
金隅景和园项目去年6月26日举行开工典礼。规划居住区占地面积12.97公顷，总建筑面积约35万平方米，其中限价房建筑面积约29万平方米，预计将于2011年底全面实现竣工交用。
该建筑楼盘对面朝阳新城的一名经济适用房业主称，由于该区面积巨大，所盖的楼层多，可能不仅为某部定向购房。北京一位房地产协会人士指出，该地距离北京东风农场很近，预计某部能够在此定向购房，可能与都属于农业口有关。
但是这位熟谙房地产内幕的人士告诉记者，这个限价楼盘能拿到销售许可证，说明此前已经拿到了土地部门、规划部门和建设部门的许可，未来办理房产证难度不大。
这位人士说，某部职工本可以单个在外边申请经济适用房或者限价房，而现在能定向整栋购买，肯定得到了上级主管部门以及北京市相关部门的同意及开发商的支持。
某部下属一个事业单位人士告诉记者，此次定向限价房，实际上去年就已经分完，今年只是最终确认签合同而已。“这个福利分房，其实在别的事业单位也存在。但是奇怪的是，很多人此前不看好此地，结果错过了机会。”
哪里来的土地
北京市房协住宅学术委员会委员蔡金水告诉记者，某部定向瓜分限价房的情况在福利分房方面还是比较好的，有的权势部门甚至可以空手拿房。
目前网上流传一个北京内部福利分房的细目，记者调查发现所述基本属实，而其分房的手段也是各显神通。
比如北京东三环的和谐雅园，西三环益丰苑小区， 西直门某铁路住宅小区，职工内部价格远远低于市场价格。
上述楼盘无一例外都有规划证和开工证，但是很难查到土地审批，这些楼盘提供的信息显示，销售许可证均无。房地产开发的内部人士指出，这是这些楼盘对内部进行销售的证据。
住房和城乡建设部研究中心副主任王珏林告诉记者，这些楼盘能建起来，要么是获得了划拨或者转让土地，要么是在自己土地上盖房，因为如果是走商品房路子，这个土地要招拍挂，显然是不可能那么低价。
记者从北京相关房地产部门获悉，上述相关的楼盘都有自己的土地来源。
比如西局某楼盘，有内部人士爆料，其土地是北京发改委和规划委在规划和审批别的用地时代征而来。“比如规划了2个楼盘，要代征用来建设道路、绿地的土地，但是地拿来后变更了性质，变成了经济适用房地，然后再找一个开发商来集资建房。这样的结果是自己一分未出就拿到房屋。”
中石油被爆在北京东北三环太阳宫附近以9000多元/平方米的团购房价，购买某开发商市场价达数万元楼盘，行业人士表示，这个情况在各大央企也普遍存在。
大部分是小产权房？
住房和城乡建设部研究中心副主任王珏林则告诉记者，目前地方政府控制相关部门变相福利分房的能力有限，原因是很多地并不掌握在地方政府，而且很多房屋盖完后不一定需要通过地方政府来要商品住宅产权。
记者了解到，目前北京市能审批发放产权的只是部分房屋。有些部委以及企业或者学校等，如何盖房，以什么名义盖房，北京市相关部门无权管辖。
此外，有些部门也有很多自有土地。这些土地建房，地方政府也只牵扯到规划施工等问题。如果这些地方盖的房屋要产权，则需要与房地产管理部门沟通。
比如1998年国家房改前盖的部委住房，即央产权，后来都拿到产权，可以对外上市。但是1999年国家明令取消福利分房后，部委盖的住房，相当多的并没有办下产权来。“这个房子可以住，但是产权证办不下来，实际上就是小产权。”多名部委人士告诉记者说。
蔡金水则告诉记者，实际上，很多单位以房屋翻新或者危房改造名义建设的房屋，甚至还不需要涉及产权证问题，因为过去就有产权证，现在只是重新办，办成什么样子而已。
这个说法在多个小区得到了证实。比如西直门铁路危改小区1号楼，建筑层数为地下一层和地上十层。建设单位为北京京铁房地产开发公司，施工单位为中铁六局北京铁建公司四十二项目部。
某部委一位人士指出， “这些房子尽管没产权，但是分了也是福利，也不存在以后不能住的问题。”
住房双轨制？
1998年国家房改以来，国家部委和机关严禁福利分房。2006年建设部、监察部、国土资源部出台《关于制止违规集资合作建房的通知》规定，“对利用职权及其影响，以‘委托代建’、‘定向开发’等方式变相搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益的，要追究有关单位领导的责任。凡以集资合作建房名义搞商品房开发，对外销售集资合作建成的住房的，要没收非法所得，并从严处理有关责任人；构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。”
2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》提出，单位集资合作建房只适合距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业。“各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房；任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房；单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。”
不过，目前各地实际的集资建房、定向开发仍很多。比如北京西局某住宅小区就是以小区合作社的名字委托北京城建公司建设的。该项目小区建筑面积约145530平方米，造价20355万元，地上{zg}16层，地下2层，框架结构。
该种采用BT（建设－移交）建设模式，按照住房和城乡建设部研究中心副主任王珏林的看法，其实“就是找个施工队施工的形式，本质上与集资建房无异，也与定向开发无本质区别”。
而这种住房合作社很是普遍，比如曾经有国土房管局合作社、广厦住宅合作社、市科教住宅合作社、政华住宅合作社、社团住宅合作社等。
北京市房协住宅学术委员会委员蔡金水指出，这种合资建房的好处是，很多刚刚工作不久的小年轻都能分到大房。
他建议国家应该做好第二次房改，严禁部委机关福利分房。“不能搞变相的福利分房。如果他们都买不起，一般百姓就更加买不起。这不公平。”他说。
http://news.sohu.com/20100424/n271716437.shtml
万科预言市场将扭转 规模性降价3个月后出现
来源：中国经济网 作者：张艳红 2010年04月23日06:44
4月21日下午，广州市国土房管局召集富力、万科、中海、恒大、xxx和保利六大开发商以及四大国有银行、三大中介及多位业内人士召开闭门会议，探讨当前的形势。开发商均在会议上表达了此番调控新政“过于严厉”的看法。
万科，在2008年的调整中率先降价的带头大哥，则在发给《{dy}财经日报》的一份对新政的评论中，表达了市场将会“扭转”的判断。
下降趋势已定？
临近“五一”，各大开发商分管营销的负责人，都在为这个楼市的传统旺季做积极部署。然而，国务院的新政策，极有可能打乱了他们的销售计划。虽然还没有大型开发商加入到降价阵营，但这也许只是短暂的，因为大部分开发商相信，终究会走到“随行就市”的{yt}。
万科表示：“2009年下半年后，个别热点城市房价出现过快上涨，这一现象的背后既有新房阶段性供应不足、可售资源持续下降等因素，也存在资产配置需求增加等多方面的复杂原因。受供需关系持续紧张和市场预期不断趋热等因素的影响，近期个别热点城市再度出现恐慌性购房的局面。”
对此，万科认为：“个别热点城市房价快速上涨的势头将被扭转，亢奋情绪向其他城市蔓延的情形将会中止。”
事实上，万科代表的是不少大开发商对后市的态度。招商地产董事总经理林少斌日前接受媒体采访时就对房价做出了“涨得多的多降，涨得少的少降，之后二三线城市跟着降”的判断。
林少斌表示，现在市场上依然处于供不应求的状态，而且开发商资金压力都不大，市场很难出现深幅度调整。但他认为新政策还是会对市场造成冲击。
深圳另一家上市公司的高管评论，去年四季度之后到今年{dy}季度，不少地方房价出现“疯涨”，再这么涨下去，无论对市场，还是对开发商来说，都是一件极为“恐怖”的事情。因此，接下来将对这一段时间的涨幅进行“合理修正”。“降到2009年年中的水平，很多开发商都是能够承受的。”
