2010年楼市调控新政密集出台，一系列举措令住宅市场逐渐降温，然而新政背景下，商业地产告别低迷火热升温。原本受金融危机影响，空置率及租金呈现下跌趋势的商业地产项目，近期在投资热钱的带动下出现明显反弹，不少项目出现涨价行情，涨幅高达49%左右。与此同时，在未来长远看好的情形下，国内xx房产企业纷纷转战商业地产领域。
热钱涌入，商业地产是否存在爆炒嫌疑？
楼市步入“后房产时代”，未来商业地产当道？
房企转战商业地产领域，引发商业用地拍卖热？
【主题】：“后房产时代 商业地产崛起”
——调控新政下商业地产市场走势分析高峰论坛
【地点】：搜狐大厦12层演播室
【时间】：
【主办】：搜狐焦点网 搜狐焦点写字楼网 搜狐焦点商铺网
【嘉宾】： 中国商业地产联盟秘书长 王永平
21世纪不动产商业地产总经理
中国不动产研究中心主任 马磊
林达集团海渔广场营销总监 田源
金融城国际商业大道销售总监 袁君
龙湖跨项目营销经理 夏庆华
悠唐国际中心销售总监 马能超
西区国际总经理 韩霜
北京欣纳斯眼镜有限公司总经理 李巨为
以下是论坛实录：
主持人
【主持人】：各位嘉宾，上午好！
首先非常欢迎各位能来参加今天的“新政下商业地产走势分析高峰论坛”，我是搜狐焦点商业地产部的记者何云云。进入2010年，这个楼市调控新政密集出台，一系列举措令住宅市场迅速降温，然而此时相对受金融危机影响相对低迷的商业地产迎来另外一番景象。我们可以看到现在写字楼租金有一个明显回升，商业租售价格开始全线提升，同时伴随着很多投资热钱的涌入，甚至以往单纯做住宅开发的房地产企业，也在近期纷纷表示涉足商业地产领域。
楼市调控新政背景下，商业地产市场正在经历怎样的转变？热钱纷纷涌入，商业地产是否会成为下一个被爆炒的对象？楼市步入后房产时代，商业地产能否当道？今天我们非常有幸邀请到了行业里的专家以及商业地产开发代表，共同探讨近期商业地产热点话题。
论坛正式开始之前，首先让我们有请中国不动产研究中心主任马磊，分享近期搜狐焦点网和中国不动产中心联合21世纪不动产商业地产部推出的商业地产市场报告，这份报告是新政出台后，搜狐焦点网和21世纪不动产商业地产部{dy}时间内调研市场数据推出的商业地产专项报告，里面有很多精彩的观点，下面我们就有请马磊给大家做一个分享，有请！
以下是中国不动产研究中心主任马磊的发言实录：
中国不动产研究中心主任马磊
【马磊】：这份报告要感谢21世纪不动产商业地产，因为中国不动产研究中心我们在过去一年当中都是通过自己的一些调研，包括我们自己组织力量做了很多关于市场各方面各个领域，各个层面的一些报道。但是我们因为是搜狐焦点网，是一个互联网的大平台，一起牵头成立的研究机构，我们希望整合很多行业内专业{lx1}的机构共同把研究工作开展下去。所以这次非常感谢21世纪不动产商业地产部，我们一起能够做出这么一个虽然不长，但是非常有启发的报告。再次感谢各位嘉宾今天来到搜狐焦点的现场。
这份报告我们的标题很明确提出自己的观点，“调控新政下商业地产走势分析”，我们认为商业地产是一个比较细分的行业，比如说像写字楼，像商铺，像一些区域板块的运作，再比如说像产业地产应该统称为商业地产，中国不动产研究中心在去年发布的报告《2009年商业地产xx现象》中，也做了很多有关相关剖析。商业地产走势和整个中国宏观经济走势比较紧密的，和住宅成商品房情况不太一样。我们这份报告延续这样一种逻辑和观点，从目录上来看，从几个角度解读一下这份报告。
CRRC:调控新政密集出台 商业地产未受波及
{dy}，近期政策频出，我们的结论是商业地产没有被波及，因为这次出台所有关于房地产政策当中，除了5月19日北京四部委发布关于加强酒店销售管理有关通知之外，其他项目都是针对住宅房地产，因此对商业地产来讲没有任何负面的政策的打压在里面。
第二，“商住倒挂”现象，这是比较明显奇怪的现象，其根本原因经济没有xx扭转的时候，商业处于低迷，而受到09年一些政策的支持，所以它的价格会涨得比较高。所以在新政对房地产政策支持取缔之后，对于住宅市场的一些利好会转化为对商业地产的一些利好。大家都是在公平的起跑线上，列举了几个数据，现在CBD来讲，平均现在住宅售价大概在4万平方左右，而商铺仅仅是4万平方，按照惯例商铺价格应该是住宅1.5到2倍，因此未来预期来讲，商业地产还是存在普涨的空间。楼市新政之后是我们普涨行情，通过分析北京市各个区县涨价的情况，包括像下面一组数据价格的数据，以及租金的数据我们都发现如果说做曲线图的话，应该是在底部稍微有往上走的苗头。因此很有可能在未来一段时间，大概在半年到一年时间之内商业地产还有向上走的空间。
第三个原因，我们认为主要是现在在流通性过剩这种背景下，资金涌入商业地产，使得整个商业地产处在热炒过程当中。商业地产包括大蒜，绿豆这些产品都成为吸纳过剩流通性的功能。而在更大的范围，银行成立租赁公司专项投资商业地产，这种金融租赁公司是非常专有的名词，解析起来比较拗口，简单说现在整个这些具像们，五家银行，我们看建设银行，工商银行，交通银行，民生银行，招商银行，都已经通过注册资本加起来有137亿注册资本专攻商业地产，而光大银行也代批。目前商业地产它是一个吸纳投资非常重大的一个名目。刚才讲了正规军，另外一只就是游资，游资进入商业地产，当然现在没有准确的数字进入这个行业，但是目前逻辑分析来讲，银行对于你购买商业、住宅、写字楼都是基准1.1倍，北京三住房现在不给你xx，而商铺和写字楼一直首付是50%，商业地产和住宅是处在一个起跑线上，而在资金回报率上，住宅回报率是2%—3%。虽然目前整个市场住宅资金在上涨，但是从国际通行的标准来讲，它的租售比是极端不合适的。而商铺和写字楼租金都在5%—10%之间。因此从这个角度来讲，商铺和写字楼作为投资产品更能够吸引资金进入。
商铺价格攀升 出现上涨苗头
第四部分地产企业在被转战，在形势极端不利情况下为了保证企业长远发展，和企业的长治久安，因此做一些被动的选择，比如万科龙湖这样的企业做商业地产，中小企业在一线城市做住宅的这种成本高之后，转战二三线市场做商业地产及开发，这是两个现象。
第五部分，就是物业价格和租金不会出现大幅波动。其实商业地产虽然说现在比较热，从去年下半年开始到今年，而且还会持续加热，但是商业地产和住宅是一个专业性很高，赚钱相对属于比较难，而且比较成熟的一个行业，竞争也比较充分。在这个行业当中，他的炒作和短期暴利的状况不会说是很突出，不会像我们其他的目前像绿豆、去年的房子这样的情况出现一个大的状况。它都是赚的辛苦和专业的钱，所以从投资角度来讲，我们希望投资商，地产投资者不仅仅是前期的投入，而且要增强对自己后期管理经营状况的水平，包括人才储备，包括风险的充分认知等等方面一些内容。这样才能够在市场上得到一个长远的发展。
第六，我们看一下近几年市场的变化，及2010年的一些发展预测，从这几个数据应该是比较有效的。一个近三年来商铺开店需求分析变化，09年下降1363，到了{dy}个月涨到接近4000家，因此品牌商店，这种商铺开店的数量是有大幅增长，说明在需求层面目前我们的商业地产是有一个很好的基础。供需的对比来讲，09年需求面积是有所回升，而2010年需求面积我们预测供求关系之间缺口大概在40%，供不应求的状况会持续。2009年出现的那种空置率下降，租金也是停滞不前的状况会有所改善。需求是255，供给123，如果加上存量在里面可以发现商业地产有一个很大的前景。
