北京土地市场月报（2010年05月）

　　研究单位：中国不动产研究中心

　　研究员：李斐 谢超

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一、本月相关要点概述

　　宏观经济走势：

　　过去一个月，全球经济最引人注目的莫过以希腊为首的“欧猪五国”（PIIGS）的主权债务危机已经严重扰乱了欧洲乃至全球的金融秩序，为防止债务危机进一步恶化产生无法估量的影响，欧盟和国际货币基金组织通过了总额高达7500亿元的救助方案。但似乎其影响依然在由金融市场向实体经济蔓延，Markit Economics公布的5 月份欧元区综合PMI初值由4 月份的57.3 降至56.2，德国的综合PMI 由4月份的59.3 降至55.5，都是近一年多以来的首次下降；美国经济似乎也有遭受寒意的迹象，失业率高企和产能过剩依然影响着美国经济复苏，世界大型企业联合会发布的4 月份美国经济{lx1}指标下降了0.1%，这是该指标自2009 年3 月以来的首次下滑。部分市场人士联想到了2008年秋雷曼兄弟的破产，并认为世界经济可能二次探底。不过本次危机源自欧洲而非美国，源于债券市场而非股市，因而很可能欧洲债务危机不会改变世界经济复苏的总体趋势。

　　不过当前我国经济形势总体运行良好。四月份工业增加值同比增长17.8%，较上月略降0.3个百分点；不过发电量同比大幅增加25.5%，较上月增加7.9个百分点；尤其是PMI进一步提升，达到了55.7，较上月增加0.6。从消费上看，名义社会消费品零售总额同比增长18.5%；城镇固定资产投资四月份累计同比增长26.1%，延续了上月的下降趋势；外贸上看，出口同比增长30.5%，呈现好转趋势，进口同比大幅增长49.7%，但较之上月明显降低。但我国本月最值得注意的宏观经济状况是经济运行中出现了不可回避的严重的通胀压力，主要表现为CPI同比增长2.8%，PPI同比增长6.8%。虽然当前经济中仍存在各种不确定性，但对于职守即保证币值与物价稳定的央行而言，防止通胀的进一步恶化无疑应成为其制定政策时所应该考虑最主要问题。

　　行业发展趋势：

　　截至4月份，2010年全国房地产开发投资累计同比增长36.2%，较之上月提升1.1个百分点。截至4月份，全国累计住宅开工面积为4.57 亿平米，同比增长64%，增幅再创新高；房地产固定资产投资为1.18 万亿元，同比增长38%；住宅在建面积为20.5亿平米，同比增长31%；住宅销售面积为2.1 亿平米，同比增长30%；住宅销售金额为1.1 万亿元，同比增长52%，不过住宅销售额增速继续回落。

　　此外，5月份重点城市成交记录显示成交同比普跌，其中北京、上海、广州和深圳同比分别下降67%，72%，69%和86%；成交环比普跌，其中北京、上海、广州和深圳环比分别下降56%，55%，29%和61%；

　　政策动态：

　　继上个月国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨通知》以来，本月各地陆续围绕中央的基调，出台了一系列政策细则，但力度上差异。

　　本月政策面上最重要的莫过房产税的传闻不断。最多的是关于上海的，中国证券报5月31日报道上海征收房产税方案已经上报中央，但征收面积界限说法不一，或人均超过70 平方米征税，或以户为单位，超过200 平方米征税。同时，针对投资炒房客设置门槛，无沪籍或无上海居住证，不能提供3 年以上工作纳税记录，购房也将征税。

　　但对于上海的传闻，国家税务总局新闻处处长牛新文17日向记者表示：“按照现行的规定，税收立法权在中央，也就是说中央来定，地方去执行，地方政府没有权力出台新税种。”而后北京有报道称国家发改委产业研究所所长助理黄汉权指出“三年之内免谈房产税”。不过，国家发改委通过新华社刊随后发表题为《“三年之内免谈房产税”不代表发展改革委立场》的文章称有关“三年内免谈房产税”的报道，“内容严重失实，造成了极为恶劣的影响”，“研究人员的讲话并不代表发展改革委立场。”

　　{zx1}消息是国务院5月31日批准并公布了发改委制定的《2010年深化经济体制改革重点工作的意见，该文件将“逐步推进”房产税改革列入今年的财税体制改革的目标当中。

　　主流企业宗地动态：

　　本月共有12宗商办与住宅用地性质的宗地，如下表所示。但更值得注意的是5月24日，根据北京土地整理储备中心数据显示，因无人报价北京朝阳区金盏乡、房山区长阳站和丰台区花乡等4宗地块集体流标，显示北京土地市场理性回归势头进一步强化。

