仕一邦：“投资写字楼”你准备好了吗?

近年来，由于房价的持续上升，许多个人投资者加入住宅投资的行列，住宅租赁市场出现供大于求的情况，房价上升而租赁价格下滑，致使投资住宅收益率下挫。许多投资者开始寻求新的投资点，而房地产恰恰作为全球投资者最有价值的投资品种，一直受到投资者的青睐。写字楼更是由于供量小、需求量大，会有较高的xxxx率。因此，在种种优势下，写字楼自然成为了当前市场重为看好的一大投资。

何为写字楼是我们必须要了解的，写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼，是指国家机关、企事业单位用于办理行政事物或从事业务活动的建筑物，其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管理机构，是随着经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的。因此，写字楼不同于住宅，它的用途就是商业办公形式，而写字楼在近几年的兴起，让我们也看到了他的巨大潜力正在不断蔓延。

近期，由于住宅市场首付的提高，一些投资者开始望而却步，而对于首付比例已经逐步向写字楼看齐下，也让一部分人开始把目光转移到投资写字楼上，但是，写字楼投资与住宅差别很大。而且，写字楼是宏观经济的显示器，是房地产市场中抗经济风险{zd1}的物业，已类似于股票的投资风险，因此，投资写字楼比住宅要专业，，写字楼的投资者一定要慎重。

写字楼虽然潜力之大，但也要多为慎重，这其中投资所要注意的地方分为以下几点：

其一，与投资住宅一样，也要注意对物业选择的问题。今年，写字楼市场的供应量会相对扩大，平均xxxx率也就不会像今天那样高，但地段，品牌等都会影响收益。因此，你要有一双慧眼。写字楼提供的商务配套资源也决定着产品品质的档次。好的物业管理可以让物业xxxx，相对于住宅而言，全面高效的物业管理能大幅提升写字楼的办公效率，因而对提升写字楼价值至关重要。

其二，写字楼平均价格一直不是特别高，比较稳定，但xx的写字楼在哪办公就是最为关键的，好的地点所带给写字楼xxxx率是可观的，因此，地段问题是投资前首要考虑的，其次，写字楼现在开始有营业执照，以前找个其他的房子都可以，但是现在必须有自己的房子，或者你租房子得经过业主委员会等等，其实有时候挺难。像今年网上购物要求登记什么的，要求的挺好，但是做到很难。而且，自金融危机后，大学生就业的问题很多，当前都是个人创业者比较多，都需要办公场所，也就是说写字楼今后也是可以保值。而且还有一个特点，老百姓投资的并不大，持有这个写字楼租金还xx都可以。

其三，写字楼的功能也很重要，需要有其他的一些配套，酒店、银行、商贸、文化休闲娱场所，实现功能的多样性。 从市场对写字楼的需求来看，写字楼要针对不同企业的需求开发出不同的产品，要有xx的，也要有低端的。当然，目前在xx写字楼需求会比较有限。但无论高低档对于写字楼，都必须要注重内外环境的营造。外部环境主要是要有良好的交通条件。内部主要是物业管理，要有豪华大堂、足够的停车场、配套会所，以及电梯质量、空调等，对保安、消防系统，软环境等方面的要求也比较高。

其四，写字楼属于长线投资，一般而言，以出租为主的写字楼大概10年才能收回投资，但是，在楼市走向越来越不明朗的情况下，写字楼的长期持有显然是更理性的投资方式。而写字楼的回报率是每个投资者都很关心的一个问题，一般计算回报率有两个公式。{dy}个公式是xxxx率=每平方米年租金/每平方米售价，高租金、低售价是投资的{zj0}方案。第二个公式是年收益×15年=房产购买价，如果投资的物业，年收益×15年大于物业的购买价，则该物业是收益比较高的。但对于，投资那些可以切成很小块面积进行出售的物业时，要注意，虽然总价上可能会便宜些，但由于进驻物业的公司档次低，流动性大，再加上小业主太多，影响到该物业的物业管理水平。不仅如此，当经济不好的时候，小业主的竞相压价，对客户进行的争夺战同样会影响到你今后的收益。

综上所述，仕一邦 认为，近年写字楼市场需求旺盛，抗跌性强，写字楼的不断涌现将进一步拉动城市的经济增长点，也带动了城市经营中房地产业的迅猛发展。与此同时，产业结构消费结构的变化也为写字楼的发展提出了更高的要求。再者，投资写字楼必须防贬值风险。贬值风险主要是写字楼本身所处的地段贬值和未来的新兴楼盘的过多涌现，从而对现有写字楼市场构成冲击，因此，投资写字楼前还是应做好规划稍加慎重为好。（注：仕一邦是内地一家智库机构，专致于宏观经济政策研究。本文只代表我机构观点。）

学雷锋