我们提出简单以下几个结论。2010年下半年我们认为商业地产在新政影响之下商住倒挂现象会减息，而本来不能称蓝海的市场竞争会更加的激烈。而从政策层面来讲，住宅有充分竞争的机会，有一些次热点区域应该成为商业地产发展的热点，因为它有很大的发展空间。从供需层面来讲，供不应求情况占40%以上，因此从这个角度来讲，中期来讲，商业地产应该是一个利好的状况。
千亿资金涌入商业地产 正规军137亿游资未知
{zh1}一点，现在融入商业地产资金正规军137亿，游资未知，因此从这个角度来讲，目前商业地产应该在投资方面应该说是交头两旺的状况。新政出台之后商业地产会出现一个普涨的情况，普涨这个词可能不会特别准确，但是从一个更理性，或者更健康发展的角度来讲的话，目前这种状况应该是有助于整个商业地产蓬勃发展。我们对我们企业也是一个契机，再次感谢各位今天能够光临我们的论坛。接下来还是希望听到大家真知灼见见和一些非常有建设性的观点，谢谢！
【主持人】：感谢马磊精彩发布，接下来进入对话环节，掌声有请：中国商业地产联盟秘书长王永平；21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔；林达集团海渔广场营销总监田源；龙湖跨项目营销经理夏庆华；金融城国际商业大道销售总监袁君；悠唐国际中心销售总监 马能超；西区国际总经理 韩霜；北京欣纳斯眼镜有限公司总经理 李巨为等嘉宾上台就坐，开始今天的新政背景下商业地产市场走势分析xx对话。
曾经有个低产大佬说过，过去十年是住宅时代的十年，未来十年可能属于商业地产的十年。在今年年初商业地产行业年会上，我们搜狐焦点网提出迎接商业地产黄金十年的口号，当时因为受金融危机的影响，大家对这个观点还有一些心存疑虑，但是从现在形势来看明显感觉到形势已经发生变化，商业地产确实迎来了自己的春天。不知道今天在座各位是行业的专家，也有市场一线开发代表，商业地产市场在新政背景下，到底发生什么样的转变，我想各位心中都有一个评判。接下来有请王秘书长谈一下，您认为新政下商业地产面临怎样的机遇和挑战？
王永平：“黄了住宅，红了商业”的说法，我不同意
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| 中国商业地产联盟秘书长 王永平 |
【王永平】：首先我感谢搜狐今天搞这个活动很有意义，新政出来之后对商业地产影响大家有目共睹了，商业地产已经产生的影响，即将会产生的影响，目前市场上说法很多。这个时候其实很有必要进行更多的一些专业性的研讨，用事实，用我们的一些项目，用一些专业的眼光做出一些更加切合市场真实需求状况的分析和判断。我个人觉得目前市场上关于商业地产在新政下所受到的影响，我觉得很多说法可能是猜测性的这样的成分更多一些。我个人判断我觉得商业地产下，新政下商业地产所受的影响，总体来看目前还没有得到明显的显现。应该说新政下商业地产市场并没有比新政下发生很多根本性，重大的一些格局的变化，这是我的一个基本的判断。我这个判断的依据，目前我们没有看到商业地产的销售的交易量在大幅度的增加，我们的销售的价格在大幅提升，我们的租金的租售水平，也没有得到大幅的上升，我们新的增加的商业地产的投资也没有明显增加。从全国数字来看，可能仍然保持着一个比较高的涨幅，这个数据来讲是一个宏观的数据，加上很多中小城市的数据在里头。所以不能简单这么类比，如果按那个来看的话，我们5月份国家统计局刚发布数据70个大中城市房价仍然上涨12.5%，要看市场趋势主要看一二线城市，热点诚实的走向是比较具有标志意义。商业地产总体来看是比较平稳的在发展，这个行业总体来讲不能说有多大的泡沫，但是我们有一些盲目的投资，有一些空置，有一些失败，有一些做得不够成熟的一面，但是总体来说不能说泡沫，泡沫是大量的游资在里面进行短期的那种炒作。我觉得这个住宅领域可能比较明显，在商业地产总体来讲，我觉得这个情况不突出，这是我对大势的基本判断。
第二个，我想讲一下目前时下比较流行的几个判断，几个说法。我也提出一些置疑，或者说不同的观点。{dy}，不同意“洼地”一说，最近包括潘石屹在内的一些企业家，在一些场合说商业地产跟住宅相比是一个投资的洼地，觉得住宅那么高，商业好像比住宅还低，出现倒挂，不能简单这么说，这种说法背后是不是有一些利益论，阴谋论在里面，潘石屹SOHO可以卖到4万一平米，同样别的商业地产只能买到几千块钱，难道说别人也是一个洼地吗？只能说明潘石屹本身有本事，说你的这个项目有本身不一样的地方。有些住宅比商业卖得高，我觉得更多的成分是住宅的这种泡沫化成分更多，而不能简单说是商业洼地，商业目前来讲，根据真正运营价格来看，来参照分析的话，目前很多城市的楼盘销售价其实并不低，并不能说是洼地。
第二，不可能成为新的爆炒的行业，我不担心，商业地产产品本身这种属性特点决定了并不适合游资来进行短暂的炒作，一个是按揭的门槛比较高，比较早要求是只有十年的按揭时间，还有个人首付比例达到五成，这个门槛比较高。后期很多人投资的话，并不是自己同时搞经营，还需要寻找租户的过程，经营的压力是比较大的。不像买住宅，买了以后很容易找到租客，或者自己来居住。
第三个流通性很差，住宅在市场情况下不好，价格降得大一点，浅一些，很容易在二手房市场一挂很容易出手，转让也好，出租也好，而商业地产，包括酒店公寓的转让，相对客群比较单一一些，市场狭窄得多，流动性差一些。并不是适合于游资做短期的炒作，现在虽然有一些公司说最近市场上他们做了一些项目，好像集中在投资哪一些楼，或者什么情况，但是我觉得个案，它的真实性我不去讨论它。但是要从形成市场规模化的效应，我觉得会是有很大的困难。
第三个不同意“黄红说”，说黄了住宅，红了商业，商业地产毕竟是整个房地产一个组成部分，对整个房地产宏观调控不能说对商业地产不会受到影响，比如说我们银根在收紧，对未来无论哪用地，后期公司资金压力也好，都是有很大的影响。另外一个商业地产如果涉及到销售的话，很多时候它的售价也是取决于地价的上涨。要说短期我们运营的这种水平也好，或者说我们营业收入也好，很难有一个大幅度的提升。所以这个情况下，如果整个土地升值的预期受到遏制的话，将来商业地产销售也会有影响。
还有一个有人会说因为住宅过去对商业的消费有一个挤出效应，住宅里面吸纳了太多的居民的资金，所以影响了我们正常的消费的开支，我觉得目前新政下，并没有明显的看到说有大量的资金，{dy}个因为住宅的售价目前没有出现大幅度的下降，市场仍然处在一个活跃的阶段。我想很多的老百姓想买房的人，还会处在观望阶段，不会说这个时候房价有了小幅下跌，我相信很多人也并不会说马上拿剩下这点钱去消费，我觉得他可能要等到我们经济适用房，我们廉租房，我们小户型，保障性住房的建设，能够得到一定的或者比较大面积的落实之后，他必须要自己能够买到比较合意的房子之后才有可能把钱省下来消费，在市场不明朗情况下不会轻易消费，所以说“黄红说”并不是太成立。
蔡宇翔：新政后商铺投资问询明显增多
【主持人】：王秘书长对市场上的流行说法提出了自己的看法，不知道蔡总认同王秘书长的观点，目前商业地产市场上出现补涨行情，您认为它的直接推动原因是什么？
