编者按：4月中旬以来，中国住宅市场遭受政策打压，同时许多专家预计此轮住宅调控，可能要持续一年以上。因此，许多资金开始转而流向未受新政直接冲击的商业地产。南京的商业物业也在近两个月，出现了成交的小高潮。那么，商业地产的春天，真的到来了吗?

　　我们邀请南京及全国范围内的10位知名专家，对商业地产时代是否到来，以及普通消费者如何进行商铺投资，进行宏观及微观层面的分析和建议。许多专家的言论非常精彩，而且难得一见，相信能让许多迷茫的投资者如拨云雾而见青天。也有专家提醒，看上去很美的商业地产，其实也是机遇与风险并存，如何准确地进行投资，实在是个技术活。所以，面对汹涌而来的商业地产时代掘金潮，仍然要对广大投资者说一句：投资有风险，入市需谨慎。 李子墨

　　上海社会科学院商业研究中心主任朱连庆：

　　两三年内商业地产迎发展良机

　　住宅地产和商业地产虽然同属地产，但是性质不同，一个是解决住的问题，当然可以投资，一个是经营问题，也是解决消费，也可以投资。但是有一个差别，这两者之间在同一个形势下会出现不同的状况。现在比较突出的就是“商住倒挂”。住宅的价格向上涨，而商业地产一直维持稳定。

　　从目前的情况看，我认为商业地产发展是一个好的时期，其中之一的原因就是住宅这块政府在全力打压，出的新政都是在打压，中央政府不希望看见目前这么高的房价。相对来说商铺、商务楼的价格有优势。我的观点就是这两三年商业地产是一个很好的时机。

　　另外从商业地产本身说，有刚性需求，是城市化的发展和旧城改造，人民生活的提高。大卖场已经司空见惯了，现在出现了shopping park等一些新型业态。

　　但要求开发商全靠本身的支撑有一定的难度，所以现在商业地产面临着很重要的金融瓶颈。{zh0}是地方政府给予协调，因为这是民生工程，也是中长期的理性的工程。现在有些开发商全分成小商铺，然后返租，这个不是共赢的办法。 陆容容 采访整理

　　石林集团百货营运总监李棣：

　　Shopping Mall是未来20年趋势

　　回顾中国百货业的发展历程，在20年以前，那是一个国营百货与供销合作社一统天下的年代。到上世纪90年代初，首先出现了超市，于是和老百姓日常生活最贴近的柴米油盐酱醋茶，从百货商场、供销社走进了超市。

　　在本世纪初，彩电、空调、冰箱又集体从百货交家电商场出走、转投苏宁、国美、五星们的门下，于是这10年来，在电器零售的江湖上每天上演真实的恩怨与xx。直到有{yt}我们突然发现，百货商场里只剩下衣服鞋帽、珠宝、化妆品……而这，还不到20年。

　　可见，百货业在过去的20年由合到分，由综合到专业。这是一个趋势。然而，在未来20年，又将经历由分到合，在更专业基础上进行综合的回归阶段。这个时代的标志就是Shopping Mall，也是未来20年的大趋势，将彻底改变我们的生活。道理很简单，如果在一个地方就能很好地满足我们日常生活中的大多数需求，我们还需要到其他地方吗?

　　Shopping Mall原意为“散步道式的商店街”。Mall原意是林xx，Shopping Mall意为超大型购物中心，即购物犹如在林xx上闲逛一样舒适惬意。一个真正意义上的Shopping Mall常包括主力百货店、大型超市、专卖店、美食街、快餐店、xx餐厅、电影院、KTV、电玩、酒吧、游泳馆、主题公园，通常还配有极便利的大型停车场。

　　因此，能称为Shopping Mall通常首先意味着大，大到经营面积在10万平米以上。其次是全，整合了大部分商业业态，“吃、喝、玩、乐、购”方便老百姓一站式消费、休闲。

