受“国十条”和北京市密集出台的楼市调控政策影响，5月份北京住宅市场出现“价量齐跌”的现象，对商业地产而言，由于没有受到政策调控，仍然延续前期利好政策影响。受商业地产调控政策“空白”和严厉的住宅市场政策的影响，在5月份“商住倒挂”现象出现一定程度的缓解。北京市商业地产成交量延续了4月份的上升趋势，继续保持成交量稳步上升。同时，5月份商业地产租售均价与新政前相比均有所提升。

　　记者从中国不动产研究中心发布的数据获悉，在今年5月份，北京部分商业地产项目价格和租金均出现了大幅度上涨，售价上涨范围从几千元到上万元不等，环比上涨12.7%；大量项目租金也有所上升，涨幅平均在1元/平方米/天-2元/平方米/天。市场人士预计，随着住宅政策影响的深入，在随后的几个月，资金进入商业地产领域的速度将加快，将会引起市场对于商业地产开发和投资的高潮。

　　京城写字楼90%提价

　　在经历了2008年世界性的金融危机影响后，经过2009年一年的盘整，北京市写字楼市场进入了快速的上升期，无论售价还是租金水平在最近一段时间内均出现了较快上涨。社科院金融研究所金融发展室主任易宪容认为，国内商业地产项目今年肯定会很好。一是资金会发生比较大的扭转。过去资金炒住宅，现在政策收紧，会有一部分资金流入商业地产；二是去年住宅市场快速发展，住宅市场的快速提升是商业地产发展的基础。只要是住宅发展快的地方，商业地产也会随之快速增长。

　　据中国不动产对北京300余个租赁活跃楼盘中的90个热点楼盘的监测显示，在今年的3-5月，有90%项目的租金进行了调价，其中有约27%的项目租价涨幅超过两成，{zg}租金涨幅达到了60%。特别是新政出台后，北京大量项目的租金价格上升趋势明显，涨幅平均在1元/平方米/天-2元/平方米/天之间。

　　在写字楼租金上涨的同时，5月份北京市商业地产租售价格存在普遍上涨趋势。

　　记者了解到，今年4月，伴随着政策对住宅市场调整力度的加强，大量资金进入商业地产领域就已经非常明显。今年4月份，北京市写字楼无论成交和供应量均出现了{bfb}的增长。进入5月份，由于近期出台的房地产政策只是针对住宅市场，而商业地产调控“免疫”，导致商业地产在5月份延续4月份上涨的成交趋势。4月份，写字楼成交均价达到22173元/平方米；5月份，由于房地产新政出台，导致大部分写字楼成交均价上涨，成交均价达到2.5万元/平方米左右，环比涨幅达到了12.7%。

　　商业用地依然没有走出“低谷”

　　尽管北京市写字楼市场出现了量价齐升的态势，但是在5月份北京土地市场上，商业用地特别是多功能用地成交惨淡，并有5宗土地流拍。业内人士表示，这主要由于近期北京市政府对于商业项目出台的限制政策。5月19日，北京市住建委、市发改委、市规划委、市国土局联合发布《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》。其中明确，在5月31日后签订土地出让合同的酒店项目，一律禁止分层、分单元销售。同时，5月份北京市住建委严肃表明态度，土地项目不能随意更改用地性质，并且有可能传导到商业地产，所以一时间开发商拿地更为谨慎。

　　记者从北京市国土局的公开资料获悉，今年5月份，北京共有12宗商办与住宅用地性质的用地。其中成交了3块商业用地，均位于顺义区板桥创意天承产业基地。北京联富置业有限责任公司一家竞得两幅地块，分别为G2-07地块和G1-01、G1-02地块。其中，G2-07规划建筑面积41878平方米，最终成交价为1.71亿万元，折合楼面价4083元/平方米；而该地块起始价为4554万元，溢价率达275%。G1-01、G1-02地块成交价为1.9亿万元，折合楼面价3548元/平方米，溢价率为128%。G1-03地块由北京旺晟房地产开发有限公司以9200万元竞得，折合楼面价4633元/平方米，溢价率为198%。由成交用地的地点可知，顺义区商业用地在5月份受到追捧。

　　但是有5宗商业用地流拍，这表明北京市土地市场在5月份明显趋冷，尤其是商业用地。业内人士认为，目前商业地产市场在售项目多为此前积压项目，由于商业地产项目回笼资金漫长，因此对于新增土地的扩张速度较慢，目前北京市场还处于一个消化期。

　　但值得欣慰的是，最近包括万科、龙湖、远洋等开发商均加大对商业地产的投入。公开数据显示，北京市6月计划开盘项目总数在减少，约有32个，而计划入市的商住楼项目多达9个。商住楼明显加快入市步伐，抢跑政策“真空期”。由此可见，在新政出台后的5月份内，资本转投商业地产的迹象已经非常明显。因此可以预计将来市场对于商业用地的需求会逐步增加。

　　租金低南城写字楼入驻率达90%

　　自从去年底南城计划对外公布后，北京市南城发展提速，但是由于此前一直跟北京其他区域有着历史上的差距，价格洼地一直存在。今年以来该区域的广安门、xxx商圈、丽泽商务区的写字楼市场表现得异常活跃。都市广宇的调查报告显示，目前这些区域的写字楼出租率高达90%以上。

　　在广安门区域，多为内资企业自主开发项目，如港中旅大厦、高新大厦、机械大厦、信息大厦、中设大厦等。这些项目建成年限较为久远，各种配套设施相对落后，多为乙级写字楼，租金报价也相对低廉，平均价位为3.2元/天/平方米。其中，高新大厦报价3.6元/天/平方米，机械大厦报价2.7元/天/平方米，信息大厦3.2元/天/平方米，中设大厦3.2元/天/平方米。低廉的价格相对完善的配套设施，使得这些项目的入驻率基本维持在80%-95%的范围内。

　　在崇文门区域内，最有代表性的是商圈地标项目xxx中心和区域内近两年入市的国瑞大厦。这两个项目同属甲级写字楼，地理位置仅有一街之隔，在租金报价上由于配套设施新旧差异等原因，造成了一定差异，xxx中心租金报价4.3元/平方米/天， ( )大厦5元/平方米/天，其他项目租金报价持平或略低，正仁大厦4.3元/平方米/天，新城 ( )4元/平方米/天、京文大厦为乙级项目租金报价在2.7元/平方米/天。空置率方面，老项目空置面积所剩无几，其中xxx中心、新成文化大厦空置率仅在5%左右，正仁大厦、京文大厦目前处于满租的状况。相对较新的国瑞城由于招租时间短、租金报价高的劣势，空置率在60%左右。

　　丽泽区域内现有写字楼项目多在丽泽桥至菜户营桥区域内，没有形成写字楼集群，在丽泽路南北零星分布，且多为乙级项目，入市时间相对久远，体量小，租金水平在3.0元/天/平米左右，与2009年同期租金水平相比，有0.2-0.3元的增幅，但租金的上涨并没有带来空置率的上扬，空置率持续保持在非常低的水平，入驻群体稳定。比较有代表性的项目有美克大厦、望园大厦、华胜写字楼、亚视大厦、航丰园大厦等，其中望园大厦、华胜写字楼、航丰园大厦出现了满租的情况，美克大厦和亚视大厦也保持在95%左右的入驻率。