上述人士同时指出，接下来一段时间，有两种人将是相当难受的，一种是去年年底和今年初买房的人，他们将有一段时间处于高位被套状态，而另一种人就是这段时间买了xx的开发商，将注定要为自己的行为付出代价。
按兵不动
新政出台一周以来，各地关于降价抛售的消息此起彼伏，此刻，大型开发集团则选择“按兵不动”。
4月16日，国务院公布二套房贷首付比例提升到五成的第二天，广州一家房地产上市公司的营销总监正在山西，部署一个新楼盘的开盘工作。之后，他就赶回广州安排“五一”全国市场的工作。
“‘五一’暂时还没有针对新政策的出台作出调整，还是会按照原先制定的策略进行销售，事实上最近两天新开盘都卖得很好。”在谈及“五一”的销售策略时，这位负责人表示，现在还要再看看，而且每个城市都存在差异，目前还不好说会怎么样。
另一家民营地产企业的营销部负责人也透露：“公司这些天都针对可能出现的局面做了一些方案，但现在{zh1}的方案还是定不下来。要看看再说，局面还不清晰。”
尽管如此，接受采访的开发商均承认，所有对“业绩”有要求的上市公司，都会“保业绩为主”，这意味着，一旦成交低迷的状态出现并长期无法突破，“该降价的还是会降”。
有业内人士表示，2008年的一轮调控时，部分率先降价的开发商曾经引起老业主的强烈不满，也各自遇到过业主退楼等事件。这让开发商在今年会采取更加谨慎的销售策略，不敢轻易降价。
据介绍，开发商极有可能采取的策略是：等待二手房先降，让市场有了充分的思想准备，然后再开始从新开盘的定价上着手。“一些价格已经被拱高了的老楼盘卖不动，就只好让它先放着了。”
销售“荒年”
在大多数开发商看来，鉴于开发商目前的资金状况，以及目前市场上供应不足的局面，大开发商的“按兵不动”将持续一段时间，有人士认为到3个月之后，规模性降价才会出现，因为届时将有大量新货上市，市场竞争将急剧增加。
据悉，去年第四季度开始，所有大集团都大幅增加新开工数量。有统计显示，去年四季度和今年一季度这半年时间的新开工量，比此前一年的总数都要多，而这一批新货，都将集中在今年第三季度开始推出。事实上，就在此前公布今年的销售计划时，以金地、富力、恒大等为代表的多家上市公司都曾经透露，集团的供应大多数集中在下半年。
数据显示，2009年，全国实现商品房销售3.8万亿元，较2008年的2万亿元接近翻倍，毫无疑问，房价的非理性上涨以及宏观调控，注定将打断成交量继续上涨的趋势。
一家上市公司董事会秘书坦承：像庄稼一样，如果说2009年对于地产企业而言，是一个“丰年”，那么2010年将注定成为一个“歉收”的年份。在他看来，2010年的总体成交量肯定出现大幅下滑。而开发商的销售，也将再一次遭受考验，是否能够完成各集团确立的20%以上的增长任务，目前还是未知数。
随之而来的，便是地产公司业绩受到冲击。2008年地产上市公司业绩普遍下滑或者零增长的一幕，也许又将在2011年的年报中重现。
http://business.sohu.com/20100423/n271691595.shtml
深圳投资客“鼻祖”邹建民：深圳房价或跌50%
来源：{dy}财经日报 2010年04月23日06:47
“房价一跌，抛售的疯狂不会亚于通宵排队买房”
黄树辉
楼市新政导致房价下跌预期不断加重，曾经和邹建民并肩作战过的炒房客们最近越来越焦虑。邹建民也经常会在三更半夜接到朋友们打来的电话，询问操作建议。
邹建民在坊间有个不小的头衔：深圳投资客的“鼻祖”。
在国务院房地产调控政策连续出台前后，部分投资客闻风而动，试图套现离场。邹建民在接受《{dy}财经日报》采访时说：“最近几天我能感觉到明显不一样，一些投资客开始几套乃至几十套成批往外抛，但价格却比市场价低了不少。”
投资客恐慌性抛售
邹建民名气大，一方面是因为他自称拥有“一年倒手三四十套房子且从未失手”的惊人战绩，另一方面则是因为他投资理念自成体系并能说敢言。面对房地产高压政策，邹建民给圈内朋友的建议是尽快抛盘出货，而他此前已全身而退。
业内机构与邹建民持有类似的研判。根据中原地产市场部预测，一些房价上涨过快的大城市将立刻停涨，部分郊区房价将立刻下调；50%的炒房客将在3个月内开始抛售房源，房价很可能在年内出现下调20%至30%的现象。
4月17日，手中握有近十套房子的韦胜怀急忙找了几家地产中介，把现有的房源全部都挂了出去，且注明价格可以协商。韦胜怀陷入前所未有的恐慌：“本打算两会之前把房子都卖出去的，但后来犹豫了一下，没想到这次调控政策竟然这么严厉。”
已经获利的投机客选择抛售以求落袋为安，而高价进场的投资者因担心楼价下跌也加入抛售队伍。投资客恐慌性抛售带来中介机构的二手房源明显增多。急于促成交易的中介业务员又开始上街揽客。一些“低价出售”的销售广告也纷纷出场。
市场上甚至有传言说深圳有投资客一次抛售百套房源，继而又传出深圳一个投资客抛盘680套房。邹建民说，他所认识的投资客大多在两会前就抛售了手里的房产，没有跑完的人开始恐慌了，但也有一些人还抱有幻想。
世联地产董秘梁兴安在接受本报采访时说，决定投资客取舍的因素在于市场预期和能否利用财务杠杆。显然，国务院连续出台的房地产调控政策既引发了房价下跌的市场预期，也严重限制了投资客的财务杠杆利用空间，投资客赖以生存的两大基石都面临落空。
据邹建民介绍，深圳楼市在2006年以后出现了一大批的投资公司，就是由几个投资人集中资金成立的一些投资公司，整批拿下一些房子，同时从人才市场招来的业务员，通过发小传单、举牌子等各种形式销售买进的房子。“这批人我也找他们聊过，他们确确实实在前一段时间政策没有出来之前已经卖的七七八八。现在手上剩下几十套，也是说准备继续往外卖，卖完后就散伙不玩了。你平时在马路上、十字路口、商店门口会看到很多人在派发小传单，说不定就是投资公司的业务员。”
深圳房价将跌50%？
房地产市场去年实现“V形”反弹可谓令投资客异常振作。来自世联地产的统计显示，投资者在去年3月份开始陆续回到楼市，6月份开始一些楼盘投资客户的比例已超过五成，部分楼盘甚至高达80%。到2009年底,投资者已经成为深圳楼市主要的需求力量。
而根据深圳中原地产的分析，目前深圳的投资客中香港投资客占20%,非深圳的外地投资客约占30%，而深圳最为主要的投资客是深圳本地人，约占50%以上。
如今楼市新政引发强烈的观望气氛，市场成交量已经出现明显萎缩。深圳房地产信息网监测显示，4月18日全市住宅共成交101套，4月19日全市住宅共成交73套，4月20日深圳市住宅共成交60套，成交量逐渐缩减。而仅在早前一周，深圳新房成交量还维持在平均每天150套左右。深圳中原地产总经理李耀智则表示，目前市场上看房客和成交量都减少了80%左右。
在邹建民看来，深圳的许多楼盘已经失去了投资价值。他举例说，在深圳一套价值100万元的房子，每月租金大概才2000多元，即便是拿到七折优惠利率每月还要给银行4000多元，月租不抵月供。“房子的建安成本大概也就是每平方米2000元，再加上土地成本，每平方米房价卖6000、7000元已经赚得能笑掉牙。刚性需求是有限的，但投资的力量是无限的，深圳的房价就是由投机力量推高的。”
政策调控带来投资客和购房者之间的关系急剧逆转，邹建民通过房价收入比和租售比测算认为，今年将是深圳楼市重新走向拐点的一年，而未来3年房价都将持续下跌，跌幅甚至会达到50%。“现在的炒房客虽说更加有实力和理性，但是只要房价一跌下来，抛售的疯狂不会亚于通宵排队买房。”
世联地产董事长陈劲松在接受本报采访时也表示，调控政策会对楼市造成重大冲击，一些高房价城市的二手房市场将会首先出现拐点。
按照规律，一段时期的观望之后必然是投资客率先破局。楼市前景难测，而邹建民的态度一直非常坚决：“即使略低于市场价也要卖,一定要跑得快。”对于准备进场抄底的敢死队,他再三告诫：“现在已经不是炒房,而是赌房,只有赌徒才会进场。”
http://business.sohu.com/20100423/n271691666.shtml
京二手房成交量暴跌55% 买方违约占比骤升至七成
来源：京华时报 2010年04月23日09:51
