二手房虚假买卖登记的法律防范（北京二手房律师张仁藏13501252594）

二手房虚假买卖合同登记，这里是指在二手房买卖中，买卖双方为了偷税，用以虚假成交金额为内容的合同到房地产登记机关进行产权变更登记的行为。

买卖双方进行的二手房虚假登记，给国家的税收利益带来巨大的损失。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第1、4条可知，转让不动产的个人和单位，为营业税的纳税义务人。纳税义务人应纳税额为营业额乘以税率。而销售不动产、销售建筑物及其他土地附着物的税率5%。

根据2005年5月27日国家税务急局财政部、建设部下发“国税发[2005189号”《关于加强房地产税收管理的通知》规定:2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。若一套住房的成交金额为20万元，卖方应纳营业税额为1万元。若买卖双方进行虚假产权变更登记，将房屋的成交金额虚假登记为5万元，则只需缴纳营业税2500元，卖方偷逃应纳税额7500元。同时，买方也可通过虚假登记来偷税。

根据《中华人民共和国契税暂行条例》相关规定可知:在中华人民共和国境内转移房屋权属，承受的单位和布认为契税的纳税人，应当缴纳契税。而契税的税率为3一5%。一套房屋的成交价按20万来计算，税率按3%来计算，买方通过进行房屋产权虚假注册登记，将房屋成交价登记为5万元，可以偷税4500元。在一起二手房买卖中，国家就损失税收将近尸万元。若从全国范围来看，国家将因二手房买卖合同的虚假登记导致税收利益将受到严重的损失。因此，在我国房地产投机行为日益猖撅的今天，面对二手房买卖中普遍的虚假登记行为，如何打击和防范二手房产权转让的虚假登记行为、防止国家税收利益的严重流失，成为当前迫切需要解决的问题。

买卖双方的二手房虚假买卖合同登记得以实现取决两个条件:

首先、买卖双方签订二手房虚假买卖合同，是二手房产权变更虚假登记实现的关键条件。我国《物权法》第9条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。”可见，房屋所有权的转移，以双方办理产权变更手续为要件。买卖双方要实现房屋的产权转移，必须办理产权变更手续。《物权法》第H条规定:“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。”买卖合同做为双方房屋所有权转移的重要材料，必须提供给房产局。但是，卖方出卖房屋要交纳营业税，纳税总额为房屋交易额乘以税率。为了降低房屋交易额、少交税，卖方设法与买方签订虚假合同。买方也可因此偷税。于是，双方签订虚假买卖合同。

其次，房地产登记机构(以后简称为房产局)及工作人员故意或重大过失进行虚假登记，是二手房买卖合同虚假登记实现的关键条件。我国《物权法》第十二条规定:登记机构应该履行下列职责:(一)查验申请人提供的权属证明和其他必要的材料;(二)就有关事项询问申请人;(三)如实、及时登记有关事项……申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。可见，登记机构在不动产登记中有谨慎审查义务，应尽可能保证如实、准确、及时登记不动产的有关事项。登记机关若因过错登记给别人造成损失的，需要承担民事赔偿责任。一般说来，若买方一次性向卖方付清购房款，虚假房产变更登记是很难被发现的。因为买卖双方有权自由决定房屋买卖的成交额。若无相反的证据，就推定记载在提供给房产局登记备案的合同中的标的额为房屋买卖的真实的成交金额。此时，登记机构对此种情形下的虚假登记，应该是没有过错的。但若买方按揭xx买房，这种虚假登记就容易暴露。如买方为一成交金额为20万元的房屋在向卖方支付了6万元首期后向银行按揭xx。买卖双方为了偷税，决定在房产局提供的房屋买卖合同上记载一个远远低于实际成交金额的“成交价”，比如6万元，房地产登记机关就按照双方提供的虚假合同进行备案登记。但经过了虚假登记备案的合同不能提供给银申请按揭xx，因为该合同仅能向银行xx6万元，还不够付清剩余房款。于是，在实践中，具有大量二手房出售的卖方为了偷税，设法再次向房地产登记机关取得房屋买卖合同，与买方签订金额为20万的买卖合同，并取得房地产登记机关的签章。凭这份合同，买方向银行申请14万元住房xx。此时，买卖双方签订了两份合同，而且这两份合同要么经过了房产局的备案登记，要么经过了房产局的签章。房产局明知双方就同一房屋买卖签定两份差距甚远的合同，仍然给予登记或签章。因此，房产局对这种虚假的房地产登记的产生肯定是负责任的。因此，要防范和杜绝二手房的虚假产权变更登记，必须加强登记机构的对申请人的申请材料的审查责任，严惩和打击与申请人勾结、故意进行买卖合同虚假登记的行为。

买卖双方为了达到偷税的目的，在进行虚假买卖合同登记的过程中，实施了二系列的行为。由于目的的非法性，必然会影响在二手房买卖中相关法律行为的效力，从而最终影响到房屋产权变更的效力。

{dy}，二手房虚假买卖合同登记将导致双方的房屋买卖合同的效力不一致。在进行虚假买卖合同登记的买卖双方之间，一般存在两份合同。一份是双方就房屋买卖达成的符合双方真实意思的合同;另一份是双方为了偷逃应纳税额而达成的记载虚假成交金额的合同。前一份合同由于是买卖双方的意思的真实表示，又没有违反国家的强行性法律，应该是有效的。根据我国《合同法》第52条规定可知:合同双方恶意串通，损害国家、集体或第三人权益的，合同无效。买卖双方签订另一份合同，是为了偷税，实际上减少了国家的税收收人，损害了国家利益。因此，买卖双方为进行虚假买卖合同登记而达成的另一份合同是无效的。