　　Mall由于其大而全的特点，出于成本考虑，通常会建在城市的次中心地带，新的区域中心或新的CBD边缘交通便利的区域，这样同时给投资者带来新的机遇。就Mall本身而言，部分项目对外出售商铺，长期来看这些商铺有着一定的升值空间，投资者通过对商业地产深入研究，对规划的充分把握，就有可以从中获益的机会。在Mall之外，由于开发商一般会将Mall与商品住宅同时开发，由住宅项目快速获利分担Mall的成本，而通过Mall提供无可比拟商业配套优势，反过来加速提升商品住宅的价值，所以投资MALL配套的或周边辐射到的商品住宅也就成为投资者一个不错的选择。

　　Mall也存在着挑战。首先就体现在成本上，建设一个10万平米以上融合了不同商业业态的Shopping Mall，需要开发商有足够雄厚的资本来支撑。其次体现在对营运的高要求，商业地产的增值的关键就在于营运水平，需要营运管理人员贴近市场前沿，创新地调整管理方式以最快响应市场的需求。这就要求营运管理人员具备相当高的综合素质。而在我国，管理Mall这种全新的业态到目前还没太多的经验可循，只能一步步在实践中学习获得。

　　同时在Mall的回报周期上也与通常的项目不同，Mall不是一次性受益，是每年不断受益，通常是逐年升高的，其总收益也远远大于一般住宅项目。但在项目最初的几年内，处于一个市场培育期的过程时，Mall的回报通常是低的甚至是亏损的，因此，选择投资Mall及其商铺，实际上也就是选择了长期回报的模式。

　　南京网博机构总经理孙海：

　　部分xx投资客转战商业地产

　　新政以来，当住宅销售面临困境，未来变数加剧，商业地产或将成为资金挤压作用下一个不错的发展选择。

　　网博地产机构在近1个月的调查中发现，有部分xx投资客户已逐步从xx住宅市场撤离，转投目前相对价格较低的商业和写字楼，期望能获得更大的溢价空间。

　　是否可以说商业地产因而迎来又一个春天呢?与2009年住商倒挂、商业物业成交下滑不同，南京今年前5个月商铺写字楼市场成交目前出现了转机。尤其是大的商业综合体和大型社区的商物业出现了一个小高潮。

　　然而，商业地产看上去很诱人。世间万事万物，风险与机遇同在。住宅地产和商业地产的根本区别在于，前者销售对象是普通消费者，而后者则是零售商和投资客。

　　前者在投资方面短时期内就知道输赢，而后者则要经过相当长时间的市场培育和经营才能见分晓。因此，商业地产就必须更加重视产品的设计与规划，定位，仔细审视各个环节的利益分配，全面统筹整个项目的长期发展，树立企业的品牌和品质。

　　良好的经营管理是商业地产项目持续发展的根源，因此后续管理就显得非常关键，一定要有自己的专业化团队。

　　通过治理出效益，可以发挥物业的潜在价值，促进物业持续升值，为开发商和商家创造财富，真正实现多赢格局。

　　商业地产，未来将是地产商争夺的一块大蛋糕，同时也将成为小业主们纷纷抢占的物业。看上去很美的东西，未必都适合自己。

　　只有做足功课，不能光看到别人商业项目的人气和财气，更要看到大量失败的案例，多研究分析，才能选出属于自己的路来。

　　陆容容 采访整理

　　中国购物中心产业信息中心主任郭增利：

　　后进入商业地产的开发商有阻力

　　在判断商业地产是否是{zj0}时期的时候，恰恰要反周期的操作方法，大家不做的时候他去做。从目前情况看，我认为是有实力的买家进入的时候。

　　这个时机有正反两个方面。现在政府官员在商业房地产的专业上，在城市规划的专业上，在城市规划和商业点的把握上是越来越准了。而这一轮疯涨中，过去的烂尾楼一改造就能卖出去。但是商业不同，现在有一部分资金确实流入了商业地产。

　　虽然从经济周期看是好的时期，但是金融环境不配套。我们的金融环境没有发生实质的改变，更多是取决于自身的实力。商业地产很难发现两个产品xx一样，正在进入商业地产的一些所谓的品牌地产商，我要告诉他：商业地产不好玩，住宅成功不一定商业地产成功。