密集调控政策对市场的影响速度超乎预料。昨天，记者从北京市房地产交易管理网获悉，4月21日二手住宅交易量跌破1000套，仅交易989套，相比19日末班车高峰时的2208套，下跌55%。与此同时，记者从北京中原地产获悉，自从4月15日调控以来，来自买方的违约已经在全部违约量中占到了七成之多。
业内人士认为，交易量暴跌、违约量骤升都表明购房者陷入严重观望，随着更严厉的调控政策出台，楼市降温速度还将持续。
二手房日交易跌破1000套
记者从北京市房地产交易管理网看到，4月19日以来，二手房签约量以每天500套左右的数量猛降，21日更是跌破1000套，仅成交989套，较两天前下跌55%(相关数据见上表)。据了解，网签数据反映情况要比市场实际情况慢2-3个工作日，因此，上述数据恰恰反映了调控后的市场反应。
类别 19日 20日 21日
商品房签约套数 2369 1515 1076
住宅签约套数 2208 1440 989
住宅签约面积 197606 130230 88685
新房市场也明显下降。4月14日，调控前{yt}，商品房住宅成交量尚为1253套，18日仅为283套，19日263套，20日291套，21日才升回到300套以上，为375套。
>>市场分析
市场陷入明显观望期
中原地产三级市场研究总监张大伟认为，签约量骤减，是系列宏观调控政策的作用，市场陷入明显观望期。有买方表示，“原以为房价会是俯卧撑，现在看应该是蹦极”。
买方违约比例达70%
交易量骤降的同时，二手房市场上，来自买方的违约现象却大量出现。据张大伟介绍，2009年以来，北京二手房市场违约中9成都为房主因为房价上涨过快、售价过低而违约，但在4月15日以后，非常明显地出现了买房客户开始违约的现象。目前违约协议中买房客户违约比例已经达到了70%。买方违约的借口八成是“银行首付提高，无力筹够首付”。
>>市场分析
违约将扩至新房市场
张大伟认为，买方违约的现象很快会从二手房市场扩散到新房市场，很多近期销售的房源，已经开始酝酿明显的退房潮。预计将在5月份达到顶峰，“市场可能出现上万套因为首付款难以凑够及看跌后期楼市而出现违约潮”。
张大伟建议消费者在最近签约时要谨慎，“利用合同中不可抗力违约在法律上不能成立”，建议消费者少付定金、谨慎签约，房价下跌已成事实，预计可能下跌30%，而成交量更会下跌50%以上。 (来源：京华时报)
http://business.sohu.com/20100423/n271697061.shtml
房产新措施伤及特殊集团利益 或合谋绞杀新政
来源：中国青年报 作者：余丰慧2010年04月21日07:23
[提要] 必须清醒地认识到，楼市新政绝不会一帆风顺。这么大的调控力度，将会伤及从房地产中获得多年巨大利益、已结成同盟的特殊利益集团。他们绝不会甘心并眼睁睁看着既得利益被夺走，一定会使出浑身解数xx甚至反扑楼市新政。
19日（星期一），在房地产和金融的双重拖累下，沪指跌破3000点大关，大跌150点，阴线报收。地产股对大盘的打压力度显而易见，两市呈单边下跌格局。（中国新闻网4月20日）
人们把A股黑色星期一都归结到楼市调控重拳的密集出台上。14日国务院常务会议在分析一季度经济形势时指出，要坚决遏制住房价格过快上涨。实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。
15日，国务院召开常务会议研究和部署遏制部分城市房价过快上涨的措施，提出抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加强保障性住房安居工程建设、加强市场监管等四条措施（简称“新国四条”）。16日，中国银监会下发通知要求各商业银行严格执行新的房贷规定。17日，国务院印发关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知。18日，媒体传重庆xx房特别消费税获中央批准，国家税务部门正在抓紧制定《住房消费税暂行条例》。19日，住房和城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求预售楼盘须公布每套房价格。
这轮楼市调控措施可谓击中投资投机软肋：90平方米以上住房首付款比例不低于30％；保障性住房供地不低于70％；第二套以上住房首付款比例不低于50％；房价上涨过快的地区，暂停第三套住房xx；对囤地、炒地等开发商停止xx，停止再融资、新股发行，停止资产重组……这轮楼市新政一拳比一拳重。
但必须清醒地认识到，楼市新政绝不会一帆风顺。这么大的调控力度，将会伤及从房地产中获得多年巨大利益、已结成同盟的特殊利益集团。他们绝不会甘心并眼睁睁看着既得利益被夺走，一定会使出浑身解数xx甚至反扑楼市新政。
最可能、最狠的招数是拿楼市调控影响经济发展、影响GDP增长来说事，并以此要挟中央。楼市新政狠招、重拳迭出，旨在使畸高房价、离谱地价回归理性，这肯定会影响到一些倚重于房地产的城市的GDP增长。此前，一开发商就大放狂言，称房地产滑坡、低迷，总理会不干。相信以此为借口反对楼市新政的声音，很快就会通过开发商或专家的口传递出。
楼市新政对股市的影响也可能会成为特殊利益集团绞杀楼市新政的另一个说辞。19日股市暴跌，除了国际股市大幅下挫的影响外，市场都认为是楼市重拳出击的原因。这，不排除特殊利益集团密谋通过A股市场的暴跌向楼市新政示威、要挟、绑架的因素。
一些地方政府也可能会借助新国十条中关于“遏制部分城市房价过快上涨”的说法，大做文章。一是认为，本省本市不在“部分城市”范围内，二是把“过快上涨”解读为不是不 此外，商业银行出于利益原因也可能消极对待中央楼市新政。15日公布国务院召开常务会议研究部署遏制部分城市房价过快上涨的措施的消息后，16日中国银监会就要求各商业银行严格按照新政信贷政策执行，但直到19日，大部分商业银行的基层行仍未接到总行执行新房贷政策的通知。
新国十条首次把“建立考核问责机制”放在五项措施的{dy}项，十条的第二条。这表明了中央对执行新政不力的地方政府和相关部门包括商业银行进行问责的决心。希望这次楼市新政无论遇到多大阻力，都能坚定不移，“投鼠”不再“忌器”。
http://house.focus.cn/news/2010-04-21/912313.html
央行披露首季度xx投向：个人购房贷增长超5成
来源：中国新闻网 2010年04月21日08:20
中新网4月21日电 中国人民银行昨日发布统计报告，披露1季度金融机构xx投向。报告显示，1季度，房地产开发xx新增3207亿元，季末余额同比增长31.1%，其中个人购房xx新增5227亿元，季末余额同比增长53.4%。
根据国家统计局公布的数据,2009年,全国商品房销售面积93713万平方米,比上年增长42.1%。其中,商品住宅销售面积增长43.9%；办公楼销售面积增长30.8%；商业营业用房销售面积增长24.2%。2009年,商品房销售额43995亿元,比上年增长75.5%。其中,商品住宅销售额增长80.0%,办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%。
据媒体报道，这是央行罕见的就单个季度发布金融机构xx投向报告。国内财经类媒体认为，数据充分说明，一季度房价高涨背后，信贷资金推动因素明显。
据央行初步统计，2010年1季度金融机构xx投向有以下主要特点：
一、第三产业中长期xx保持较快增长。1季度，主要金融机构本外币第三产业中长期xx仍保持较快增长，季末余额同比增长43.4%，尽管比上年末下降10.6个百分点，但从增速看，第三产业增速明显高于{dy}、二产业；从占比看，三产季末余额占比达67.5%，比上年末上升0.9个百分点。
二、票据融资持续减少，一般性xx继续增加。1季度，全部金融机构票据融资减少6247亿元，同比少增2.1万亿元，截至2010年3月末，票据融资连续9个月减少；扣除票据融资后的一般性xx增加3.23万亿元，同比多增1289亿元。一般性xx持续增加较快，有效地满足了实体经济的需要。
