一、物业经营管理的概念：

    即物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。

二、物业经营管理与传统物业管理的联系与区别：

    物业经营管理突破了传统的物业管理活动仅局限于“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的局限，强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。

   物业经营管理活动即包括顾以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。

   物业经营管理不是一个特定的专业领域，而是由物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理随着市场需求的变化，不断拓展、交叉和融合的结果。

   由于设施管理和房地产资产管理在我国尚处在萌芽阶段，而物业管理行业的发展已经相对比较成熟，所以传统物业管理企业从物业管理拓展到物业经营管理，有着得天独厚的竞争优势。

二、收益性物业资产的类型及各自的特点：

1、写字楼：为商务、办公活动提供空间的建筑，主要用作办公空间的办公室部分和公用部分（如电梯、楼

           梯、卫生间、饮水间、走廊等）构成。

   （1）写字楼三种类型：企业自用、出租、自用出租复合型写字楼。

   （2） 三个等级：甲级、乙级、丙级。

   （3） 分类依据：所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力。

   （4）对写字楼分类考虑12个因素：所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走

         廊、室内空间布置、为租户提供的服务 、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。

2、零售商业物业：用于零售商业经营活动的建筑，包括从小型店铺到大型购物中心的各种零售商业空间。

  (1)零售商业物业六种类型（依据：建筑物规模、经营商品的特点、商业辐射区域范围）

    区域购物中心、市级购物中心、地区购物商场、居住区商场、邻里服务性商店、特色商店。

  (2)两种存在形式：

     一是：只经营零售业的独立建筑物或建筑群。

     二是：某综合用途物业内的一部分。

3、出租型别墅或公寓

4、工业物业：为人类生产活动提供入住空间的物业。

  （1）用于出租经营的工业物业常出现在工业开发区、工业园区、科技园区和高新技术产业园区）

  （2）工业物业管理通常与企业生产活动的流程与空间需求特征相关，必须保证能源供应和内部运输系统的通畅，同时还要兼顾粅业资产的有效利用状况及运和成本对企业生产成本和经营利润的影响。

5、酒店和休闲娱乐设施：为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供入住空间的建筑，

   包括酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等。

三、酒店与休闲娱乐设施的差别：

     1、服务对象不同；2、地理位置不同；3、服务内容不同；4、建筑设计和装潢风格不同。

四、物业管理企业有哪些分类及各自的特点：

  1、管理型物业管理企业：具有策略性物业管理能力的企业，它受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包的位置。

    是业主需求变化和物业管理行业发展的结果，有利于提升物业管理工作的管理内涵，提高物业管理体系运行效率，为业主提供更加满足其多元化目标需求的服务。

    工作重点：在于物业管理工作的规划与计划、物业市场营销与租赁管理、预算与成本管理、专业物业管理服务采购与分包商管理、现金流管理、绩效评价和客户关系管理等。

   2、专业弄物业管理企业：具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，通常以专业分包的形式，也以直接接爱业主委托的形式，在成本、绩效或成本加绩效合同的基础上，获得物业管理业务。

    由于物业管理工作涉入的清洁、安全、电梯行建筑设备设施的维护保养、建筑维护与维修、环境绿化、停车场具有很强的专业性，设立专业型物业管理企业，面向更广泛的物业范畴，在其物业管理的某个环节提供专业管理服务，既能提高管理效率和质量，也能有效控制和降低管理成本，提高物业管理企业的劳动生产率和效益。

   3、综合型物业管理企业：同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。

五、物业经营管理的三个层次及相互关系：

（一）三个层次

1、物业管理或设施管理

   设施管理：一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一机构（企业或事业单位）创造一个良好的生产、办公环境。

2、房地产资产管理：通常不在现场，它们通常负责几处不同的物业，因此比现场物业管理具有更广监控物业的视角。其通过监控物业的运行绩效，来聘用、解聘和调配物业管理企业。资产管理通过物业管理的工作来实施自己的战略计划，并在资产持有期间努力满足投资者的xxxx目标。

3、房地产组合投资管理：以投资者的目标和风险及回报参数为基础，来详细制定和执行一个投资组合的战略。

   组合投资管理：理解和执行物业业主的投资众目标；评价资产管理公司的表现；审批资产管理公开发中心为维护物业资产结构安全、功能先进，保持其市场竞争地位而提出的更新改造计划；以经风险在调整后的组合xxxx{zd0}化为目标来管理资产；以及在合适的时机购置和处置物业资产。

（二）物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理，其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流。

    资产管理是管理物业管理企业和设施管理公司，监督它们的行为，指导他们为物业发展制定战略计划，以便使这些物业在所处的房地产子市场内实现价值{zd0}化的目标，满足房地产组合投资管理者的要求。

    组合投资管理公司监督物业购置、资产管理、处置和再投资决策，同时监督现金的管理并向其服务的客户定期汇报。

    为了实现投资者所拥有的房地产资产价值{zd0}化的目标，三个层次的物业经营管理必须进行有效的协调，并根据市场需求的变化主动地调整经营策略。

六、物业经营管理中战略性工作主要体现在哪些方面：

1、确定战略；

2、确定标准；

   投资标准包括现金流、租金波动和基于市场交易的收益变化。

3、构建信息基础；

4、决策分析；

   投资决策主要取于两个关键因素：预期收益和风险水平。

5、进行资产组合。

七、物业经营管理中的常规性工作的主要内容和各个内容的核心特点：

1、常规工作内容概述

   使物业处于正常并可以接受的水平上，保持合理的开支水平，尽量减少给使用者带来的不便

2、现金流和成本管理

（1）支出的分配；

（2）费用和成本；

（3）租金；

（4）服务费；

3、日常维修和维护；

   需要租约各方通过沟能来确定具体履行方式。

4、未来维修和维护；

5、设施设备管理；

6、物业保险管理。