“三旧”改造地块 不能简单用于房地产开发
21世纪经济报道 宋菁 广州报道 2010-06-05 00:45:14
陷入用地紧缺瓶颈的广州各老城区，从去年开始就在清点着通过“三旧”改造（旧城镇、旧村庄、旧厂房），究竟区域内还可腾挪出来多少土地，并谋划着如何利用这些新地块实现城市空间的更新与产业的升级。
越秀区区委书记贡儿珍5月30日在接受本报采访时说，“三旧”改造，是推动城区经济发展方式转变的难得机遇。
作为广州传统意义上的旧城区，越秀区最深切地感受到土地资源日渐紧缺带来的阵痛——xx资源的流失，财政收入的减少，如何为老城区注入新活力是摆在贡儿珍面前的难题。
于时，除了空间腾挪术之外，越秀区建设两大功能区的设想——北部的核心产业功能提升区，以及南部的广府文化商贸旅游区，则是其城市理想实现的另一核心问题。
930公顷土地腾挪术
《21世纪》：广州市在2006年末已经提出了“中调”（“调优、调高、调强、调活”）的概念，不过之前几年似乎不见有实质性的推进，区内的“中调”进展如何？
贡儿珍：针对中心城区的发展，2006年10月的广州市党代会上首次提出了“中调”战略，具体是调高经济发展的质量和效率，调优人居环境，调活社会管理，调强公共服务。
这几年区内也在上述四个层面推进“中调”，尤其在优化创业环境方面，我们抓住迎亚运的契机，全力在水环境、亚运场馆及主干道周边环境、社区环境方面进行综合整治。 2009年共争取市在越秀区立项322个，全部委托我区实施，总投资64.5亿元，区投入配套资金8550万元，现已竣工57项，完成投资计划的40.38%，完成总征地任务（8.5万平方米）的62.4%和总动迁面积（14.8万平方米）的63.3%。
客观来说，中调战略提出后，作为中调的核心区，我们大手笔的落实措施仍然有欠缺。城区发展空间限制、现有空间的陈旧与利用不足是制约越秀的瓶颈。不过，今年启动的“三旧”改造为“中调”的落实提供了条件，这意味着“中调”从目标定位、工作思路到实施路径，省市都已经有了明确的政策，“中调”的力度将比过去几年大大增强。我们也会通过推动城中村、老城区的改造和潜在重大项目来整合北部地区现有资源，提升北部的硬实力。
需要强调的是，中调战略需要一个阶段和过程，这一政策不是短时间内可以完成的。
《21世纪》：正在推进中的“三旧”改造预计将为越秀腾挪出多少可用土地？土地资源供给方面，能否支撑起两大功能新区规划的全盘落实？
贡儿珍：越秀下一步将对全区“三旧”改造项目标图建库，列表造册72个项目，也就是纳入“三旧”改造笼子项目。这些项目涉及的土地供应量约930公顷，我们今年内就将完成越秀区“三旧”改造总体规划方案的编制工作。
两大功能区的规划思路的提出与城市启动的“三旧”改造政策是紧密相连的。在地块规划用途方面，越秀将结合北部核心产业功能提升区和南部北京路广府文化商业旅游区的建设，编制《旧城更新改造方案总体规划》用以具体指导我区“三旧”改造工作，初步拟定34个“三旧”改造项目，用地面积约790 公顷，计划分5 年完成。
关于两大功能区的具体建设，我们进行过细致的调研，调研报告中对北部地区的地块情况进行了一场摸底，这场摸底涉及了不同类型的地块，包括医疗用地、教育用地，当然在实际操作过程中，要考虑广州市的整体规划，考虑开发的强度以及产权关系等因素，地块启动开发的时间会有先有后，还有些地块规划上受限制，未必动得了。
5月末，我们就拿出来18个城市更新项目，5个城中村改造项目和11个现代服务业项目，共34个招商项目进行推介，其中城市更新与城中村项目共23个项目是涉及用地项目。推介会上，我们已经就东濠涌、黄花新村等项目与富力地产等公司签署了《合作意向书》或《共同委托设计协议书》，这些项目都进入到前期的委托设计阶段。