三、基础设施行业(注1)中长期xx增速回落较快。1季度，主要金融机构基础设施主要行业本外币中长期xx新增7108亿元；季末余额同比增长33.3%，比上年末下降9.7个百分点。其中，水利、环境和公共设施管理业中长期xx余额同比增长56.5%，比上年末下降28.7个百分点;交通运输、仓储和邮政业中长期xx余额同比增长33.0%，比上年末下降7.1个百分点;水电气的生产和供应业中长期xx余额同比增长11.7%，比上年末下降3.2个百分点。
四、房地产xx继续增长。1季度，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社房地产人民币xx新增8457亿元，季末余额同比增长44.3%，比上年末高6.2个百分点。其中，房地产开发xx新增3207亿元，季末余额同比增长31.1%，比上年末上升0.5个百分点；个人购房xx新增5227亿元，季末余额同比增长53.4%，比上年末上升10.3个百分点。
五、个人消费xx继续增长。1季度，全部金融机构人民币个人消费xx新增5725亿元，同比多增3698亿元，余额同比增长57%，增速比上年末加快8.4个百分点。信贷投放在拉动消费、扩大内需方面起到了一定的作用。
六、小企业xx增速继续高于大型企业xx。1季度末主要金融机构、农村合作金融机构、城市信用社及外资银行投放的小型企业xx余额6.3万亿元，同比增长23.9%，虽然速度比上年末低17.9个百分点，但比中型企业高1.6个百分点，比大型企业高6.5个百分点，结构上继续改善。
七、“三农”xx保持平稳增长。1季度末主要金融机构、农村合作金融机构、村镇银行及财务公司投放本外币的农村xx余额8.2万亿元，同比增长34.6%，比上年末高1.2个百分点；农户xx本外币余额2.2万亿元，同比增长31.9%，比上年末高0.2个百分点；农林牧渔业xx本外币余额2.0万亿元，同比增长18.4%，比上年末下降7.5个百分点，但比上年同期高4.4个百分点。
八、西部地区xx增速高于中、东部地区。1季度，东、中、西部地区分别新增各项xx17876、4684和5350亿元，季末东、中、西部各项xx同比分别增长23.8%、23.0%和29.6%，西部xx增速分别比中、东部高6.6和5.8个百分点。
九、外汇xx持续快速增长。1季度，全部金融机构外汇xx新增292亿美元，季末余额同比增长73.8%，增速比上年末高17.8个百分点。其中进出口贸易融资新增170亿美元，季末余额同比增长171%，比上年末高46.3个百分点。
http://news.sohu.com/20100421/n271644129.shtml
央行罕见披露xx投向 房价暴涨确由资金推动
2010-04-21 07:26 来源:{dy}财经日报
央行昨日发布的{zx1}数据显示,一季度房地产xx继续增长,其中,个人购房xx新增5227亿元,季末余额同比增长53.4%,比上年末上升10.3 个百分点。
这也是央行罕见的就单个季度发布金融机构xx投向报告。
数据充分说明,一季度房价高涨背后,信贷资金推动因素明显。这也给正在进行的房地产调控指明了重点方向。
去年,适度宽松的货币政策的{zd0}受益者之一无疑包括房地产业。根据不久前国家统计局公布的数据,2009年,全国完成房地产开发投资36232亿元,比上年增长16.1%。其中,国内xx11293亿元,增长了48.5%,这部分资金大部分来源于银行。
这种情况在今年一季度得到了延续。除了个人房贷,央行数据还显示,一季度房地产开发xx新增3207亿元,季末余额同比增长31.1%。
进入3月份,房地产xx出现减缓趋势,3月末主要金融机构房地产xx余额同比增长44.3%,比上月末低0.6个百分点,但仍明显高于同期各项xx增速23.4个百分点。
除了全国数据,在上海,4月14日央行上海总部公布的数据显示,一季度上海人民币个人住房xx增加338.1亿元,同比多增311.3亿元。由统计可得出,上海一季度新增个人房贷约为去年同期的11倍。
事实上,去年下半年以来,随着房价高涨、xx频现,国家先后出台了“国四条”、“国十一条”等政策,又在今年初上调存款准备金率,把房企上市融资跟土地储备情况挂钩。这一系列动作,给开发商带来了不小的资金压力。
就在几天前的4月14日,国务院明确要求对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业,暂停批准上市、再融资和重大资产重组,商业银行不得发放新开发项目xx。
但真实数据反映的信贷资金推高楼市的严重程度,显然令人惊异。由此应可预期,加强对信贷资金的调控,可能成为下一步楼市调控的重要政策选择。
有关方面已经在行动。在国务院出台“二套房xx首付至少五成、利率至少1.1倍”政策后,《{dy}财经日报》记者昨日获悉,银监会正抓紧调研“二套房”xx新规细则,或将出台统一执行标准。
在日前召开的2010年第二次经济金融形势分析通报会上,银监会主席刘明康强调,要认真落实国务院调控房价的相关通知精神,严格限制各种名目的炒房和投机性购房;各大中型银行还要按季度开展房地产xx压力测试。
某股份制银行按揭部负责人对记者表示,该行房贷存量并不大,但由于一季度增速较快,引起监管部门重点xx,各地分行均遭监管部门现场检查,“因此,我们现在严格执行首付五成规定,不留任何余地。”(王琦 吉青)
http://biz.cn.yahoo.com/10-04-/136/wrib.html
高房价透支中国的未来
星岛环球网 www.stnn.cc 2010-04-20
新加坡联合早报4月19日发表题为《高房价透支中国的未来》的文章，作者刘国，是中国成都某公司总经理。内容如下：
中国房价高不高？不同的人有不同的答案。如果说高了，又存在大量持现金买房现象；如果说不高，又无法解释大量普通人一家不吃不喝几十年甚至更多时间，才买得起一套住房。
对于房价高低，上海一xx楼盘销售经理认为：“房价是合适的，特别是考虑到中国人还有很多隐藏财富的情况下。”
这位销售经理的话，或多或少表明了卖方的心态：“那里还藏有钱，去拿”。
去拿钱！很生动地反映了目前中国的房地产生态。
30年改革开放积累财富中的很大一部分，正迅速的被房子拿去，或许应该称搜刮。无论是30年来勤劳致富的高收入者，其他高收入者，还是全家几代省吃俭用积累的汗水钱。
尽管富人群体被搜刮得不是那么痛苦，而且部分还可以有在更高价格出售的希望，但依然不能逃过被搜刮的命运。
目前的买房资金，一部分成为地方基本建设资金，一部分成为房地产商的高额利润，也许还有一部分会成为新的灰色收入。
笔者在本文重点讨论的，是这种资金流向对中国经济未来的影响。
成为基本建设资金那部分，对经济发展的正面影响没有任何疑问。但房地产商的高额利润和灰色收入，流向的是很小很小的一个群体，以房地产为工具，整个社会30年来积累的财富，正迅速向这个极少数群体集中。
无需对经济学进行专门研究，就可以知道消费对经济的拉动作用，特别是正在转型消费拉动的中国，消费对未来的中国经济增长起着至关重要的作用。而这种资金向少数人集中的情况，毫无疑问是不能产生多少消费拉动作用的。
资金过度集中于少数人，和资金较分散于大多数群体相比，即使资金总量相同，但少数人消费的机会、时间只有那么多，因此购买行为有限；资金较分散于大多数群体，由于有更多的购买机会和时间，因此产生的购买行为要更多。两相比较，轻易就可以计算出，资金过度向极少数人集中，会影响中国未来的经济增长。
因此，无须xx泡沫破裂的时间，也无须xx各种中间过程和现象，都可以轻易得出结论，高房价正在透支中国的未来。
明确了这点，下面就得回答，应该怎么办？
有人说目前限制房价会影响在房地产行业的投资，进而会影响中国经济增长。但可以确定的是，即使有影响也只是一个短期现象。
这个问题很简单，中国正在城市化，价格比较低的房子无论如何都不会卖不出去。也就是说，在房价受到限制的情况下，在房地产行业的投资就是xx不赔的。请问会有人不愿投资xx不赔，利润也不低的生意吗？