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| 21世纪不动产商业地产总经理 蔡宇翔 |
【蔡宇翔】：作为专业的顾问公司可能更多关注市场的一些进展情况，我们可能最近的也分析到一个问题，大家都知道现在市场住宅情况，大家都看到政府出台这些政策是直接有针对性，而且效果是非常好的。这样的话，为什么我们说看这个市场是不是普涨的行情，这个普涨不是说现在马上这边住宅一下跌，那边商业地产就大幅上升，只是说通过我们这些二手房的回馈，或者说我们商业二手商铺的回馈，和我们分析的客户的反馈的情况，我们做出了一定的判断和结论。从大的方向来说，我们都知道比如说现在在数据里面，咱们这个数据里面可以看到一个情况，超过过千位的市场的游资，这种投资者，他已经撤离了住宅的市场，因为政府的这种打压，大家都可以看到这个政策不是为了三个月，六个月这样一个短时间之内，而是为了起码在一年，是直接针对投资客，炒房者，而不是针对刚性需求的，因此投资客业内统计超过一两千亿热钱已经离开了住宅的炒卖市场，但是我们很清楚这个热钱离开这个市场，不是存起来放在家里，最终的结果还是要以投资为目的。全国范围内很多人说金价热炒，或者大豆炒卖各方面，说明了游资的方向，毕竟以房地产投资为主，最终了解也是房地产的行情。特别是最近接到很多二手商铺，或者投资商铺的咨询，在短时间之内大量提升，可以说住宅看房量大量下跌，成交量50%拦腰斩的情况，反而商业地产，一线城市二手房回馈信息来看，近期有大量的咨询，了解，特别是最近很多朋友买商铺的资金，我帮他留意一下，比如说像南城我们专门也去沟通了一下，以前大家不是特别重视的地区。最近听到一些赵公口附近的商铺居然可以去到4、5万的水平，反映市场以上咨询、购买、登记开始受到一定的追捧，在这种反映情况之下，可以说在投资的转变是一个很明显的渠道。很多热钱更多关注底商，写字楼这方面的情况，之前说过05年买写字楼是1.5万平米，现在很多住宅6千一平米，写字楼是住宅两倍半，今天再看到同样 ( )04年六千，现在{zg}峰已经去到4万多，央视那个，还有封盘的4.5万都不卖的，到后来写字楼3.6万水平，写字楼升了7倍多，在同一个起跑线上商业地产开始很多人关注，开始很多人了解了，可能预判下一步，中低端的商业写字楼会受到追捧。任何商业的热炒也离不开经营者的跟进，也不能一味光是炒卖情况，我们知道商业和住宅{zd0}的区别，商业更多的是理性，我买了这个铺，我最终要干什么？如果是二手市场不活跃不炒卖的话，很难有泡沫的存在。可能要回归到理性的问题，很多人炒卖的地方，在北京地区供量大的时候可能{zh1}要考虑到回报率的问题。今天关注到零售市场开店计划，也是在里面提到的一个问题，因为08年可能是金融风暴前8个月相对来说比较好一点，到09年的时候，大幅下降，开店计划我们也考虑过在1300多个这样的水平，也反映出市场是一个低迷的情况。到2010年，这种开店计划随着消费者信心的恢复，经济开始从谷底的反弹已经看到大幅增加，对商铺，底商，需求面积需求量大幅增长，可能将会促进购买的商业的行为的它的回报率和出租的情况的一个{zh0}的支持。因此，我的判断也是从这块看到，未来的商业它的的销售和出租有支持的情况。
为什么不是说一个游资简简单单炒卖那么简单，毕竟我们这里面也提到了137亿五家金融租赁公司里面，这是很小的一部分，我们说的冰山一角，实际上注册资金相对来说是137亿的水平，本身我们21世纪不动产商业地产我们是大股东也是高盛，跟国际资金沟通比较密切，他们现在在商业地产可能把他们作为比较窄的{wy}的途径，为什么这么说呢？比如有的银行，因为大家都清楚政府住宅的打压，导致可能房屋xx方面的停滞，作为银行金融公司他不可能去炒股票，又不可能炒期货，炒大豆农产品的行为。毕竟两厘多的存款支付要给，低风险长远投资是他们必须考虑的。为什么金融租赁银行会把目光投资焦点，这几家公司是最有直接代表的。为什么把焦点投向商业地产，可能注册资金10亿，他们会投100亿的资金投资商业地产，买完出租收七厘，八厘回报，就可以作为他们一个指标的完成了。因此这七厘，八厘，扣除接下来2厘多存款是很好完成的，这是未来商业地产投资很明确的一个方向，未来一两年商业地产随着住宅市场的平静，它将会有一个很好的前景来发展。
田源：房产税开征悬而未决 成商业地产{zd0}束缚
【主持人】：谢谢蔡总的观点，的确商业地产在市场对比上的确出现微妙的变化，刚才两位专家发表了自己的看法，接下来听听市场一线的声音，因为开发商代表都是来自市场一线，不知道各位有没有感觉到刚才提到迁移资金，关注度的提高，目前商业地产价格和它的租金是否已经发生了一些变化，接下来就从田总开始。
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| 林达集团海渔广场营销总监 田源 |
【田源】：今天咱们论坛主题是在新的形势下商业地产能否崛起，和未来十年是否有一个很良好的发展势头。我们知道从这一次新政开始，可以关注到对住宅的打压已经严重到原来的121号文件对房地产的束缚，指出对商业地产xx首付5成，基准1.1倍，住宅可以20%首付，基准7倍情况下，商业地产确实经历过几年举步维艰的阶段，过去几年住宅市场的价格可能成倍，一倍，两倍，三倍这么上涨的时候，商业地产很稳的在走。之所以这一次商业地产会显露出头角来，大家关注到他会否成为一个新崛起的力量，就是因为这一次对住宅市场调整已经超越5成首付，才把商业地产显现出来。在实际的市场反映来看4月15号新政出来之后，应该讲有一个多月，商业地产有一定的好转，颠覆性的影响，还没有像媒体想象的那么乐观。究其原因有以下几点。
4月15号开始出政策到现在，4、5天出一个新政策，无论是银行，发改委，还是国务院，新的政策不断在出来，大家都认为这些政策有促进，今天说这个住宅打压，明天会不会出现一条对商业地产有什么束缚，房产税说法一直{zh1}没有敲定，说在上海试点，北京会不会忽然间在今年确定，如果房产税确定，对商业地产影响，所以在政策没有出得很xx情况下，客户仅仅以目前商业地产和住宅之间利好差别选择商业地产大幅度投入可能为时过早。另外商业跟住宅{zd0}的不同是它的专业性很强，巴非特为什么不投科技股，我不懂，我不去懂，很多人不懂商业地产，当租户对他评价不好的时候，他就认为不好。所以真正购买商业地产同住宅市场分化出来的客户群还没有真正成熟起来。另外一方面来讲，为什么在过去两三年间住宅市场会发展得这么快，其实它不代表中国实体经济增长，住宅炒作和价格成倍翻涨，今年一万块钱买进他只关注明年能不能两万块钱卖出。应该讲国际上观念15年收回来成本那是非常不错的，每年超差不多7%、8%的回报但是目前商业地产xxxx达到5%、6%已经很少了，所以这也是过去一段时间商业地产发展举步维艰一个重要特征。