　　而发展模式先进、已经有成功基础的商业地产开发商，今后会越来越顺利，没有基础的开发商未来会更加有阻力。

　　虽然我不专门研究房地产，我个人认为目前阶段中国的房地产依然是民生产业{dy}，支柱产业第二。我们把这个支柱产业的地位盲目的放大到不可替代，对中国经济的杀伤力也是非常巨大的。

　　陆容容 采访整理

　　戴德梁行华东区董事、总经理陆逢兆：

　　开发商转向商业地产是趋势

　　受新一轮楼市调控政策的影响，住宅成交显著降低。而民间资金仍然充裕而且不知流向何处去，这时商业物业或将迎来属于自己的机会。

　　戴德梁行华东区董事总经理陆逢兆指出：“住宅市场遭到调控，大量资金急需寻找新的投资渠道时，正值复苏的商业地产引发机构投资者和开发商的关注，未来升值潜力值得期待。”

　　不只是普通投资者，就连多家房企也在加快布局商业地产的步伐。

　　近期半个月内万科连续接手了三个商业地产项目;4月13日，保利宣布未来3-5年，将持有性商用物业的投资比例增大到全部投资的30%;金地也表示将商业地产作为重要战略规划，今年计划将20%资金投向商业项目。“或许这次的楼市调控正是一次推动房地产企业转变经营策略的机会。”陆逢兆指出。

　　过去内资开发商长期以住宅的滚动开发为主，对于持有型项目的投入较少。最多是在开发住宅小区的同时配套一些商业物业，但总体来说比较零散。

　　随着市场情况的转变，拿地越来越难，政策影响力度逐渐加大，通过买地、卖楼的经营模式获取利润越来越不稳定。尤其对于房地产上市公司来说，持续的收益和稳定的利润，可以令持有公司股票的人，尤其战略投资者，增强对企业的信心。

　　持有和运营商业地产无疑可以帮助房地产企业更好的控制风险，持有型物业达到一定规模的时候，管理成本也会降低，每年还能带来大量稳定的现金收益。

　　陆逢兆认为，开发商建立商业地产运营部门是未来发展方向，企业应投入一定资源用于优质资产的管理。“企业财富需要一个聚集的过程，虽然资产管理部门不像开发部门，能立刻赚钱，相反是个花钱的部门。但是这个部门可以帮助企业进行整体投资组合，规划长远的资产配置策略，帮助企业减少风险，达到持续稳定发展的目的。”

　　例如在香港，很多成熟的开发商持有型物业比开发销售型物业还要多。李子墨 采访整理

　　独立评论家牛刀：

　　打开消费瓶颈商业地产价值回归

　　中国是个大国，城市非常多，大中城市就70多个，中国的商业地产有两个瓶颈，如果能顺利走过去会打开相当大的空间。

　　一个是金融政策的瓶颈，如果我们的金融政策放不开，那么商业地产真正的投资价值就不会彻底挖掘出来。第二个瓶颈是消费力的问题。城市居民存款是28.5万亿，但是中国人的消费力不强，尽管GDP的统计中，消费占据了38%，但是这个消费的统计里面不仅仅有私人消费还有政府消费，政府消费是庞大的数字。很多人不敢消费，对我们商业地产业来说，打开了这两个瓶颈商业地产会有大的发展空间。

　　我建议做一个大胆的探索，商业地产主要就是投资，金融政策上给一些扶持。现在商业地产价值的回归开始出现了，中小投资人以后投资商铺的潜力比投资住宅的潜力要大。2009年工地、商业地产大量减少，住宅大量的增加。以后工业、商业比重将增加;住宅用地会分两大块。

　　现在的开发商当中85%的要转型破产，{zh1}能剩下来的只有三四千家。建议开发商停下住宅开发的单元化的经营方法，做多元化。如果房地产商只做住宅，自己必定没有固定资产，{zh1}的胜者还是做多元化的开发商。