短期的影响，只能说让那些习惯赚高额利润的人，短时间因为不习惯不那么高的利润离开了，但更多的资金会进来，而且离开的也会回来。
高房价和限制房价两者相比较，限制房价因为入住率增加，对房地产辐射的各行业有正面作用，对地方政府财政影响有但不是决定性的，地还得卖，只是价格没那么高。差别只在于高房价财富流向极少数人，透支未来，限制房价财富较分散，为未来的发展打下坚实基础。
当然，在这种情况下，总是会有人把房价炒起来，但是国家为什么不能限制？限制二套房，对炒房者征收高额所得税。如果限制各种生活用品价格都是合理的，那限制房价又为什么不可以？
具体而言，很多人都知道，对中国经济长期发展的信心之一，就源于中国还有几十年的城市化空间，但如此高昂的房价，未来的城市化如何可能？
其次，看看那些全家几代人的储蓄都化为供房款的多数普通人，看看正在迅速老龄化的中国，以后养老怎么办？这会产生多大的问题？
还有一个问题是，一旦出现经济问题，出现大量的人因为无法还贷失去住房，人口这么多、密度这么大的国家，是无法面对这个问题的。当然，在一个欣欣向荣的时代说这个显得很不合时宜，也不愿意设想这样的前景。但未来无法预测，正像以前不知道中国的城市可以有那么多汽车，需要那么宽的道路一样，人们不应站在绷得很紧的钢丝上来面对未来。最关键的是，如果可以在基本无害的情况下避免这种可能，为什么不呢？
无论房地产泡沫破不破裂，什么时候破裂；无论这个泡沫的参与者是多么的不希望这个泡沫破裂，大家都应该有一个共识，如果泡沫涨大破裂，损失之大是任何人都很难承受的。而在国家控制下逐步释放泡沫气体，是一种损失最小的方式。现在中国的房价已经到了不是控制上涨幅度，而是应该在控制下逐步下降的时候，这恰好是中国体制优势可以做到的。
对于一个观察者来说，这种靠搜刮30年改革开放积累的财富来支持的畸形房产繁荣，是不可能持续的，这种30年改革开放积累的财富向极少数人集中的趋势，也是不应继续的。这种过程持续得越久，对中国未来发展的负面影响就越大。
当然也不是说应该主张平均主义。通常而言，财富会自然相对集中于使资金发挥更大效率的地方，这样有利于社会进步。但一是过度集中，二是也没有看到这种集中，如何使资金发挥更大的效率。
http://news.stnn.cc/ed_china/201004/t20100419_1308808.html
胡葆森纵论“新政”：房地产不可能长期“暴利”
来源：搜狐财经 作者：张翼 2010年04月20日18:27
主持人（清华大学经济管理学院党委副书记朱岩教授）：今天晚上是搜狐企业家论坛和经管学院联合举办的大学讲堂，有请建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森先生来给大家做讲座。
胡葆森先生同时也是中国房地产业协会副会长，十一届全国人大代表、河南省工商联副主席、中国城市房地产开发商策略联盟——“中城联盟”第三任轮值主席、河南省民营经济维权发展促进会副会长。地产之外，胡葆森先生的另外一张“名片”是足球。他是河南足球的奠基者，17年来全情投入，建业足球成为中国足球职业化改革以来{wy}没有易帜的足球俱乐部并取得了中超联赛2009赛季季军的傲人成绩。
胡葆森：各位朋友大家晚上好！非常高兴应“搜狐企业家论坛”之邀来到清华大学经管学院和大家就中国房地产发展趋势做一个交流。应该说，目前的中国房地产再次面临着政策的考验。4月18日，新的“国十条”出台，这一次的“地产新政”大家觉得还是比较猛，新政出台后会对市场造成什么样的影响，目前还还不得而知。但是可以预见的是，一定会产生影响。如果不产生影响，调控就会事与愿违。据说，在房价、楼市问题上，国务院领导发了很大的“脾气”。
中国房地产市场的基本特征，就是不平衡，一线、二线城市，东部、西部差别太大。所以在谈论房价的时候，很难用一个{jd1}准确或者相对客观的词汇来描述。
北京、上海、深圳、广东，是一线城市的代表，就成交量、开发量来说，这四座城市大致在一个规模。其它城市像杭州、青岛、南京，那里的房价也非常高，我们还是把它归到二线城市。
一线城市的楼市，市场支撑点非常多元，既有本地的消费需求，因为这些城市居民自身的购买能力都非常强。同时，一线城市的楼市多是全国性、国际化的市场，各种消费需求非常强劲。关于一线城市的房价，很难使用单一化、简单化的指标去考量，如果仅仅依托统计数据很难针对供需关系变化做出准确的前瞻性的预测。二三线城市的基本特征，还是以自主需求为主，走势与趋势比较容易判断，因为它和当地的宏观经济关系紧密。比如河南，如果预测郑州的房价，看一看GDP的增速和人均消费水平，通过这些基本信息基本可以到清房价的走势。所以，一线、二三线城市楼市的基本特征有着根本不同。
长期来看，商品房价格，毫无疑问是在上涨。我个人看好地产行业未来20年的走势，我认为房价会稳步上扬。原因何在？供求关系决定房价的短期走势，商品房成本决定房价的长期走势。商品房成本构成的各项要素，税费、建筑安装费、土地出让金、经营费用、管理费用、财务费用，基本都呈现上涨趋势。从成本的角度来看，房价上升也是必然的。土地是稀缺资源，存在18亿亩红线的问题。我的基本观点是，除非土地出让的政策发生根本性的调整，否则，土地价格、房子价格肯定一直上涨。
“非市场因素”是中国地产业的一大特色。如果楼市问题是局部、阶段性的，势必会有市场化的手段去解决。如果它演变成了大面积、大范围的问题，上升为民生问题，那么从决策者来看它就是个政治问题，解决问题的出发点和手段就会发生根本性变化。新的“国十条”出来之后，一线城市特别是北京、上海、深圳、广东这四个城市的房价都会产生阶段性的影响。今天（4月19日），香港资本市场和内地股市大幅下挫，特别是地产股剧烈下跌。新的“国十条”出来之后，投资者的信心会下降，房价也会发生变化。短期内，房价上升的势头会得到遏制。
中国地产何去何从？中国地产未来趋势如何？我认为有10大趋势————
{dy}、城市化加速致使需求强劲，房地产业将长期处于朝阳产业状态。
2009年全国的城市化率接近45%，2020年全国的城市化率要达到55%，存在10个百分点的差距。10个百分点需要10年去实现，这就意味着每年有1300万人进城，以每人20平方米的住房需求来看，就有2亿多平米的刚性需求。城市人口6亿多，每人增加1平方米就是6亿平方米。
这样的需求，支撑了一个规模巨大的行业。2009年房地产交易额突破了4万亿，投资额超过了3万亿。从西方发达国家的发展历史来看，房地产和城市化紧密关联。人均GDP800-1000美元的水平，住宅消费处于起步阶段；人均GDP3000美元的水平，住宅消费处于加速阶段；人均GDP13000美元的水平，住宅消费处于饱和状态。这样的规律对中国同样适用。从全国层面来看，目前正在进入城市化的加速时期，也是房地产业的加速时期。1998年福利分房制度停止，中国的房地产行业开始加速，至到今天，依然在快速上升。就中国的实际情况来看，距离住宅消费饱和还有15年时间，从人均3000多美元到人均13000美元还有十几年时间。从乐观的角度来看，中国的房地产业由于强大的需求支撑，将一直处在一个朝阳产业的状态。这是我的基本判断。
第二、在规模效应和拉动效应的基础上，房地产业将长期保持支柱产业地位
防止房地产“绑架”中国经济，这是经济学家的呼吁。应该看到，在城市化的大背景下，房地产行业具有两大属性，规模效应和拉动效应，地产可以拉动50个相关产业。
第三、地方政府将长期面临中央政府与地方财政收入的双重压力。
在房地产这个问题上，地方政府处于两难，甚至是多难的境地。为什么呢？因为中央要求地方财政要拿出很大一笔开支去搞廉租房、保障性住房，同时又要求GDP“保八”。“保八”是保证就业、社会安定的警戒线，不容讨论、不容怀疑，是所有问题的重中之重。
“保八”这一中心任务之外，保障性住房建设就成了一个挑战性的问题。80%以上的城市或是一些省份，财政收入的40%以上，和房地产业紧密相关。土地出让金以及与房地产、建筑产业相关的税收，还有就是城市建设配套费。这些费用在地方财政收入的比重在40%以上，有的城市甚至会达到70%。这种情况下，GDP“保八”，地方政府不卖地是不可能的，卖地去建商品房，不会下大力气去搞保障性住房。有人说应该拿出70%以上的土地用于保障房建设，这个说法对所有地方政府就是一个灾难，至少阶段性来看对地方的GDP增长是灾难性的冲击。