另外来讲，我个人的看法，未来的五年，十年，商业地产会有一个非常{zy1}、稳健的发展。为什么这么说呢？08年经济危机到现在，虽然过去房地产火了一年，但实体经济并没有恢复，所以商业地产并没有恢复，当住宅出现泡沫国家会打压它，但实体经济复苏会从今年逐步显现出来。包括去年开店数是今年开店数的一半，只有真正的这些商家，商场，餐馆，超市他们开始扩张了，商铺才会有生意，商铺的价格和租金才会有上涨，这种时候他的投资价值就会体现出来。即便他的投资幅度比较大，可能投资住宅需要两百万，但这个需要两千万，但是老百姓手里有的是钱，可能没有投资渠道，可能两三个人绑在一块投一个。现在从舆论面，政策面来讲，对商业地产实际很有益的。但是从市场反映来讲，并没有如此迅速。可能在未来半年时间里面，只会慢慢的好起来，也没有说马上好起来。但是从十年，五年角度，包括这么多地产商转战商业地产，可以讲对未来十年商业地产是非常看好的。谢谢！
商业地产如现爆炒 必遭政府打压
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| 悠唐国际中心销售总监 马能超 |
【马能超】：刚才听了几位专家和同行的高见，大部分观点我是比较赞同的。王秘书长和蔡总以翔实的数据从宏观层面对商业地产的现状和发展进行了阐述，而我就从单个具体项目的层面讲一些感受。悠唐是由兆泰置地在东二环朝阳门核心地段开发的一个综合体项目，我们负责代理的悠唐国际是他的写字楼部分，从政策出台之后，现场的来电、来访量并没有比政策出来之前有特别大的质的变化，但是我们发现此前的一些住宅投资客户对项目的关注程度比以前强烈了。因为我们远嘉经纪代理有很多项目，有较大数量的客户群，原来关注住宅项目有一些客户开始对写字楼项目会有一些兴趣，会询问我们代理的悠唐国际项目一些详情，明显比在政策出来之前关注度是强了。
我考虑这里面有几个原因：首先是在以前的市场情况下，不可否认有这么相当一部分的资金也好，或者说资本也好，他投入到房地产行业，实际上更多的是考虑自己的一个资产保值。我们很多外地的客户，在北京以前都是买住宅居多，现在新政下这种对于住宅的打压使得购买资格受限了，相对来说商业这一方面会好一些，以前5成首付的xx的门槛对现在的投资者来说不是那么高了，因为住宅xx的门槛更高。总之，他们的流动性资金总是需要有一个出口，所以他们很关注商业地产。但是从目前来看并没有说突然有一个什么数量级的变化。
第二，我自己感觉这一次房地产政策的出台，对于行业来说，从长远来看还是一个比较有利、有效的，或者说能够促进行业健康发展的的。所以作为从业人员，我觉得大家不要拿商业地产作为一个爆炒的点，因为我们看到有一些个别商业的项目在调控政策出来之后，对外报价已经涨了，说以前是住宅虚高，现在是商业和住宅倒挂，现在商业机会来了，马上就爆炒，这种做法对于行业长期发展来讲并不利，如果把商业做成09年的住宅的话，我个人判断后期政府对商业的调控也是迟早的事儿。
第三，想对投资商业的这些客户一些建议，因为田总刚才讲的非常有道理，以前并不是说有一些客户不想投商业地产，除了xx的门槛之外，更多的是客户对这个行业并不是特别了解。无论是商铺也好，写字楼也好，除了购买后，后期还有经营、出租等一系列的事情，这比住宅更麻烦，而且专业性更高。所以投资者在选择的时候，不能像买住宅那样只是看哪个项目卖得快，卖得贵，热点地区我就买。他可能要考虑更多，像物业所在商圈的成熟度、发展空间，是否有产业支撑，周边的二手房的租金的价格，周边写字楼的出租率、空置率，意向购买的物业后期的物业管理机构是谁？是否专业等等更加详细的信息，这些都了解全面之后再出手，可能对自己的xxxx更有效一些。
夏庆华：龙湖在京加重商业地产布局
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| 龙湖跨项目营销经理 夏庆华 |
【夏庆华】：首先表明一个观点，未来一段时间之内，商业地产前景我个人还是比较乐观的，这种乐观居于几个方面的判断。刚才田总提到这一轮对于住宅市场的调控，政府希望更多资金投入生产产业中，能够使整个经济体更加健康平稳发展。从财政收入这一方面来看，实际上住宅对于政府财政收入相对寿命比较短的，这种财政收入可能只会产生在像土地的拍卖过程当中，以及交易环节当中，土地增值税几乎可能就没有了。但是对于商业地产不一样，本身土地成交、交易过程都会有收入，第三个将来经营也会带来持续的税收的收入。第四个对于该所在商业区域土地价值整体拉升也是非常明显的。今后一段时间来看，政策层面对于商业地产这种支持还是比较乐观的，这是第二个方面。第三个方面，刚才谈到很多一线开发商纷纷表示转战商业地产，对商业地产倾注比较多的资金，比如说像万科，以前说从来不做商业，现在表示要以8：2比例，20%来做商业，比方说像金地、富丽也表示要进军商业街。从众多一线开发商的进驻来看，必然将会使商业地产整体品质有一个比较正向的推进。所以从本身政策层面，从资金的层面，从本身产品品质的层面，商业地产是比较看好的，这次政策调整对商业地产是一个挺大的机会。
韩霜：商业地产投资资金门槛高、技术门槛高
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| 西区国际总经理 韩霜 |
【韩霜】：针对住宅市场政策调控实际上是一个正本清源的过程，为什么这么说呢？这次调控主要针对住宅的市场，我觉得住宅跟商业有一个性质上根本的不同，住宅主要满足居住功能的一种功能性产品，商业，商铺或者叫写字楼这些商业物业，才是真正有投资价格，有投资性质的一种物业产品。前段时间盲目性很明显，羊群效应很明显，把功能性住宅产品变成纯投资性的物业，其实整个社会xx忽视了真正有投资价值的商铺和写字楼物业的实际的功能属性。所以这一次政策调控肯定对商业地产，对商业的商铺和写字楼是利好的消息。让大家更多关注到商铺和写字楼，比以前社会关注度确实提高了，对它还有一个利好的消息。从另外两个方面来看，一个是从需求角度来讲，确实现在有好多资金开始投入到商业物业上来。再有一个，刚才几位专家和同仁也都说了，很多品牌的开发商也开始转向了商业地产的持有和开发、经营。如果说一些非常有实力的品牌开发商去投入去做这个事情的话，比以前为了一些政绩工程，肯定要市场化，要规范化成熟得多，对以后商业地产发展趋势是一个好的消息。从我们西区国际项目自身感受来讲，虽然新政出来大家对商业物业关注度更高。但是现在为止，起码到现在为止，仍然还是关注阶段，我们这个项目既有住宅产品，也有商铺的销售和自持的商业经营管理都有，新政出来前后非常明显的变化，之前是关注住宅的人比较多，在新政出来之后关注住宅明显的人不见了，很多人到现场详细咨询商铺产品，但是仅仅是关注。但是商业地产专业性太高，投资额度也太高，如果投资一个商铺可能要八百万最少，一千万正常，两千万差不多的，所以资金门槛比较高。再一个确实技术门槛比较高，不知道买了之后能不能租出去，到底后期是怎样的物业管理，这些阻碍了马上出手。正好也借着这个机会，我也希望咱们这些媒体，搜狐，还有网络媒体，还有我们一些专家，不要借着住宅政策的时机天天呼吁商铺、写字楼多么好，不要说这些宏观的东西，多一点去普及教育 ，告诉我们投资者什么样的产品是好的，做一些基本教育。或者很深入详细的报道一些有投资价值的项目，不要像住宅做很宣的宣传，户型做得很漂亮就可以，但是商业一定要深入的报道，深入的分析，它的定位是否准确，后期配套是否完善，以后的经营管理是否到位，这样给我们一个投资客户一个理性的分析，这样的话，随着大势的发展，以后商业物业，商铺写字楼会有更加稳健成熟的发展。