这可以说是“三旧”改造后推出的{dy}批地块，之后当然还会有第二批地块推出。可以说在支撑两大功能区建设方面，越秀在土地供应上应该没有问题。
五大“城中村”改造
《21世纪》：城中村改造的进展如何？哪些村涉及村民自改？
贡儿珍：越秀区辖内共有杨箕村、登峰村、西坑村、瑶台村、寺右村共5条“城中村”，均已纳入越秀区“三旧”改造范围，涉及用地面积约480公顷，我们计划用3～5年时间完成这5个“城中村”的改造工作。

这5个村都列入了广州市全面改造的138个城中村中，与整市修缮不同，全面改造是以拆除重建为主。5个村中，杨箕村进展最快，动迁工作已经完成了90%多，仅有80多户还没有签署拆迁协议，我们计划6月底启动拆卸工作，估计亚运后就要动工了。登峰村、西坑村、瑶台村、寺右村，现在还在做前期的规划研究，瑶台可能是发展商业市场为主，环市东的登峰可能会结合花园酒店总部聚集区的规划，作为商务商业的一个节点来打造，这都要在下一步的规划设计中去研究论证。
5月底这场招商活动，就是要让有意向参与的企业来共同研究、策划怎么进行改造。我们将坚持政府主导、市场运作，社会力量参与的原则来推进这项工作。究竟会以什么方式来进行改造？村是可以采用与开发企业合作共同改造的模式，或者是直接以土地出让的模式来推进，也可以是村民自我更新改造的模式来进行。
《21世纪》：您提到的项目招商，有七个项目已经签署了前期的合作意向，这些项目招商有什么标准或原则？
贡儿珍：为了把握“三旧”改造的机遇，我们在做好功能区总体战略规划的同时，将通过推动重点项目的实施带动，加大招商力度，加强产业的规划引导力度，集聚xx产业资源，逐步实现产业结构的调整和城区经济发展方式的转变，最终实现空间更新与产业的升级转型。
必须强调的是，“三旧”改造腾挪出来的土地，不可能简单用于房地产住宅项目来开发，或者作为一般性的商务楼宇来建设，项目的定位必须与两大功能区的打造结合起来，明确地块的功能定位，要符合产业需求，符合中心城区功能定位。
在重点项目实施中我们有三大优先原则。一是xx产业优先，即符合我们产业结构调整和发展模式转型要求的产业优先。二是功能契合优先，即符合我区两大功能区产业空间布局和各片区产业发展需求的产业优先，这也是确保两大功能区战略构想最终实现的根本所在。三是总部进驻优先，即企业总部落户发展优先，并为企业建设总部大厦优先提供用地。
一半是商业 一半是文化
《21世纪》：从新的规划思路看，越秀基本分为北部的核心产业功能提升区和南部的广府文化区域，一半是商业，一半是文化，这两重定位是基于什么考虑？
贡儿珍：《珠三角改革发展规划纲要》已经明确要将广州建设为国家中心城市，作为广州的中心城区，越秀区把建设国家中心城市核心区作为发展目标。我们进一步提出了建设越秀北部越秀核心产业功能提升区和南部广府文化商贸旅游区两大功能区的发展思路。
北部区域经过近10年总部经济、服务业的发展，已经形成了现实的产业优势。这一区域有着极高的经济密度，总部企业、xx服务业和专业市场群等在区域内高度集聚，形成了有“黄金8公里”之称的东风路xx商务带、流花—矿泉专业市场群、黄花岗科技园等优质产业集聚区，人才、信息、资本、技术等产业xx要素在北部有限的区域内高度集聚。而据越秀区规划分局统计，北部区域共有20块尚未开发利用的土地，面积约有89.6万平方米，可利用的空间非常可观。这为越秀区提供了拓展总部经济、现代服务业所急需的发展空间，这些地块一旦有效利用起来，可称为区域内产业空间布局的战略节点，使周边产业集聚区连接起来联动发展。
因此，对北部地区的规划上，我们从优化、集聚、提升入手，着力打造环市东智力总部片区、黄花岗创意及网络经济片区、流花时尚品牌运营片区、东风路xx商务服务带的“三区一带”，辅以建设环麓湖生态功能片区，形成具有“绿色、低碳、人文、休闲、xx、创新”特色的现代服务业集聚发展布局。