近年以来，保障性住房建设成了一个政治任务，从上到下、层层分解。昨天我看到国办发布的“国十条”，{dy}条就把地产问题定性了——要提高认识，地产问题已经上升为政治问题了。一旦地产问题从经济问题上升到政治问题，地方政府肯定重视。
土地出让的政策没有发生根本改变之前，中央政府与地方财政收入的双重压力是地方政府难以改变的。这个矛盾是现行的财税政策造成的，按照目前的征税政策收，国家拿走税收的60%，40%留给地方，经济欠发达省份会有转移支付，对经济发达地区来说，上缴的钱远大于中央转给他的钱。这就导致地方政府建保障性住房没有积极性。
第四、市场格局的调整将继续。
2002年4月，国土资源部下发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，我当时预测这将是一个标志，中国的房地产市场将开始出现根本性的格局调整。
土地招拍挂，推出来的土地又很有限。一线、二线城市土地推出来的时候，能够拿到地的基本上都是{yl}开发商。2005年开始，一线城市的二三流地产商在一线城市拿不到地的情况下，主动向二线城市进军。
市场格局调整，集中度会愈益强化。目前，前15大地产商占据78%的市场份额，土地储备基本都在前15大地产商手里。{yl}地产商的资本运作在过去的10年都完成了，过去10年有30多家中国地产公司在香港上市。2005年以后，借壳买壳成为地产公司的主流行为，通过借壳买壳，大概有200家上市公司的主业变成了房地产。
第五、房地产金融体系逐步健全。
相对于钢铁、石油、农业和其它的传统产业来讲，房地产是新兴产业。房地产在1993年那一轮宏观调控过程中“绑架”了五大商业银行，为了降低国有商业银行的不良资产，成立四大资产管理公司，承接了两万多亿的不良资产，据说其中有一半不良资产和那一轮炒地皮、炒楼盘有关。从那以后中国的房地产金融进入到长时间的停滞阶段，那一轮宏观调控从1993年一直持续到1997年。
1998年伴随着福利分房的终止，银行拿出1000亿支持居民xx买房，房地产业再次起步。一直到2004年“8•31”大限，这些年是地产商的黄金时期。银行xx比较容易，也没有那么多限制，可以卖楼花等等。1998年到2004年是地产业自由、快速发展的时期，2005年至今则是不断完善和健全。
原来的房地产商，除去商业银行xx，拿不到什么钱。现在不同了，信托也可以跟房地产行业联营。等待了很久的产业基金去年开口子了，以房地产为概念的产业基金已经出来了。另外，去年开始，保险公司的保险金允许按照一定的比例投资商业物业。
第六、房地产业的商业模式与产品形态逐步丰富。
过去的这些年，从开发模式、商业模式来讲，大体可以分为：地产开发型、房产开发型（90%的地产公司是房产开发型）、物业持有型、金融投资型、综合开发型。
第七、产业化步伐不断加快。
6年前我和王石去日本参观，我们发现日本的房屋制造商产业化的趋势非常突出，在日本，产业化、工业化的房子超过了70%。
截止到2008年中国住宅产业化率不到20%，产业化率会成了为新的潮流。万科走的比较远，我们也在跟跑，开始实践住宅产品的系列化、标准化、产业化。
引发中国住宅产业的革命。为什么把住宅产业化提到这样的高度？这些将引发中国住宅产业的革命，是5年、8年后发生大事。我相信10年以后中国住宅的产业化率平均达到10%，有一半房子的厨房、厕所甚至包括楼板等等都是在工厂制作，然后在当地安装就可以了，这样导致房屋建造周期大大缩减。一些标准化的房子，在日本最短{yt}就可以拼装出来，平均大概也就是3个多月左右时间。
第八、低碳建筑、绿色生活。
今年一月，中城联盟在万科开会，讨论低碳建筑，我看到两组数据，感觉非常震惊：中国碳排放占世界的19.8%，这是一个事实，19.8%里面，40%和建筑业、房地产有关。拆1万平方米的房子，要制造出600多吨的建筑垃圾，拆建以及处理垃圾的过程又制造了大量碳排放，应该看到，我们的城市化是粗放型的，
第九、开发商阵营的演变。
中国的开发商现在有多少家？5万家还是8万家？真正有项目做的，我估计不足2/3。有点动静的地产商不会超过500家，他们是中国地产商阵营的主力。
500家开发商，可以分为两种类型：战略导向型，发展趋势是大、强、精、专；
机会导向型，发展趋势是边缘化，或者干脆转行。
第十、土地出让方式的变革。
招拍挂并不是最科学的方式，只能够说是在这个阶段政府认为最适合我们的。香港实行勾地制度，因为香港土地非常少，出让土地时，大家拿方案，{zh1}议标，而不是招拍挂，价格因素只占25%或者是30%的权重。
德国是如何降房价的？把土地出让金分成30年上缴，某些城市50年上缴。如果分成几十年上缴土地出让金话，房价就不可能那么高了。另外，为了抑制二手房买卖的投机现象，把流转税提到很高，这样就抑制了房子倒手的机率。
经济适用房现在成了公务员住宅，公务员住宅现在在全国各地大量兴起， 这样实际上造成了新一轮的不公平。中国的住房问题之所以炒得这么热，我个人认为是地方政府，在过去几年间投入到保障性住房的投入太少。土地出让方式直接决定了中国房地产的发展趋势。最近大家议论物业税，为什么推不出来？就是因为物业税直接关系到了土地出让方式。如果土地出让方式不变，然后又出台物业税，那等于是火上浇油、扬汤止沸。
提问：城市化进程会造成住房的刚性需求增加，但是这么高的房价是否会让城市化“夭折”？
胡葆森：高房价状态不会持续。即使政府不打压，在市场经济条件下，任何一个行业不可能长期处在暴利状态，这就是市场经济的规律。所以我相信高房价的现象不会持续太久。建业造的房子，平均利润率{zg}是14%，去年只有10%多一点。暴利的行业不会长久的发展，这是事实。
提问：央企在一线城市疯狂拿地，任志强的华远也在进入二线城市。这对建业是否存在新一轮的威胁？
胡葆森：我在1998年提出了一个战略和构思，后来准备实施区域化发展战略的时候发现资源不够，一直到2002年才开始在河南的18个地市发展。8年时间我们完成了河南市场的整体布局，目前处于攻坚阶段，为的是解决稳定增长的问题。
建业是在区域市场做连锁品牌，我们在河南的18个城市做三个产品系列，在产品系列基础上标准化、产业化。万科、中海这样的地产商进入郑州和河南，郑州是我的主战场，同时我们还有17个城市可以作为支撑。
最近我在公司内部一直在疾湖：一个在区域市场上{lx1}了15年的企业，一定要警醒。懒惰了，创新激情减弱了，忧患意识缺乏了，就有可能被超越，我们不妨被超越一下，被超越会让人真正警醒。阶段性被超越，也许更利于公司的长治久安。
提问：中小型房地产商逐渐会边缘化，甚至被淘汰，中小地产开发商出路何在？大家很xx地产领域的宏观调控，政府的态度也非常坚决。这次调控的深度、空间到底有多大？房价的底部可能在哪里？
胡葆森： 30%的空间是留给中小型房地产商的，不怕规模小，就怕你不精、不专。商业模式要坚持，市场要选好，在你最熟悉的市场不断地培育客户群。
关于这一轮地产调控，我有两个基本判断：{dy}、整影响{zd0}的是一线城市的楼市与房价，二三线市场影响不是太大，但是地方政府和银行、金融机构在局部采取的措施反而会对某些地方产生影响。GDP增长有三大推力，消费、投资和出口，房地产牵着投资和消费，中央并不是要把这个行业打压下去。第二、地产行业不会垮，资金不会从这个行业大量流出，也不要担心钱会流到股市去。
主持人：由于时间关系今天的演讲到此结束。下面有请搜狐网副总编王子恢为胡葆森先生颁发“搜狐企业家论坛理事”的证书。我代表清华经管将本次大学讲堂的海报送给胡葆森先生。再次感谢。
http://business.sohu.com/20100420/n271636240.shtml
外媒称中国楼市呈现{zh1}疯狂 期盼打击楼市泡沫
来源：法制晚报 2010年04月20日15:55
