国家发改委、国家统计局本月15日联合发布的数据显示,7月份全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.7%,其中深圳上涨13.6%、北京11.1%、广州9%。与此形成鲜明对比的是,7月份交通工具价格下降2.4%,通信工具价格下降17.8%,耐用消费品价格上涨1.2%,我国未编制企业服务价格指数,但近年来通信运营商的价格战与资费单价的下降也给市场留下了深刻印象。房地产业的价格走势与电信、家电、汽车等行业表现出不同特点,在其他行业价格战硝烟弥漫的同时,房地产业却几乎与价格战绝缘,为什么呢?
有人认为,行业集中度下降从而市场竞争的深化是价格战的导因,这种观点尽管有一定道理,但在一些现象面前仍然显得孱弱无力,我国销售额{zd0}的房地产公司万科目前的市场占有率只有0.94%,而其他行业的巨头中国电信和海尔电器的市场占有率却分别达到28%和21%——可见,房地产业的竞争也激烈,但行业垄断程度还远远低于那些容易爆发价格战的行业。我们认为,决定价格战爆发难易程度更重要的是行业的成本结构,房地产业不易发生价格战的一个主要原因在于其可变成本占总成本的比例过高。
行业的成本由固定成本和可变成本构成,在厂商理论中,市场价格恰好等于可变成本时便是厂商的"停业价格"(shutdown price),此时营业与否对厂商而言是无差异的,不管如何,厂商此时的损失都将等于它的固定成本,一旦市场价格高于停业价格,厂商营业的损失要小于停业的损失。
在电信、家电和汽车等行业的成本结构中,耗巨资购置的设备折旧及其资金成本在总成本中占有的比例很高,这使得市场价格大幅下降之后,也仍在停业价格之上,行业内厂商为覆盖这部分成本支出,常常有降低价格、扩大营业规模、充分发挥设备生产潜力的冲动,这种冲动最终很容易酿成价格战。而在房地产业的成本结构中,可变成本占绝大部分,房地产开发几项大的支出如土地成本、建安成本、税收费用都是可变成本,只要市场价格稍微低于总成本,便构成房地产商的"停业价格",厂商进行恶性价格战的空间很小。
成本结构的特征还会从动态的角度降低房地产商价格战的动力,土地成本、建安成本、税收费用等可变成本都是一次性转入产品价值,一旦进行价格战,销售价格不足以弥补成本,项目xx,所形成的亏损将是{yj}性的。而电信、家电和汽车等行业大量成本为固定资产的折旧,在进行价格战之后,由于昂贵的设备还将继续运转多时,厂商仍可期望在下一期弥补相应的损失。
目前,多数企业并不公开成本构成数据,但是,由于可变成本和固定成本分别由流动资产和固定资产转化而来,通过企业资产负债表的特征,我们仍然可以了解上述行业的成本特征,万科近期发布的2006年中报摘要显示其流动资产占总资产比例高达92.36%,而海尔和中国电信的相应比例则仅为55.64%(2006年中报数据)和25.13%(2005年报数据)——如此大的差别足以支持我们对其成本特征的判断。
因此我们必须认识到,房地产业因行业成本结构的特征而造成的一般竞争降价机制失效,确实提示了很多问题:房价并不会随产业的成熟、竞争的激烈而得到平抑。从稳定房价的角度上讲,甚至规范市场、惩治腐败也可能是无济于事的,成本结构作为一种根本的产业特征难以被以上思路所改变。这个问题的相应解决办法是改变房地产业市场供应主体的"厂商属性",适当地降低房地产业市场供应主体的自由定价权力,增加一些不以盈利为{wy}目的的供应主体可能是非常必要的。目前,宏观调控中有关限价房、经济适用房和廉租房等措施已经涉及这个问题,关键在落实。