而越秀南部区域一直被视为广府文化的名片，历史文化资源蕴藏丰富，涵盖了古代历史文化遗址、宗教遗址、书院，祠堂、近代民主革命遗址、红色革命遗址等一大批国家、省、市级保护单位。这一区域文化产业和现代服务业发展突出，文化产业营业收入约占全区文化产业营业收入的60%。
在南部区域的规划上，我们考虑从发挥文化资源优势着手，按照“修旧如旧、建新如故”为原则，推进北京路周边更新改造片区、东濠涌亲水功能片区、长堤“老广州”传统风情片区的建设，打造广府文化商贸旅游区。
要指出的是，两大功能区的划分并非绝缘的界限划分，两大区域大体是以东风路为界，但是这一边界并不是{jd1}的。

《21世纪》：北区的2020年总体目标有几个关键词——总部经济、xx产业聚集、现代服务业。从北区现状来看，存在xx资源“扩散”迹象，传统专业市场的营业额也多呈下降趋势，要实现转型的关键点和难点在哪里？
贡儿珍：传统专业市场的营业额呈下降趋势，是由于传统落后的产业不能适应新形势发展要求的必然结果。部分传统专业市场占据着越秀大量的产业空间，落后的发展方式带来了诸多的管理问题和社会问题，对xx资源形成挤出效应。根据工商部门一季度的统计，目前，我区共有商品交易市场347个，在全市登记在册的1846个市场中占18.8%（荔湾区301个、白云区289个、海珠区229个、天河区209个、番禺区143个），市场总数继续位居全市{dy}。
专业市场发展应成为我区高度重视的问题。某些落后传统产业转型与产业空间的“腾龙换鸟”是发展的必然趋势。现在的难点在于，我们如何实现专业市场的产业置换和产业转型，为总部经济、现代服务业等xx产业集聚释放出空间，从而实现该区域的产业结构调整。
我们已经对流花－矿泉服装市场和永福汽车用品及配件市场等进行了专业市场园区化的改造探索，这些市场群在环境风貌、建筑风格、交通设施、经营业态等方面都得到了一定的提升。今后，我区将适度控制专业市场的发展规模，加大对落后业态的淘汰力度。对达不到要求且具备升级改造的专业市场实施关闭，对应的，可考虑引入大学生创业基地、创意产业园区，为xx产业的发展提供创新动力及实现区域人才聚集。
《21世纪》：越秀南的文化发展规划目前进展如何？
贡儿珍：目前已经形成了《越秀区文化发展规划（2010-2020）研究报告》的初稿，该规划是以越秀南部为重点，进而延伸到对全区文化资源规划研究的一个初步调研成果。这份报告初步确立构建“一轴七脉”的越秀文化发展格局。即一个千年古城中轴，七个主题片区，包括宗教文化、书院文化、革命文化、东山文化、老广州传统风情、时尚文化和生态文化片区等，也提出了重点发展领域和具体发展措施。
经过两千多年的发展，越秀区确立了“广府文化源地、千年商都核心”的地位，保留了最完整也最纯粹的广州地域文化特色。区内物质文化遗产丰富，汇集了全国重点文物保护单位有16处，省级文物保护单位有20处，市级文物保护单位67处，被称为“没有围墙的博物馆”。
区内文化产业最突出的两大领域是文化传媒业和创意产业。如果说广东省电视台、广州电视台、南方报业传媒集团、羊城晚报报业集团、广州日报集团等传媒总部企业有力支撑我区文化产业发展，是得益于我区作为广东省会和广州市政治、文化、信息、经济中心所奠定的基业，那么创意产业发展则是我们实现文化产业新突破的一次大胆尝试。我们率先制订了扶持创意产业发展的政策措施和发展规划，开辟了全市{dy}个创意产业园，目前创意产业的集聚态势已经初步形成。
2009年全区创意产业单位达到6900多家，实现营业收入641.92亿元，占全区营业收入的7.87%。形成了漫友、奥飞等一些骨干企业，产出了一些在国内有较大影响的文化创意作品和品牌，比如风靡全国的《喜羊羊与灰太狼》。