国务院近日调高第二、三套房贷首付款比例，在4个月的时间内又开启了第二轮楼市调控的政策措施。频率之快，创造了新的纪录。
政府对楼市连续出台大动作，引来西方媒体的xx，称中国在打压房价上更进了一步，世界期待中国给楼市泡沫“放气”。
中国楼市“{zh1}的疯狂”
据美国xx通讯社今晨报道，由于担心政府打压高房价会增加坏账和抑制消费支出，中国股市19日暴跌。沪市近8个月来日跌幅{zd0}，达4.79%。地产板块整体下跌达8%。拥有更多地产股的深市综合指数下跌6.22%。
该通讯社援引中国人民银行顾问的话称，中国楼市正处于“{zh1}的疯狂”阶段。
“中国楼市是个泡沫吗？除了这个问题，没有其他问题更令世界许多经济学家、投资者、对冲基金经理和银行家们夜不能寐了。”美国《时代》周刊指出。文章称，这些人焦虑的原因是，中国楼市一旦崩盘，将危及全球刚有起色的经济。
英国路透社也发表文章称，中国政府的举动显示出当局面对一飞冲天的房价时揪着一颗心。
报道称，中国政府终于不能忍受“部分城市房价过快上涨”，从抑制需求的角度如期出台了收紧的房贷政策，亮明了决心。
而美国《华盛顿邮报》称，新政策强调了政府在打击房价增长过快方面承担的责任，所有地区以及相关机构都要全面认识到房价上涨过快的危害，并采取有效措施促稳房价。
调控措施比2007年更加严厉
英国《金融时报》和美国有线新闻网16日援引里昂证券驻上海经济学家罗福万的话说，这是目前能够动用的为市场降温的{zj0}手段。中国东部少数城市的房价涨得很疯狂，此举将在这些城市产生很大影响，同时又不至于重创整个房地产市场。
美国《华尔街日报》的文章称，中国{zx1}的抵押xx政策变化，可能成为去年底以来所有紧缩办法中xxx的遏制需求的措施。此举表明中国政府希望在较早的阶段采取更严厉的政策，防止出现类似于2007年房地产泡沫破灭那样因介入过晚而出现的硬着陆。
此外，德意志银行也在一份研究报告中称，这些措施甚至比2007年和2008年采取的那些措施更加严厉。
以一线城市业务为主的地产商受打击最严重
在一个利益纠结的市场中，房价调控之难可以想见。对于这项{zx1}的、看上去也是迄今为止最有力的调控政策，外媒普遍xx其政策公信力及可操作性。
路透社援引中金公司的研究报告称，本次国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知可操作性更强，针对打击炒房和投机性购房需求，抑制房价作用将更明显。
报告称，此次政策针对性更强，供给弹性更大的存量房市场（即二手房）将首先受到冲击。而随着三季度新房市场供应量的释放，房价应该可以得到平抑。
xx券商DBS唯高达分析师Carol Wu 表示，以一线城市业务为主的房地产开发商将受到最严重打击，因一线城市的升级和投资需求占其业务的60%以上。那里的首次购房者也倾向于购买面积在90平方米以上的房屋。
首次购房以外需求或下滑25%
据分析师预计，这一{zx1}措施将打击中国楼市的需求，但影响不会像2007年那么大。当时一线城市房屋销量下滑大约40%-50%。
花旗集团在一份研究报告中预计，首次购房以外的需求将可能下滑25%。
《金融时报》援引里昂证券驻上海经济学家罗福万的话称，政府向市场表明了决心，即如果这一措施无效，将不惜采取更严厉的措施，主要从税收和xx两个角度。
光大证券首席宏观分析师潘向东则认为，抑制高房价的更有效的手段应是推出物业税。物业税有望在某一些城市先行试点后，逐步推广至全国。
《华尔街日报》援引中国媒体的报道称，为抑制持续飙升的房价，中国有可能于近期推出个人住宅消费税试点，重点针对xx房产交易。
http://business.sohu.com/20100420/n271633307.shtml
狂抛680套房清空"存货"实力炒客携上亿利润出逃
来源：中国网 作者：翟敏 2010年04月20日06:53
一次性抛售百套房源，相对于普通购房者来说是天文数字，不过在投资炒房堪称疯狂的深圳，这一纪录不但不足为奇，而且很快被刷新——深圳大学国际金融研究所所长国世平透露：“一个很有实力的投资客，最近将手中的680套房全部清空。”
业内人士分析认为：“按照炒房客的规律来看，如此巨量的炒房客一般应该是在半年甚至一年前进入市场。照此计算，哪怕全部房子仅仅按100万/套计算，600多套也价值六七亿，光首付都要一两亿。而从一年前到现在，楼市涨幅惊人，刨除持有期间的月供、税收等成本，该炒房客最少也还有上亿元的利润！”
本报上周曾报道 “深圳有人一次性抛盘百套”，许多炒房客赶在新政之前将手中的房子清空获利，但短短几天时间，这个“纪录”已被迅速刷新。深圳大学国际金融研究所所长国世平透露：“一个很有实力的投资客，最近将手中的680套盘全部清空。”
狂抛680套房源或赚上亿元
根据中原地产监控，目前已有深圳投资客一次性挂出上百套房源出售的情况 （本报曾作报道）。“由于预期接下来会有一个紧缩和调控的主调，手里有大量房子的庄家正急于出货。”中原地产策划总监周曜接受《每日经济新闻》记者采访时表示。
一次性抛售百套房源，相对于普通购房者来说已经是天文数字，不过在投资炒房堪称疯狂的深圳，这一纪录不但不足为奇，而且很快便被刷新。
“我认识的一个很有实力的投资客，已经开始做空，最近将手中的680套房全部清空。”深圳大学国际金融研究所所长国世平昨日（4月19日）告诉《每日经济新闻》记者，在他看来“现在泡沫已经很严重，投资客在争相抛盘”。
国世平还透露：“这600多套房子，买了有一段时间了。”对于记者“前后赚了多少”的疑问，尽管他称“这属于私人问题，公布出来不好”，但还是表示“赚了很大一笔”。
xx房地产营销策划专家谢逸枫表示，新政压力之下，投资炒房客虽然争相抛房，但依然不亏而且赚得满满，主要是新政策对于投资客购房时限制少和二套房贷及三套房贷政策收紧太迟，所以投资炒房客在目前情况下，抓紧抛盘依然有利可图。
业内人士分析认为：“按照炒房客的规律来看，如此巨量的炒房客一般应该是在半年甚至一年前进入市场。照此计算，哪怕全部房子仅仅按100万/套计算，600多套也价值六七亿，光首付都要一两亿。而从一年前到现在，楼市涨幅惊人，刨除持有期间的月供、税收等成本，炒房客最少也还有上亿元的利润！”
3月成交大幅飙升楼市陷观望
中原地产监测数据显示，深圳3月份二手房成交量高达181.95万平方米，比2月份成交面积大幅飙升467.42%；3月份深圳二手房放盘套数为27389套，比2月份上涨146.66%。从历史放盘套数走势看，3月份放盘量较上月出现较大幅度上涨，也是2009年以来的次高。
“3月开始到4月上旬，深圳楼市一度走热，随着新政出台，越来越多的买家可能会持观望心态，而卖家也不会轻易松价，楼市新一轮的观望潮可能来临。”中原地产分析师认为。
而国世平也认为，随着政策的出台，除了刚性需求将有一定成交之外，整个楼市也将陷入一定时期的观望，“一般货币政策出台后不会立竿见影，要3～6个月会有效果。”
在他看来，现在的泡沫已经很严重，“8月份以后将见分晓，我认为市场如果不继续上涨，肯定就会跌。”
深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示：“这次中央的调控政策是空前严厉的，但是实施效果要结合执行情况综合评估。”他认为，市场上投资与投机群体的抗压力量远大于2007年，因此不会出现2007年持续大跌的格局，然而严厉的政策肯定会对市场产生影响，房地产市场的成交量会有一定的萎缩，成交价格也将出现震荡。
http://business.sohu.com/20100420/n271618489.shtml
国务院调控重拳频出 楼市出现抛售降价现象
2010-04-19 08:06 来源:人民日报
连日来,楼市调控重拳频出,且目标直指投机型购房。继将购买二套房首付比例提高到50%后,国务院又发出通知,商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房xx;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房xx。并要求财政部、税务总局加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。