李巨为：市场利好下积极开店
【主持人】：今天从参会嘉宾的发言，就能感觉到商业地产的确是一个理性的市场，我们嘉宾的发言也都非常审慎和理性。接下来李总作为我们一个{wy}商铺代表，商业代表是否繁荣要看商铺的动作。您现在看商业地产是否有明显好转？
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| 北京欣纳斯眼镜有限公司总经理 李巨为 |
【李巨为】：对于大的环境，这一点来讲，其实个人并没有什么高见，没有太多专业信息去了解，至于从个人自身感受来讲，我们北京欣纳斯眼镜有限公司原来是眼镜生产和批发，从事十几年以后，有机会结实到房地产商，从一些商铺的开发，首先前景来讲我们对这个非常有信心的，我们磨合的时间非常长，后期沟通过程中对开发商背景也好，实力也好，都能够达到我们信任的程度。做商业地产不像住宅那样简单把产品卖掉就完了，后期还有专业的指导，开发，因为其实讲实话我们只是一个大市场的一员而已，整个大市场如何炒作，商业地产如何做好，做旺，还是希望开发商有更加好的指导，然后再加上我们自身的努力才能做好。希望我们从这里起步，将来可以做大做强，跟商业地产融合在一起，不光对我们自身的一个提升，也是大家互相促进的过程。有机会希望大家能到我们北京欣纳斯眼镜有限公司感受一下，看看是不是跟以往的消费有所不同。
【主持人】：为什么从生产这个观念直接杀到零售品牌一线开始开店了，我想接下来会不会有更大的动作，比如在北京各个区域来开店，这就是对商业地产繁荣复苏一个特别小的景象，也说明了一个问题。接下来请梁总谈一下您这边的看法。
袁君：项目销售未出现明显激增 客户多观望
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| 金融城国际商业大道销售总监 袁君 |
【袁君】：刚才听了几位专家，包括各个项目老总对商业地产的评价，因为我们是金融城项目，几个专家的基本观点，也是我自己个人的想法，首先我对商业地产未来十年长远的发展前景是比较看好的。从我项目自身的情况，也有几个现象，首先从新政和住宅市场调控来看，接近两个月时间从项目客户情况，基本上跟几位项目老总说的一样，并没有说xx有明显的提升，或者说客户量的激增，基本上客户以在观望的情况为主。
还有一个现象，{zx1}的投资客，包括一些外地投资客，还有包括北京投资客，打电话首先问我能不能买，有没有限购，我还能办xx吗？类似这样的问题特别多。商业和住宅整体的政策不一样，我们很多投资客不了解这个情况，我们要对新的来访，来店的投资客要详细的解释，邀约他们来看。在这里面反映了一个市场的观望的情况。
第二个方面，因为我们金融城项目，从去年金融街这个位置已经卖了一部分商铺，已经开始开业了一些。所以在这两个月，从投资客，入住以后的招租的过程来讲，有一些新的租户咨询量就会提升。这方面也是说这个市场报告里面讲到开店量，包括新增的租户还会关注这个市场。基本上各式各样的，比如说餐饮的，地产行业，各个品牌店都会对每个区域有一定扩张的要求。然后每个城区我想也有一定的要求，会来这个项目咨询一下这个行业的租赁的整体情况。现在我们这个项目基本上相对的情况是根据租户的情况来吸引资金潜在的投资客，我想未来一些开发商都会比较理性对待自己的项目的特点。因为据我们觉得可能是后半年，所有的商业地产基本上在一个平稳的状态下来成交，各自发展。所以{dy}要了解租户的情况，才能了解我们项目潜在投资客它的需求，然后再引导一些客户再进行成交，或者说租赁成功，帮助客户去做他特定的投资。总体还是这样的情况，未来发展基本上各大开发商都会有自己的扩张计划，很多开发商也会转战商业地产，我们这个项目基本上是中铁开发的，中国铁建也是成功运作北京几个项目，和外地很多项目，未来肯定要在商业地产有所行动。有些地块可能要涉及到商业的开发，所以未来长久来讲，随着实体经济的发展，商业地产未来的发展还是有很大机会。只是在这半年还是会比较平稳的发展，这是我的观点。
房企纷纷涉足商业地产 未来引发商业用地热？
【主持人】：接下来一个问题给王秘书长，刚才大家提到了，因为最近大蒜热，土豆热，绿豆热，现在商业地产刚刚开始有一个价格提升，资金的转向的时候，大家担心商业地产也会出现继住宅市场之后另外一个暴涨对象。受住宅种种调控政策之后，可能使短期内现在住宅和商业地产已经好像是投资进入了同一个门槛，这个观点怎么看待？另外一个问题，刚才韩总提到，非常有意思，放在商业地产长远的市场背景来看，以往的时候我们在做商业地产的时候，我知道以前大家都做开发商的时候，不喜欢做写字楼，或者做商业的，因为资金条件多一些。我们看到很多城市综合题，包括一线城市重点项目都是政府在组织这个事情。可以说为是一种政绩工程，促进城市综合体出现，带动商业地产的动作。现在等于是市场发生了变化，很多像万科，刚才提到龙湖，很多地产商转战商业地产，加大这一方面的比重，可能这一块作为商业地产长远来看，这种专业的力量跟地产大公司的进入是对这个行业非常健康，利好的表现，王秘书长对这个是否认同？
【王永平】：刚才讲到大蒜，其他的农产品上涨的因素，是不是xx是游资在起一个主导作用，这个目前实际上是不确定的。你像农业部和国家统计局有关官员的发言，和国家发改委的发言有明显的分歧。所以说这个东西我觉得无法xx作为确认游资的走向一种说法。我刚才讲了三个不同意，不同意洼地说，不同意爆炒说，不同意黄红说。我本身做这个行业，我肯定希望这个行业更活跃，更繁荣，实际上我只是描述一个客观的现象，后来几个企业的发言，我觉得也是印证了对这个行业的市场发展判断。
房企涉足商业地产 看重其融资途经
接下来我讲同意转型说，这里面可以看到有越来越多的公司在往商业地产转型，这个里面这种转型我觉得背后有不同的考量，有的因为住宅现在不好做了，觉得市场政策风险越来越大，有些人开始觉得商业地产影响不大，有的人开始往商业地产转，这种情况有。还有一些是因为看重了商业地产背后的一些融资的渠道。比如现在很多人做商业地产实际上是缺钱，但是四五年间我们银行推出了金融业务抵押xx，可以拿一些成熟的项目，可以拿未来十年八年租金进行抵押进行融资，这种做新型抵押xx，银行还是比较乐意的，而且觉得风险比较小，我觉得比银行说将来拿一些钱做融资租赁，这个风险应该会更小一些。其实银行与我了解的情况，对商业地产还是非常谨慎的。商业地产项目一个纯商业的项目前期要做开发xx几乎是不可能的，因为不会给做纯商业项目来做，尤其是持有性物业，更不给你xx。你金融项目要非常好才会给你做金融业务抵押xx，有的开发商认为有了这个商业开发项目便于将来融资，还有一些人认为做了商业项目是不是可以便于拿到一些住宅的配套的地块。比如把一个品牌商家引入，把家乐福引入以后，很有可能跟政府拿到一个更好的拿地条件，有不同的动机在做商业地产，也不能xx说因为商业地产前景特别看好所以在转型，但是这个转型更多的公司在转型是一种客观的情况，所以同意转型说。
