清算土地增值税将让开发商“很受伤”

近期，国税总局的风头甚健。具体表现有二，其一，房产税的新闻越闹越凶，税务部门含糊其辞，个别城市却自顾行动；其二，5月19日下发《关于土地增值税清算有关问题的通知》，5月25日又出台《关于加强土地增值税征管工作的通知》，一周内对同一税种连发两道“箭令”，实属罕见。

说怪也不怪。2009年12月“国四条”的出台，标志着经济刺激政策首先在房地产领域退出，其后“国十一条”“国十条”相续出台。为了落实国务院的调控方针，各相关部委亦忙活起来。其中，国土资源部冲在最前面，从2009年下半年就开始加大清查闲置用地的力度，严格出地让金管理；接着，住房和城乡建设部密集推出规范商品住房预售、廉租住房管理、经济适用住房管理等新政；“国十条”中最重要的房贷政策，相关细则尚未出台，银监会和央行只是笼统要求商业银行严格执行。

作为调节市场的重要工具，税收政策必须登场。相比房贷、土地、销售等环节的调控措施，税收政策的更为复杂。这分三种情况。一是，如果是设立新税种，则需国务院批准，类似物业税之类的大税种，更需全国人大立法通过，比如物业税。二是，如果是房产税这样的旧税种，想要“老树开新花”，将税基扩大至住房领域，也要由国税总局统一调整，当前个别城市意欲率先进行试点，必须报经国家批准。三是，类似土地增值税这种“老大难”的税类，重在严格落实，否则永远都是“纸上谈兵”。

实际上，完善房产税和土地增值税，皆为“国十条”中所要求，接下重点分析土地增值税。“国十条”中提出：“税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。”

与房产税相似，1994年正式实施的土地增值税，也是国务院条例，而且执行效果比房产税还要差。土地增值税计税程序非常复杂，部分开发商也会以各种借口躲避清算，于是地方税务部门既无奈、又消积，只对项目按销售金额的0.5-2% 预征，项目结束后大致核定一个纳税金额，绝少严格按四级累进制进行清算。由是，则土地增值税基本上就是一笔糊涂帐。

在上一轮房地产调控过程中，2006年国税总局就曾出台《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，规定从2007年2月1日起执行，要求各地税务局按四级累进制从严清算。如果真能落实到处，则很多房地产项目的利润将减少十几个百分点。然而，事与愿违，{zh1}不了了之，各地依旧按1-2%的低税率进行预征。

这次为何又要连出两个通知？主要是本轮调控是全方位的调控，不仅抑制投资投机需求和稳定房价，而且还将规范开发企业的很多行为。近日出台的《关于加强土地增值税征管工作的通知》中，有五点措施值得关注。

{dy}，提高预征率，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。第二，要求加强土地增值税清算工作，对违规的纳税人，要依法进行处罚，重大稽查案件要及时向社会公布案件处理情况。第三，各地要在6月底前将本地区的清算工作计划和重点清算项目名单上报税务总局，税务总局将就各地对重点项目的清算情况进行抽查。第四，从严、从高确定核定征收率，原则上不得低于5%。第五，关于建立考核问责机制，把土地增值税清算工作列入年度考核内容。

显而易见，此次政策不仅措辞严厉，而且提出了落实政策的监督考核办法，在此形势下，无论地方税务部门，还是开发企业，都难以像以前那样“乐逍遥”了。对前者而言，只是工作量大增，对后者来说，损失的将是数目可观的真金白银。无疑，开发商的暴利程度将随之下降，现金流也会受到挤压，这既有助于短期稳定房价，又有利于长期行业健康发展。

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