浏览路径〉//唐朝：土地拍卖会抬高房价！
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2010年06月12日 10:11
铅笔社的江小鱼先生写了篇文章《土地拍卖会抬高房价吗？》。文中反驳了茅于轼老先生的「土地拍卖制度推高了房价」的看法，认为应该倒转过来，是高房价决定了高地价。
我不同意江小鱼的看法，简单回复了一下，认为土地拍卖制度减少了土地的实质供应量。正和兄批评我说「天价到底是刺激供地还是相反？唐兄不会创造了新的供给定律吧。」在下没有读过大学，经济学纯属兴趣，而正和和江小鱼都是我眼中的经济学高人，因此觉得有必要将想法阐述出来，以其获得众位高人的指正。
在房地产市场这根链条上，需求曲线要分开看：卖地者（地方政府）和买地者（开发商）之间有一根，开发商和买房人之间另有一根。
江小鱼本文想说的是，买房人的出价决定了土地的成交价，与土地在市场以什么形式成交无关。茅老表达的是，土地拍卖制度推高了地价，高地价会推高房价。老唐认为：
1.??? 由于不同城市之间的土地替代性极小，所以可以认为地方政府是土地的垄断供应者。
2.??? 经济学教科书告诉我们，垄断者可以通过调整向市场供给的量来改变市场价格；地方政府也是经济人，其将在「{zg}价*{zd1}量」与「{zd1}价*{zg}量」之间寻找一个可以获取{zd0}利润的量。
3.??? 在房屋的市场价格不变的前提下，地方政府通过拍卖制度集中开发商出价，是力求增加自己的租值，减少开发商的租值；开发商之间的竞争，是将市场给住宅定价中的租值部分{zd0}可能划给地方政府。通常看到的房地产开发中的腐败「寻租」，寻的就是这一块「租」。
4.??? 土地成交价格高的后果，必然使其上房屋倾向于造更xx的房子。这是阿尔钦好苹果多出口的例子可以解释的。套用在房子上吧：
地价1000元，分别建造成本1000元的房子与建造成本3000元的房子，低价房屋市场价格（简单起见，暂不考虑市场平均利润）与高价房屋价格之比是2:4；
若地价5000元，分别建造成本1000元的房子与建造成本3000元的房子，低价房屋市场价格与高价房屋价格之比是3:4。
两厢对比之下，地价越高，高价房屋相对价格越便宜，低价房屋相对价格越贵。所以，高价地必然偏向于制造更贵的房屋。
张五常在《科学说需求》中说：「买了一幅高级的住宅用地，风景如画，你不会建一所简陋的房子在那里。要是你发了神经，以简陋为贵，建造了那样的房子，你的建造费用一定血本无归：在建造后把房子卖出时，你所得的充其量是地价而已。上佳的住宅用地，建造的房子必定是较佳的。这也是需求定律的含意。」
5.??? 还有一条，我考虑不成熟，拿出来请教：开发商租值降低，进入房产开发的资本会减少，房屋的供应相应减少，也会引发市场预期房屋价格上涨。预期引导人的投资行为，买房人受预期引导进入市场，也会推高房价。
综上所述，土地拍卖制度的确会造成市场房屋价格的上扬，并通过房屋价格的反过来刺激地价的进一步上涨，形成一个恶性循环，这个恶性循环的根本原因在于土地供应的垄断性。由于这个垄断者是政府，所以不可能通过政府管制策略来改变。什么时候土地供应没有竞争，什么时候这个恶性循环将一直存在，并最终体现在房价的长期趋势上。
（编辑：李子暘）
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“由于土地只有一个供应者，天价拍卖不断的提高了{wy}供应者的心理底线，从而减少了土地的实质供应（达不到底线就流拍），也必然减少房屋的供应，提高对开发商和购房者对房价未来的预期。”