二、土地市场走势

　　本月北京市公布了2010年的土地供应计划，供应总量约为6400公顷，其中新增建设用地控制在3200公顷以内，鼓励和引导利用存量建设用地3200公顷左右。具体来看，基础设施用地为2300公顷；工业仓储及其他产业用地为1100公顷；科技、教育、文化、卫生、体育和行政办公用地为200公顷；住宅用地为2500公顷；商业服业用地300公顷。2500公顷的住宅用地供应中，廉租房、公租房、经济适用房、限价房和定向安置房用地占到1250公顷。

　　宗地数：

　　从总体宗地数来看，2010年5月份成交18宗地，环比增加{bfb}。在总体宗地结构中，住宅用地为8宗，而上月没有住宅用地宗地，占44.44；商办用地环比持平，以4宗地占22.22%；工业用地环比增加20%，以6宗地占33.33%。

　　从总体成交面积来看，2010年5月份的总体面积成交了2638942.73平米，环比大增236.51%。可以说5月份北京土地市场存在土地供给大举增加的现象。

　　从两张图综合来看，5月份住宅用地成交面积为1355850，占本月总体成交比重的51.38%而4月份没有住宅用地成交记录。商办用地成交面积环比大降51.25%，为332923平米，占本月总成交面积的12.62%。工业用地成交面积环比大增236.51%，为950169.73平米，占本月总成交面积的36.01%。

　　从图上可以明显看出，5月份的土地交易有明显的大幅宗地性质。具体说来5万平米以下的宗地总共有3宗，其中住宅用地0宗，商办用地2宗，工业用地1宗；5万-10万平米的宗地总共有3宗，其中住宅用地1宗，商办用地1宗，工业用地1宗；10万-20万平米的宗地总共有9宗，其中住宅用地0宗，商办用地6宗，工业用地3宗；20万平米以上的宗地总共有3宗， 其中住宅用地1宗，商办用地1宗，工业用地1宗。

　　从总体成交金额来看，5月份的总体成交金额高达976486.5275万元，环比大幅增加688.85%，除了5月份本身的高成交之外，也是由于4月份的成交过低所致。

　　从两张图综合来看，5月份住宅用地成交金额为837216.16万元，占总体比重的85.74%。商办用地成交金额环比大降43%，为60400万元，占本月总成交金额的6.19%。工业用地成交金额环比大降342.92%，为78870.3675万元，占本月总成交金额的8.08%。

　　从总体的成交均价来看，2010年5月份的成交均价环比大涨188.56%，为3700.294502元/平米，但必须指出的是这么高的环比增长率是由于4月份北京土地市场成交价格极不理想所致，实际上这个成交价格不但小于2010年前三个月的价格，而且较之09年月平均值也小了很多。

　　5月份住宅用地成交均价为6174.84353元/平米，但分别是09年月均值，2010年1、2、3月均值的85.79%、50.73%、65.25%以及37.99%。本月商办用地成交均价小幅上扬16.92%，为1814.233321元/平米。本月工业用地的成交均价环比上扬31.62%，为830.066元/平米。从关于楼面地价的图9来看，与图8走势以及所表达的信息并没有太大差别。

　　综上可以看出，5月份土地市场的环比好转是因为4月份的量、价水平过低所致，但较于2010年前三个月以及09年的平均值来看，北京土地市场尤其是价格方面降温明显。

　　区域比较分析：

　　本部分所使用的相对价格=某区域的成交金额百分比/该区域的成交面积百分比。

　　根据上面三图分析，从成交面积上来说，房山区、顺义区、大兴区和延庆县依次占31.47%、27.63%、16.46%和12.88%，其次是昌平区和通州区，分别占7.43%和4.14%；从成交金额上来说，房山区、昌平区和顺义区是2010年5月份总体用地最主要的宗地区域，比例所占依次为56.87%、18.51%和11.05%，其次分别是大兴区、通州区和延庆县，依次占分别占5.52%、5.49%、和2.57%；但是，从图21相对价格上来可以明显发现，相对价格从高到低排序依次为昌平区、房山区、通州区、顺义区、大兴区、延庆县，其中前三个的相对价格在1以上，后三个在1以下。

　　CRRC简介：

　　中国不动产研究中心（China Realty Research Center 英文缩写CRRC）是专注于中国房地产各产业链条发展的学术研究机构，注册地中国香港，由搜狐网、搜狐焦点网牵头成立，全国工商联房地产商会提供行业指导，国家信息中心经济预测部提供专业经济分析技术支持。该机构还囊括了国内国际知名的经济学家，产业链条上包括土地、金融、市场、企业以及互联网数据和技术咨询专业提供商等方面的机构作为理事研究单位。