1994年分税制改革以来，地方政府迫于现行GDP政绩考核压力、地方经济社会发展压力、公务员及事业单位工资增长压力（特别是阳光工资下地区差别大的压力），谋求财政收入的{zd0}化是不可避免的选择。近年来，地方政府不约而同地把目标盯住了土地市场（特别是房地产市场），对土地财政的依赖逐步加深。从长远看，其对地方经济的危害性不容忽视。

       一、谋求收入{zd0}化的途径
       在分税制财政体制改革前的1993年，中央财政收入占财政总收入的比率已经下降到22.02%。1994年当年，中央财政收入比率提高至55.7％，此后一直维持在49～55％的水平。从税种划分来看，1994年分税制改革后，除了房地产企业的所得税目前需与中央政府分成外，其他与房地产有关的所有税费和收益都归地方政府。这为地方政府发展“土地财政”，从土地获取财源提供了直接的财务激励。谋求收入{zd0}化的二种途径均与土地有关，一是卖地，土地出让金成为地方第二财政。二是发展与地产相关产业增加营业税等地方税收。

        首先看卖地。2010年1月8日《新京报》报道：中国指数研究院发布2009年中国土地出让金年终盘点报告。报告指出，2009年中国土地出让金总金额达15000亿元。杭州和上海成为土地出让金超过千亿的两个城市，北京以928亿元排名第三。土地出让金在地方政府的财政收入中所占比重相当惊人，不少城市已经占到半数。北京市2009年全市地方财政收入2026.8亿元，928亿土地出让金占财政收入比重达到了45.8%。即使在上海这样经济产业齐备，xx金融、科技、航运、创意产业发达的国际城市，在3365亿元的地方财政盘子中，房地产的综合贡献率也达到了40%以上。

      其次看税收，以《中国财经报》 2009年11月5日公布了财政部税政司税源调查分析处提供的1—9月份税收收入的总体情况为例：全国税收总收入完成45057.56亿元，同比增长2.2%，企业所得税同比下降0.4%，关税和进口环节税收同比下降26.7%和8%。而与房地产行业相关的税种收入实现较快增长。营业税同比增长13.6%，受耕地占用税政策调整翘尾因素影响，耕地占用税增长127.8%。土地增值税增长27%，房产税增长19.6%，契税增长18.6%，城镇土地使用税增长13.9%。营业税收入占税收总收入的比重为14.7%，同比提高了1.5个百分点。从各税收增减速的变化，可以看出地方政府不遗余力发展房地产及相关行业获得的好处。
      财政部统计，2009年，土地增值税、耕地占用税、契税、房产税和城镇土地使用税五项税种合计增收1155.51亿元，对税收总收入增长的贡献为21.8%，比上一年度增加11.5个百分点。加上房地产营业税和房屋转让个人所得税，全年土地和房地产相关的税收增收额所占比重超过35%。如果考虑房地产对银行信贷和建筑业等相关行业的拉动，这一比重将更高。

        二、土地财政的危害
       地方政府财政已经对房地产业产生了严重依赖。改革开放前20年，招商引资是经济发展和财政收入的主要手段。沿海省份通过培育出口导向产业而变得富足。但近年来，由于房地产经济的巨大财富对地方政府和各类资本的引导，房地产成为有的地方不遗余力发展的支柱产业，从而引发不良后果。

       首先，房地产经济的过快发展扼制了经济的活力
       今年4月14日，国家统计局公布了1-3月全国房地产市场运行情况，全国商品住宅的销售面积增长了34.2%。而3月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%。资本是逐利的，一个楼盘开盘仅一夜涨价就利润过亿的暴富神话无疑吸引了社会大量的资本进入地产业，中国人民大学教授向松祚在4月17日坐客凤凰卫视世纪大讲堂时透露：上海银监局的数据是上海市信贷总量有一半与房地产有关。这种财富效应造成其他经济实体的失血。如果我们在制度上继续客观鼓励这种行为，多年高唱的结构调整无疑只能走向失败的结局。
       房地产的过度繁荣扼杀了技术进步的活力。试想如果一个城市的人均收入远不如台北，而房产价格超过台北，该如何吸引人才，发展技术？如何降低成本与台北竞争？当漫天上涨的房价使中青年成为房奴，失去创造的活力，中国如何在未来赶超发达国家！当漫天上涨的房价阻断了广大农村居民的城市化进程，强化了城乡二元结构，中国如何实现社会的和谐！

       其次，房地产经济鼓励了地方政府的过度负债。
       由于有地产经济作支撑，各地或以土地作抵押，或以未来土地收入为后盾，利用各种融资平台举债发展。而这些融资去向往往又以经营城市为思路，以投入基础设施建设为去向，通过经营城市获取土地增值和收益，进而增强地方财力为目的。一旦房地产市场发展速度下降，土地财政便难以为继。

       4月20日，银监会主席刘明康表示，截至2009年末，地方政府融资平台xx余额为7.38万亿元，同比增长70.4%。去年地方财政土地收入1.6万亿（与前文引用的《新京报》数字1.7万亿略有出入）。按照6%的利率计算，地方政府今年需要支付5280亿元的利息，三分之一土地收益用来付息。一旦地价下行，地方政府财政风险就会加大，银行出现坏账的可能性增大。
      而房地产经济发展速度降低的可能性已经出现。一是4月国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》对房地产市场的遏制作用将逐步显现；二是过高的房价限制了农村人口向城市流动的进程，而投机性购房的受限将阻止房价上涨的趋势。三是人口红利即将消失，我国到2033年可能实现人口零增长。人口停止增长下的地产市场必将面临需求下降的局面。

        中国要想摆脱生产几亿件衬衫不抵一架飞机利润，且频受反倾销制裁的困局，只能靠技术进步和制度创新。以追求GDP增长为核心的地方政府决不应再饮鸩止渴，追求短期利益而损害经济社会的长远发展。我们不仅要采取措施遏制地产价格的疯涨，更要从制度上鼓励科技发展和技术创新，引导资金流向，促进制造业和服务业的发展，唯此，才能避免西班牙陷阱在中国重演。