着眼现实，与其说是“天价拍卖”，不如说是天价竞买，天价竞买可能提高地方政府的心理底线，天价信号也必然引导地方政府增加土地供应，从而使地价走向下跌。买卖双方都想成交，流拍的可能性很低，即使流拍，地方政府也会很快降价再拍。开发商能买到更多的土地，建更多的房屋，房价必然下跌。
“ 经济学教科书告诉我们，垄断者可以通过调整向市场供给的量来改变市场价格；地方政府也是经济人，其将在「{zg}价*{zd1}量」与「{zd1}价*{zg}量」之间寻找一个可以获取{zd0}利润的量。”
此事谁都想做，但实际谁都做不到，因为事前没有人能知道“{zg}价”、“{zd1}价”、“{zg}量”和“{zd1}量”，所以上述是一句废话。
“土地成交价格高的后果，必然使其上房屋倾向于造更xx的房子。”
看似有理，却是因果倒置，实际是开发商先判断一块土地上适合建什么档次的房子，再决定出什么价格买地。
“开发商租值降低，进入房产开发的资本会减少，房屋的供应相应减少，也会引发市场预期房屋价格上涨。预期引导人的投资行为，买房人受预期引导进入市场，也会推高房价。”
同样的房子，供应减少会导致价格上涨，而价格上涨也必然使需求下降，需求下降必然抑制价格上涨。投资者岂能不知？
所以，即使土地由政府垄断供应，土地拍卖也不会抬高房价。
近来中国地价、房价飞涨根本原因是央行和政府大搞通货膨胀，而非土地拍卖。
唐兄：
【1】“不同城市之间的土地替代性”不能说“极小”。虽然我也不知道那种替代性有多大。但我们也可以看见不少购房者从北窜到南来买房；也可以看见不少开发商跨省运作和开发房地产项目。是因为土地不能搬动而朝廷又实行土地国有，才造成地方政府是土地的垄断供应者。并非因为 “不同城市之间土地替代性极小（？）”，才造成 “地方政府是土地的垄断供应者” 。但我不否认 “地方政府是土地的垄断供应者” ，政府也不否认（详见我国土地管理法{dy}章第二条）。
【2】经济学是讲“边际”的，各本《原理》告诉我们，经济人争取{zd0}收益是在边际量相等的事后作出决策，并非在「{zg}价*{zd1}量」与「{zd1}价*{zg}量」之间寻找（当然非要这么说也不能说错，只是语焉不详，别人可能不知道在说什么，相当于给出一个可行域但没有给算法）。
【3】政治经济学的“租”和依附在土地上的“租”还是有区别的，“寻租”和“腐败”也有区别。
对房的需求和对地的需求，要分开看，也要连起来看。如果开发商是充分竞争的，则分开看的必要性不大。
1、成立。
2、不一定。政府中的个人是经济人，但这些个人构成的“组织”并不一定是经济人（要看组织采用什么样的竞争准则）。以税局为例，重要的是个人利益{zd0}化而不是税收{zd0}化，税局完成当年的征收任务后，税收专员甚至去要求企业“藏税”（亲身感受过）。
3、集中开发商出价，不是增加租值，而是实现租值，供求已经把租值决定在那儿了。不要滥用租值概念，开发商的租值主要体现在其专用知识和专用关系上，而不是还没到手的土地上。
4、是因为xx的房子好卖，所以才会推高好地的价格。阿尔钦的例子，也是因为好苹果可以卖好价钱，以至于能覆盖运费，所以才出口好苹果。好地在那儿，不管这地是高价拍到的还是免费得到的，都会建成好房子。
5、开发商的租值是由开发商自己的专用资产决定的，土地的租值不归开发商，即使不拍卖，开发商也得去寻租，台面上和台面下的代价加起来，和拍卖一样。
综上，你的结论是得不出的，你的经济学基础还需要加强。
正和 回复:
六月 12th, 2010 at 3:11 下午
补充：好苹果到了目的地，它源自何处就不再重要；目的地自产的同样的好苹果，并不因为没有运费就得便宜卖。