新政将对楼市带来何种影响?调控效果将何时显现?记者走访了相关专家和业内人士。
政策指向:
抑制投机需求力度空前
业内人士普遍认为,自去年底启动本轮房地产市场宏观调控以来,由于政策没有达到预期效果,近期新出台的政策力度更大、涉及面更广,影响也将更为深远,遏制房价过快上涨的效果值得期待。
“这次出台的政策主要是从调控不合理的需求入手,打击各种投机、炒房的行为。对现在一些城市炒房成风的市场现状,针对性很强。”中国房地产协会副会长朱中一分析道。
一般来说,购买第三套房基本上都是投资或投机需求,对第三套房不放贷,可以说能够准确打击炒房行为。限制非本地居民买房和购房套数的政策,规避了以“炒房团”为代表的各种形式的游资购房,有利于进一步稳定市场。再次提及税收调控,将影响炒房者的心理预期,让他们趋于冷静。
朱中一认为,这些政策不仅针对性强,而且具有较强的可操作性,加上对心理预期的影响,有望在短时间内稳住市场,遏制住房价进一步快速上涨的势头,甚至不排除局部地区出现房价合理下调,房地产市场将趋于理性和冷静。
调控效果何时显现,关键看执行的情况。有业内人士提出,还需要尽快出台配套的细化政策,对一些概念也需要予以明确,以增强政策的可操作性。如“商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区”,应该提出具体的评判标准,否则政策执行起来将大打折扣。
短期反应:
卖方降价,买方观望,炒家“抛售”
调控新政密集出台的短短几天,敏感的买卖双方都做出了反应。
记者xx在北京市朝阳路兴隆家园的一家“链家地产”门店遇到了业主李先生,他3天前刚刚把自己待售的房子提价到27000元/平方米,而xx一系列新政策出台后,李先生决定把房价降到26000元/平方米。
“如果还是不好卖,还能再往下降一点。”李先生告诉记者。
据这家门店的负责人介绍,这几天来,购房者看房的意愿大大降低。而像李先生一样表示愿意适度降价的卖主倒是多了起来。只有少数急于买房的客户希望立即成交,趁政策过渡期减少首付。
去年底曾经在中介登记想买二手房的孟小姐,最近几天频繁接到中介的电话,向她推销房源。“看得出来中介很着急,想趁高价把房子卖了。政府出台这么严厉的政策,我想房价一定会稳定住,我选择继续观望。”孟小姐说。
据中介公司“我爱我家”有关负责人介绍,近期快进快出的短期炒家迅速“抛盘离场”,业主的疯狂心态逐渐平复。通州、望京等前期炒作的热点区域房源量增加了30%,而购房委托量下降了25%,成交量较4月初的xx下降了20%。成交价格企稳,业主“跳价”和毁约现象基本消失。
“购房者对房价继续快速上涨的预期大大降低,对这次出台的调控政策效果普遍比较期待。”“链家地产”市场分析师张月认为,购房者的观望和卖方的适度降价,会让北京房价在今后一段时间内趋于平稳。
中长期效果:
有利于供求平衡,使市场回归理性
“我们15日晚上就召开了紧急会议,判断政府还可能出台更严厉的政策,已经着手准备应对措施。”某楼盘销售经理告诉记者,“这个xx看房人的数量跟往常差不多,但有成交意向的明显减少。如果销售量大幅下滑,我们会顺应市场适当降价。”
就在这个xx,北京通州区两个热门项目开始打折促销。
业内人士认为,从中长期看,一系列调控措施将缓解当前市场上的恐慌性购房,改善型购房者会更加量力而行,而投资投机型购房需求将受到严厉抑制。总体而言,市场成交量可能出现明显下滑,购房者将更多选择观望。
同时,随着一系列政策的出台,特别是开始针对开发商收紧流动性的政策,资金实力相对较弱或项目体量较大的开发商将率先降价促销,从而带动同区域或同价位的一批项目打折销售。如果购房者观望导致交易量大幅下降,一手房市场可能出现连锁反应,降价促销的情况会多起来。受此影响,二手房价格也将逐步回落。
朱中一表示,随着购房需求的回落,新项目建成和炒房者离场带来的房源量增加,扭曲的市场供求关系将趋向平衡,房价也将趋于稳定和理性。受一系列政策的影响,首次购房和购买中小户型普通商品房的比例将有所上升。开发商应该顺应这一趋势,开发市场欢迎的产品。
“供求矛盾缓解,价格回归理性,交易量长期看将在稳定的市场中温和放大,有利于房地产市场长期稳定健康发展。”朱中一说。本报记者 王炜
http://biz.cn.yahoo.com/10-04-/171/wq6a.html
京沪深炒房客集中抛盘 楼市或入下行通道
来源：东南快报 2010年04月18日04:08
政府调控楼市重拳出台后，深圳、上海纷纷出现投资客抛盘，而北京则出现浙江投资客单笔上亿的抛售。
业内分析认为，随着投资客的撤离，二手房交易将会陷入冰点，二手房价不可避免出现下降，而随后房价下降的趋势也将蔓延到一手房，楼市将步入下行通道。
据报道，北三环一项目近期出现了大单抛售，一浙江炒房客一次性抛出20多套房源，总价近1.3亿元，折合平均单价为近4万/平米。
该浙江炒房客如此抛售大单突破了去年12月出现的朝阳区某项目的纪录。去年年底，{dy}轮楼市调控政策出台前，朝阳区某项目的炒房客抛售了25套房源总价接近1亿元，抛售单价近3万/平米。
据北京中原地产等经纪公司反映，4月10日以后，北京明显地出现了多区域房主一次挂牌多套房源的现象，特别是一些xx项目，例如：世纪城、富力城等项目纷纷出现一次挂牌2套以上的卖家。
统计显示，4月上旬的市场仍是量价齐涨。业内人士分析认为，部分小投资者因为看不清市场走势而继续接盘，而部分有经验的投资者开始抛售，这也是目前市场上大单抛售与量价齐涨的原因。
嗅觉敏感的深圳投资客也加入抛盘行列，有的投资客一次性挂出上百套房源出售。“高位放量，这是典型的庄家出货行情！”中原地产人士表示，深圳3月份二手房成交量高达181.95万平方米、比2月份成交面积大幅飙升467.42%；在上海，也有机构一次出售近百套房，单套总价接近千万，总金额高达几亿元。
此轮调整，房价将回到春节前后的水平，即下降20%左右。虽然这是北京的地方政策，但在全国也有示范效应，估计其他城市很快就会推出类似政策。
——“我爱我家”副总经理胡景晖
胡景晖认为，“限房价、竞地价”政策是继国务院出台的二套房首付五成之后又一重拳。两记重拳之后，北京的房价肯定会往下走。
国务院遏制房价过快上涨的政策刚刚出台，北京市就在昨天挥出重拳，出台商品住宅用地出让新规，将试点“限房价、竞地价”及“限地价、竞政策性住房面积”的土地竞买方式。此外，试点推出限价中小套型普通商品房，在京工作及居住一定时间的非京籍人群可以购买。
今后的商品住宅用地出让将不再只是“价高者得”，取而代之的是“综合条件{zy}者得”。所谓综合评标方式，就是首先拟将投标价款、付款进度、开发建设周期、政策房建设条件、土地节约集约程度、企业资质、业绩、财务状况、以往出让合同履约情况、参与建设的政策房规模、近期拿地情况和对未来商品住房销售价格的承诺等因素，作为评标条件。
同时设定合理的价格区间，在社会中介机构对区域地价和房价进行综合评价的基础上，经专家论证，有关部门集体决策来确定。“也就是要进一步弱化投标价格因素，将其所占分值由50分降低到25分，最终按照综合条件{zj0}者得的原则确定土地受让人。”北京市国土局副局长曾赞荣说。
银行反应
工行首先实施房贷新政
在新的房贷政策公布后，中国工商银行成为{dy}个明确实施时间的银行。据悉，工行从4月16日开始实施差别化住房信贷政策，对新签订合同和审批的个人住房xx实施新规。
工行相关人士表示，新规不会影响存量房贷客户，对于正在审批中的房贷，只要签订了合同，也不会受到新规影响。
农、中、建、交四大行也表示将严格执行国务院房贷新政策，目前正在研究实施细则。
《京华时报》《新京报》《上海证券报》
http://business.sohu.com/20100418/n271581094.shtml
我最近在玩和讯财经微博，很方便，很实用。
一句话，一张图，随时随地与我分享理财心得与亲历见闻。
点击以下链接xx，来和我一起玩吧！