第二个同意回暖说，我是赞成回暖这个说法，刚才有人讲到现在他们咨询得多了，我看报告里面讲租金有一些在上调，我觉得这是一个客观事实。商业地产尤其是xx的甲级写字楼租金都在回暖，这是一种正常性的回暖，并不一定表明因为住宅下降以后，有更多资金进入，这是宏观经济的回暖有直接关系。商业地产更大情况跟实体经济恢复有很大的关系。包括写字楼租金价格上涨，这个幅度大家可以看到，一线城市，北京、上海、广州、深圳，回暖的速度其实极其缓慢，今天一个点，明天几个点，都没有恢复到金融危机前的一个基本水平。你看国贸的租金远远达不到金融危机时候的水平。所以这种回暖是一种实体经济回暖，跟住宅的调控应该关系不是特别大。
第三个同意倒挂说，我们商铺价格在倒挂，总体来讲我觉得并不能说xx性的倒挂，有一些城市一些项目出现了一些倒挂，随着住宅调控以后，住宅房价这种下调，因为对商业的影响应该说是商业的价格下调上涨也不明显，下调也不大，这种情况下这种倒挂的差距可能会有所缩小，我倒觉得同意这个判断。至于讲到未来的信心，我也是有，这个信心基于三个考虑。
{dy}个大家对商业地产的认识在提高，有越来越多公司懂得怎么样专业运作商业地产，我们懂得商业地产运行规律，这是一个有信心的判断。
关注中粮大悦城模式 瞄准独立上市
第二个，我们越来越多的大公司，刚才有人讲到一些品牌公司开始进入商业地产，他们有更多的实力来做一些持有型的商业，比如说像中粮我非常关心，尽管北京，沈阳开了两个，但是是未来相当值得关注的一支力量，是大公司，非常有钱，xx按照商业地产专业化要求来做，未来有一个清晰的目标独立的上市，或者做类似这样的产品。所以说这个是值得关注的，那些品牌公司的进驻，有利于未来商业地产产品的品质，有一些好的产品品质出现我们商业地产才会有好的提升，并不是说数量越来越好，并不是有更多公司进入就看好这个行业，而是有更多具有品牌有潜力的公司进入。
第三个我们实体经济在不断恢复，金融危机在不断的恢复当中，随着实体经济的好转，商业地产总体的市场前景还会是看好，我想这三个同意的观点，和三个信心的依据，我相信也是回答了你一些问题。
另外我还想借机说三点建议。我觉得对个人投资来讲，大家觉得有一些专业性运作在里面，所以你的投资还是要谨慎，一定要对经营有所了解，这是一个方面。
第二个建议给政府，我们给更多的投资人一些投资渠道，寻找一些出路，应该给他们创造一个更便捷的，更可行的一种投资方式。在国外基本上商铺投资是很少，几乎是忽略，没有这样的产品。我们是因为资金量小，投资渠道单一，所以大量人买这个东西，未来应该更多鼓励大中持有性物业，通过发行瑞驰方式，解决流通性的问题，解决统一管理的问题。
第三，现在房地产现在迫切到了需要产业化的规划或者一个政策，我觉得缺的不是各种各样的政策，不缺政策，我们现在最缺的是产业化政策，政府要讲清楚未来对房地产是什么样的看法。或者认为我们产业化政策是错误的，要做战略性的调整，我们过去教育也是这么干的，我们医疗也是这么干的。觉得错了，走回头路重新回来，是不是房地产政策十多年政策是失误的，只要你把报告一发布，所有的调控政策比不上这么一个报告有用。或者将来有双轨制，允许一部分商品是市场化，最多管你的按揭，用利率杠杆来调整，但是将来这一部分如果自有资金去管这个房子，我不管你，但是不会限制你我有钱也不让你房。是不是产业化政策要明确，这次调控有这么大问题，这次政策有很大的硬伤，当然我赞成房地产做一些宏观调控，但是目前调控政策有三大问题。{dy}个调控目标不明确，干预的事情总得告诉我要达到什么程度是我{zj2}目标，比如我保8，大家都很清楚，每个省，每个市都给你保成8，过去遏制房价过快上涨的势头，虽然是模糊的表述也听明白了调控目标不要涨得太快，三四十、四五十肯定过快，但是这次没有一个目标，地方政府也不知道，开发商也不知道，买房人也不知道，究竟什么是个底，然后新华社发一个文章，回到合理区间，谁是合理区间，没有标准，这个事情很难干。
第二个动机不明，现在做法是打赢了算，先别给我惹事，究竟是为了保障，我要把房价控制上涨势头，不知道他要干什么，或者说房地产产业政策是错误的，你要回头，大家要配合你，或者说将来搞双轨制，他不说清楚，所以没有人想得清楚，中央政府想干什么？
第三个手段不明，现在出了十多个政策，你也不知道未来出哪几个税，是动房产税，还是出物业税，不知道，他不告诉你，也不告诉你什么时候出来？也不告诉你未来大概多大幅度，还是不明朗。
【主持人】：现在迫切需要一个行业愿景的指导方案出来。继续刚才的话题，蔡总对这种现象怎么看，另外现在有很多地产商纷纷表示驻足商业领域，他们有一些动作变化会不会在市场引出一些比如商业用地拍卖的祛热的现象。
商业分割销售 伤透中小投资者的心
【蔡宇翔】：这一块我个人的想法，因为我把房地产转型这个事分为两个，一个是主动型转型，一个是被动型转型，说到主动型转型的开发商企业，比如说像万达，因为经过商业地产几个年头了，等于尝到甜头的开发商企业，知道怎么运作商业地产，有自己的模式，有自己的管理团队，有人才，各方面都已经有了，所以他以这种模式的基础发展。他了解中国未来商业地产发展趋势，也看到很大的空间，看到很多利润的点所在，所以他转型，或者说像万达似的，以住宅为例，结果发展商业地产，通过这种模式展开。
另外一种可能代表被动型的转型，万科里面也不知道他们是不是这种转型，为什么说被动型转型呢？因为现在大家都知道以一线城市为例，这个项目拍地一般的话，以前开发商企业比较多，拿地靠关系，这块地就这么多平米搞完就完了，但是现在规范性越来越强，政府透明度越来越高，对于企业要求越来越高，对于土地性质要求越来越复杂。这种情况之下，开发商，大的开发型企业，咱们说国字号也好，或者万科也好，或者龙湖也好，这种大的开发商企业也好，如果能保证他长期房地产运作方向，可能更愿意拿一些大项目作为长期持有。作为现金流公司预期来说有一个很好的判断。我们打一个比喻，有时候也做顾问，可能拿一块地，可能在山东济南拿一块地几百万平方米，比如马伯五六百万地块的开发意味着这是一个造城，十来万人口，相当于当初做最小城市五万人县级市，服务也好，配套也好必须是一个功能性的东西，从而考虑能不能在商业地产赚钱。政府对于你拿这么大的土地，开发周期动不动四五年的要求，并不是简单把土地卖给你，我要考虑到谁有能力炒作这块土地。因为大家都知道这种大面积开发，这种商业可能带来税收，带来就业，带来更多的城市形象，或者各方面的要求，因此对于开发商的综合性的能力考量就更多了。为什么说万达现在进入很多城市，从商界作为他的亮点，拿到综合体强一些，因为他综合性的能力非常强。如果万科增加20%、30%商业，你现在必须以自己的专业能力，全面的能力才能拿到更好的土地作为持久的开发。我可以说他不得不这么做，也不得不向商业领域转型的发展，这是大公司为了以后增加竞争力的趋势。因此龙湖某种程度上，现在把商业作为一个主打，一来通过这一方面可能也做一个试水，到底除了我服务功能全面之外，商业是不是咱们说喊的商业是有钱赚的，有利润的，不是说底商的分割，底商的分割毕竟体量比较小。不是说各个都能把几十万商业各个卖齐了，然后再伤小投资者的心，不是每个人能做到的。因为你伤他心你有这手段才能伤到他心，没这个手段还伤不了他这个心。所以说这种开发商企业更多经营服务社会的角度去出发，被迫型转型。