第二，虚假买卖合同登记将导致二手房产权变更登记的效力不稳定。买卖双方提供的用来进行产权变更登记买卖合同是无效的。那这个合同的虚假或无效，是否会影响房屋的所有权的转移效力呢?目前对不动产登记做了系统规定的《物权法》对这个问题没有明确的规定。但是，我国《物权法》第十四条规定:不动产的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生法律效力。因此，二手房产权变更，在记载于不动产登记簿时发生法律效力。《物权法》第16条规定:不动产登记簿是物权归属和内容的根据。《物权法》第17条也规定:不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿二致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。可见，不动产物权一旦登记成功，是不能轻易被否认的。因此，在不动产的权利人或利害关系人提出证据证明不动产登记确有错误以前，基于物权登记的公示作用和保护交易关系的稳定性，应该肯定该不动产登记的有效性。但若证明原来的登记是虚假登记，申请人或利害关系人可以申请错误登记异议。一旦异议成功，由于这种登记行为违反强行性法律、损害国家利益，应该确认这种虚假买卖合同无效。可见，买卖双方进行虚假房屋买卖合同登记的行为将使房屋产权的变更效力处于不稳定状态。

由于法律和现实的原因，对二手房虚假登记的打击和防范存在以下困难。

{dy}，登记备案合同的成交金额的虚假与合同自由原则的矛盾。本文二手房的虚假登记是指买卖双方备案的合同金额的虚假。买卖双方正是凭借合同成交金额的虚假登记逃避国家纳税义务。然而，合同自由原则使得人们难以确认虚假房屋买卖成交金额。根据合同自由原则，只要不违反强行性法律规定，双方可以就包括合同成交金额在内的所有条款自由约定。因此，若没有相反证据，很难证明在登记机构备案登记的合同的成交金额是用来逃税的虚假成交金额。这给打击和防范二手房虚假买卖合同登记带来了困难。

第二，二手房虚假买卖合同登记难以为一般社会公众知晓，具有隐秘性。首先、二手房虚假登记损害的是国家的税收利益，得利的是二手房买卖双方或登记机构内部的个别拘私舞弊者。他们是既得利益者，一般不会自暴其丑。其次、房屋买卖和登记的专业性和合同的相对性，使得局外人州般难以知晓虚假登记的内幕。不动产登记具有较强的专业性，外人厂月般对不动产登记的具体操作流程并不了解。买卖合同相对性使得在进行房屋产权变更登记时只有买卖双方和房产局知晓房屋产权登记的内容。{zh1}，该虚假买卖合同登记只是对合同金额的虚假登记，一般并不涉及其他利害关系人。因此，这种虚假登记行为具有很大的隐秘性。这给打击和严惩这种行为带来巨大的困难。因为除当事人外没有人能够拿出确实的证据检举这种虚假登记行为，相关监督机关也就很难查处这种行为。

根据前面分析可知，防范二手房虚假登记要从两方面人手:保证登记申请人提供的申请材料真实、准确和房产局要对申请材料谨慎审查、准确登记。如何做到这两方面呢?结合防范和打击二手房虚假变更登记面临的困境，提出以下建议:

{dy}，加强《物权法》实施的地方立法，为查处和严惩二手房虚假登记提供直接的法律依据。《物权法》只规定了虚假登记的造成别人损失的民事责任，但没有规定虚假登记的其他法律责任，使得对该行为的打击和严惩缺乏直接的法律依据。我国《物权法》第21条明确规定了不动产虚假登记造成别人损失的，不动产登记申请人和登记机构应当承担赔偿责任。然而，不动产虚假登记引起的法律责任已经超出了民事赔偿责任的范畴。申请人提供虚假材料进行登记，目的是为了逃避其纳税义务。若其偷税的数额些指示性的规定，以增加《物权法》对虚假买卖合同登记的威慑作用。

第二，建立二手房买卖价值评估制度。该制度要求:二手房买卖前，卖方必须向专业机构申请二手房时价评估。买卖双方在申请房屋产权转移登记备案时提交双方的买卖合同，而有专门评估资质的专业机构在接到房产局的通知后，直接将房屋估价报告提交给房产局。房产局可以根据这份房屋估价报告，来判断买卖双方提交的买卖合同成交金额的真实性，从而从制度上防止买卖双方在房屋产权变更登记时提供虚假登记材料。当然，该制度成败的关键是专业的评估机构如何保证其出具的评估报告的真实性和xx性。

第三，加强对房地产登记机构的监督和检查。要想打破二手房虚假登记的隐秘性，就必须加强相关机构和社会组织对他的监督。首先、地方人大和人民检察院要加强对房产局的监督和检查。房产局是项权登记时应该可以发现这两份合同的。因此，银行在审核二手房xx申请时，要加强审核，一旦发现虚假登记的房屋买卖合同，应该拒绝提供xx，以便抑制二手房虚假买卖合同登记行为。

第四，加强对二手房虚假买卖合同登记中触犯刑法的人员的刑事打击。在二手房虚假登记中，相关人员不但违反民事法律，而且往往触犯我国刑法，构成犯罪。为了有效地遏制通过二手房虚假买卖合同严重损害国家税收利益的行为，检察机关若接到这方面的检举和揭发，要及时立案，使相关人员的犯罪行为得到应有的刑事处罚。只有这样，买卖双方和不动产登记机关的工作人员摄于法律的威严，才会在不动产备案登记中小心尽谨滇审查义务，拒绝为买卖双方的虚假不动产权利登记提供便利。这样，通过二手房买卖合同转移登记来实现偷税的行为就可能得到较为有效的制止。

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张仁藏律师

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