另外有一部分被迫型转型，我接触很多二三线开发公司，可能在北京起步，可能在上海一线城市起步，去到二三线城市，你在一个三线市场，四线城市开发企业，你不一定就是土生土长，一问才知道他来自北京，来自上海，现在很多一线城市新政之前我认识一些朋友开发企业也好，他想去拿地，就跟任志强似的，举手永远是举得快，缩得最快，造成永远拿不到地。为什么说xx炒得高都是国字号开发企业去染指，没有听说哪个xx是一个不知名的小企业，摘下然后连续几个小企业一块摘下，我不敢说{jd1}，基本上我没见过这样的情况。这些中小型企业在一线城市有过很好的经验，有过很好的操作能力，在一线城市走住宅这条路面对竞争，面对专业化，可能少了很多空间。所以他可能会更多的尝试一下商业地产是不是有一个涉水的机会。在同样的前提之下，我们也知道商业地块拍卖永远价格不是{zg}的，没有xx出资商业地块，只是你敢不敢举，有没有很好的规划方向。因此很多中小型开发企业逐渐涉水这一部分，开始参与了，也是被迫转型的一部分。通过持有型出租物业尝到甜头可以一步一步开展起来，另外二三线开发企业，在一线城市竞争不够，走二三线城市，拿中心的商业，拿一些住宅作为一个功能性来做，他的资金在一线城市不能说吃不饱，但是在二三线城市就是称王，只不过关系上可能打得更多一些，房地产开发商企业转型我觉得主动和被动这两种逐渐的就形成了。
【主持人】：现在有一些中小型企业进入二线商业地产，接下来会不会二线商业地产商业用地拍地的趋势出现，商业地产为什么在北京非常核心的低端，二三环商业地产三四千没有人拍，或者两千价格成交了，这种商业用地被逼拍的现象是怎么造成的？
商业用地拍卖鲜见xx 摘牌需要信心
【蔡宇翔】：咱们说商业地产现在一个城市是新政后一个契机，但是这个契机分为两种，一种直接针对小型投资者，一方面对于商业的运作的两方面。如果说是底商的分割来说，这个就很简单。你说热拍，可能炒卖也好，但是不能成为这个城市主流，不会因为大量开发底商泡沫就狂出现了。因为毕竟买了以后，你租给谁，这个是很关键的问题。它不像住宅影响民生，民生大家说买不起楼了，就是区政府炒去，但是底商不会买完租不出去，你炒也没用。一个项目，一个百货，这种热卖就会影响一个城市的面貌，为什么说商业地产它的难度也是在操作者的操作经验，不是说各个可以运作的。比如说在二三线城市，为什么说炒卖的情况基本上不可能出现不是说一个中心地块，以住宅的模式把它起了，你有钱起，你也有钱买这块地，起完了你到底出租给谁，你经营是怎么经营？业态是怎么配比？然后品牌是怎么构成？然后你的运作模式，管理是谁来管理？这些都是很多的关键字？比如说专业的零售企业来说，可能比较冷静，比较市场化的，不会因为你打个口号，黄金投资地段，就盲目开两三个店，不会有这种情况，他会看未来的规划，业态配比情况，是不是专业运作，才能入住，才能赚取商业地产的利润回报。如果说是底商，一楼销售完，二三四楼卖给谁，又能轻易像潘石屹这样销售掉吗？过往可能大家不了解时候可以这么做，但是当大家清醒的时候并不是那么简单的。因此说，xx我们说商业用地的时候，政府可能更多考虑的是操作人的能力是否有这个经验，怎么操作这块地更现实一点。为什么说很多开发企业不敢盲目举手呢，住宅xx是什么概念？今天我也敢举手，土地加建筑成本，再了解市场的价格，你对未来经济的判断，你就敢举手，意思说土地一万一平米，建筑成本多少钱，加起来两万，对未来经济有判断能卖到三万，我就敢两万举手。谁有信心谁手举得高。如果新政之前知道新政这么严厉就不敢举手，这个就是很现实的一句话。但是商业往往不是这样的，不是说土地加建筑成本，你就可以变成一万一米，土地加上建筑一万，就可以变成四万，这是要经过专业操作能力，有没有这个经验，有没有理念各方面的东西，如果没有拿了可能变成一个烂尾楼，所以商业的xx也是变成了不是说有信心就能摘牌的一种表现。
【王永平】：这个问题我也补充两句。其实我们有些城市xx是有过，比如上海南京路有一块地拿了六万多，后来又退回去了，这个事情是干过的。但这些年商业xx更多的是住宅来创造表明商业市场慢慢趋于理性成熟的一面。尽管有越来越公司开始战略性进入商业地产，但是注意到每个公司进入商业地产都会设定自己战略目标，比如我持有型资产比例占总资产15%、20%，商业地产实际上战略性进入的目的不是说商业里面有多大盈利，而是商业资产更多是平衡你的现金流的，是给你一旦遇到市场波动的时候可以用来做抵押，可以用安抚自己的员工，是这个用的。真正获利其实商业地产不能上市，如果成天靠租，基本上赚不到什么大钱，不如住宅快。另外有一些项目是被动性进入商业地产，这种情况是很多的，这个里面是政府的一个罪过，我们土地很多规划当中，为什么每个地块都要有商业呢？这是一个极大的错误，我们可以同意有更多的公司可以既做住宅又做商业，但是不同意每个地块里面都有商业，刚才讲到黄金十年里面有三个我的基本判断，正面的信息。当时最终有一条如果政府规划是极端错误的，那么这个十年有可能只有五年，或者十年变成灾难十年。我前两天刚好到东北一个城市看，告诉我商业量去年一年人均增加面积增加两平方米面积，一百多万人口的城市，去年净增商业面积将近达到300万，还在不断往上拥。不考虑人口消费规模，不考虑整个经济总量，问题上很多项目变成一个长安街一样，沿线过去，每个楼都综合体，每个楼底下都有商业，想象石景山到通州一片商业，这个地方商业是形不成的，商业很大程度上需要商圈的概念，要有面和点相结合。
万达位居一季度销售额榜首 刺激进军商业决心
【主持人】：刚才两位行业专家都提到了万达，其实万达作为商业地产应该是一个领军者，先行者，我这里有一个数据想跟大家分享，2010年{dy}季度万达商业地产公司实现了房地产流动销售面积137万平方米，销售金额152亿，超过万科此前公布150.9亿一季度的销售额，同时也高于中海，还有绿城这些公司，可以说万达这样一个商业地产，他坐上了季度销售额老大的位置。我不知道各位对于这个数据，这个现象的出现是否意味着什么？会不会进一步刺激更大的一些房企进军商业地产的决心？接下来听听几位未来对于商业地产的企业是怎样一个部署，或者会不会加大商业地产的开发力度？
【田源】：万达在过去几年房地产住宅开发商赚得盆满钵满的时候，之所以现在又开始显现出来，因为在多年以来他大笔资金投入种了树现在开始结出果实，可能现在形成销售额是五年以前的万达广场，但是养成熟以后，用主动型这种转型，把万达广场做成成熟以后，xxxx上来以后很好卖，所以商铺也会卖得非常合适的价钱，任何一个地方的万达广场，如果旁边还有一个商业项目，它旁边那个商业项目刚刚开业，两个人价格可以差一倍去。所以万达现在成功的转型，也是很多住宅类开发商需要学习的一个典范，转型做商业地产不是谁都敢转的，对资金考验非常大。本来一个十亿项目真的有十几个亿才能开发，十亿项目在手里养十年八年，通过资金回报养这么大一个企业，对资金考验非常大，开发企业{dy}要有专业化团队，第二有很强资金实力，第三有非常雄厚拿地资源和人脉资源才敢去涉足这一领域。现在全是大鳄鱼在涉足，有很雄厚的资源，未来几年我觉得通过很好的人才配比，然后土地的配比，用不了两三年，我觉得这些大的企业，这些商业项目开始入市。真正像万达一样开始吃桃子我估计也要四、五年的时间，谢谢！
【夏庆华】：龙湖并不是转型做商业地产。07年到北京做项目，只是像花盛香醍，托斯卡纳很优美的，纯住宅类的开发商，实际在2000年时候，我们重庆北城天街做得很成功的项目，基本上龙湖每进入一个项目，大概会有两到五年稳定期，首先这个城市里面会有单业态非常成功的案例出来，在里面扎根，之后会在多业态区域聚焦多业态的发展。需要说明一点不是在转型，只是在北京做一个正常的布局。
第二个，刚才说到众多开发商的问题，我觉得真的对商业地产来讲是一个重大的利好消息，{dy}个很多一线开发商进驻，会使得商业地产本身的竞争更加剧一些，现在看到全国做商业地产万达算一个，凯德算一个，香港置地算一个，实际上很多具备资金实力和开发能力的开发商包括万科也好，龙湖也好，金地也好，会使商业地产竞争更加加剧，本身是优胜劣汰的过程。会有更好的，更人性化的产品出来。
对开发商来讲更合理的匹配的资金分布的现象，会使我的现金流更加稳健，会使整个开发企业资金配比更科学，第三个，刚才我提过会带动整个该区域的地块的土地价值。第四点，真正会帮助一部分居住区解决实际的生活需求。这段时间真正各个项目都真实的感觉到关注到商业的客户越来越多，像我们实际几个项目案例来看，{dy} ( )，之前都是关注空中别墅，咱们的 ( )公馆从来访量，关注度，以及到实际成交量都有非常大的改变，一度卖得非常火，也是正在调控中的商业地产给我们带来的机会。 像咱们通州刚刚开盘实际上定位更多是城市别墅的项目，这些年也有客户过来，除了关注别墅之外，对于配建的商业也在正在关注。确实客户层面来讲对商业地产这块关注度比较高一点。
【主持人】：现在在北京刚才提到有一些开发的项目商业上有一个加重，对于今年，明年，龙湖对于商业地产总体布局是什么样？能拿多少地？
龙湖地产进驻朝阳北路 自持20万商业
【夏庆华】：从现在情况来看，北京目前在售6个项目，马上开盘年底朝阳北路有一个项目，规模非常大，大概会有20多万方自持商业，会有五万方销售商业，另外还有大概不到20万方住宅项目，实际上是一个大型综合体项目，可能会是今年下半年一个比较关注的重点。至于后续有没有新拿的地，那要看有没有合适的地块出现，反正在北京继续升温商业地产的决心还是很大的。
【马能超】：刚才主持人提到了万达一季度销售额的问题，作为媒体来说关注行业xxx的业绩这个很正常。从开发企业来说，像大的集团他的这种项目比较多，开发节奏也不一样，比如说在单个某一个季度，比如说有很好刚好是在开盘销售，集中在一起，所以单个一个季度的业绩也好，金额也好，这并不是代表全部。建议媒体在解读这些数据的时候，需要更细致的去了解，这是{dy}个。
第二个，从投资者来说，其实除了这些大的品牌性商业地产的开发商之外，还有一些开发商我们平时可能关注得不够，媒体、投资者对他们不是特别了解，但是他们的专业程度并不低，就拿悠唐国际来说，我们在没有代理这个项目之前，对开发商兆泰置业也并不是特别了解，但是进入之后，发现这个企业在北京的开发总量已经超过300万平米，其中包括大量的商业项目，比如中关村区域的鼎好电子商城项目及金融街丰汇时代等等，他们在金融街开发的商用物业大部分都是整售给跨国公司和大型国有企业，所以他们非常低调，但是他们非常好的开发经验，在朝阳门做的悠唐综合体项目，给我我们感觉其产品设计的理念也都是比较超前的。悠唐这个项目给大家的感觉很长时间了，为什么到现在才卖，我们进入之后了解才发现，开发商实际上是想把所有的商业、酒店基本上都做得差不多的时候才开始销售写字楼和公寓，他的写字楼也是以面向机构整售为主，这样可以保证物业的品质，也是对客户负责任的做法。
后房产时代来临 商业地产当道
【主持人】：今天谈了很多商业地产的话题，后房产时代，大家对于这个观点是否认同。后房产时代是否真的到来，未来商业地产扮演什么样的角色，以及对未来商业地产的预期作为这个论坛的结束。
【袁君】：后房产时代未来十年商业地产有一个突飞猛进的发展，所有的开发商可能都会从原来单纯的做住宅地产，转向商业地产有更多的关注。我们要依据自己的发展情况，战略情况，总体来讲，市场和开发商的理念都会趋于理性化，向着自己整体目标去发展，不会像以前比较盲目的，价格方面上推高了。基本上是平稳理性的发展情况。
【蔡宇翔】：后房产时代应该对商业地产这么解读，如果商业地产要想发展得好，毕竟得先看它是否有空间，一种是量的情况，记得04年、05年分析过，北京五千平米以上的项目，大概476个，1276万平方米，从02分析到05这么一个时段，这是一个很庞大的数字，这样产生的竞争比较大。但是通过这几年开发商的消化，理解，已经不再盲目追求商业地产了，因为大家知道商业地产再热，也是跟专业相关的。未来我们怎么判断？虽然这么多个项目，这么多面积的展示，但是可以看到北京这些好的城市，或者二三线城市，商业地产有没有契机，如果有契机才有发展的趋势。为什么中国很多专业，很多开发商大型企业，开始转型，这个转型是了解这个功能的情况，操作能力的提高。你可以看到虽然现在北京不缺商业项目，但是缺乏的是好的商业展现。咱们都可以随时的数一数，北京从传统商圈到外延的群体，比如龙湖说的北边的一个地块，非常有潜力的情况，几个大的组团情况出现，意味着五万人，八万人，十万人已经造城的概念，这种多中心的概念，意味着商业可以全面开花的一个时代，当然这个全面开花也得建立在你有专业操作能力前提之下，因此后商业时代这个概念建立在你有专业的前提之下，北京或者二三线城市的市场是无限的。
【主持人】：王秘书长对于商业地产未来发展市场走势，以及政策预期怎么看？
楼市下一个十年属于商业地产
【王永平】：我基本同意上一个十年是住宅地产的十年，下一个十年是商业地产的十年，或者对商业地产比较有机会的十年。住宅地产的十年是每个公司的十年，有块地的公司都会有所发展。未来得商业地产的发展{jd1}不是每个公司的十年，是品牌公司的十年，是品质公司的十年。
【韩霜】：后房产时代三个方面的变化，商业开道，住宅配套，而不是像现在每一个新兴区域，以住宅先行，然后商业配套，我觉得这可能在后房产时代是一个很大的转变。第二个方面很大的变化，应该是地产大额们占行业主导，中小型开发商可能会被整合掉或者转型掉。第三个方面就是中小开发商干什么去？我们也就算是中小开发商了，如果现在再到黄金地段拿一个商业地块拿不了，我们现在做的就是做精品，做一个自己的专业，做一个自己的特色，所以在我们这个项目上，现在开发xx眼镜城，找到一个比较适合我们项目，比较适合我们能力，比较适合自身专业的商业的产品来做。这就是后房产时代三个方面的变化吧。
【夏庆华】：龙湖很少很坚决判断未来两三年地产走向，希望踏踏实实做出精品，希望更全面提供更好的服务，满足不同的需求，满足市场，有更多的期待。谢谢！
【马能超】：后房产时代，我觉得开发商应该是不光长远地做企业的规划，然后提升自己的综合实力，对于客户或者投资者来说，我觉得就是把握机遇，理性入市。
【田源】：后房产时代之所以这么提就是政府打破现有的格局，这一轮新政打破现有的格局，未来的走势商业地产我是这么想的。离林达集团，我们现在也在做商业地产项目，我们做好现有精耕细作的同时，再拿下一块地块，做一个海渔广场的时候，我想比过去十年在住宅开发的企业当中我们先于起跑线起跑了，这也是目前做商业地产开发商做好现有工作的时候，未来十年一个{zd0}的机遇。
【主持人】：好，今天由于时间关系，我们论坛就只能进行到这里，非常感谢各位嘉宾的做客，希望各位今后能一如既往的关注搜狐焦点写字楼网、搜狐焦点商铺网，关注商业地产发展。同时。我们搜狐焦点网也希望大家搭建一个业内话语平台，谢谢大家！
