房地产在短期促进增长的作用是明显的。房地产消费和投资的扩张不仅能带动许多大产业（如钢铁、水泥及其他建材业）的快速扩张，而且它的见效极为快捷，因此，成为各地方政府扩大投资的“不二法宝”。多年来，房地产投资占整个投资的比重近1/4,加上其拉动的产业投资，全部相关投资占整个投资的比重达4成以上。不仅如此，它也是近几年金融业利润的主要来源，因此，金融业对其依赖也极强，这也就不难理解为什么近几年各大银行把其xx的主要增量都放在房地产业，如2007年中国{dy}大银行工行新增xx的50%投资于房地产行业。

　　但长期看，房地产的长期过度繁荣破坏性越来越大，须高度重视，其主要表现在以下方面：

　　一是对长期消费需求形成明显的“挤出效应”，导致内需严重不足。从短期看，房地产具有极强的拉动经济增长效应，但长期不然。“十五”中期以来的房地产的过度增长正在产生一些长期问题，持续的过度增长及随时可能向下剧烈波动将会导致内需严重不足，从而损害长期增长。这些长期问题包括：（1）放大居民收入分配差距，使消费存在严重的结构性不足。由于购买住房的主力是最富的20%的人，他们本身不存在住房不足的问题，其购房主要是为了赚更多的收入或财富，由于10年房价上涨年均幅度达到20－30%，所以近几年富人以比GDP增幅快很多的速度迅速扩张财富和增加收入，而且所得暴利性收益基本没有任何税负，因此，使本来居民收入差距就偏大的问题更加严重。富人消费倾向较低，而一般中低收入的人购买力明显不足，这样状况如果持续下去，结构性消费不足问题将会使经济增长由外需和投资为主向消费为主转变更加困难。（2）过度消耗中产阶层的购买力，抑制中产阶层的扩大。目前我国中产阶层所占比重仍然偏低，住房的高价使其短期和长期都背负着沉重的负担，长此下去，一些已经成长为中产阶层的家庭又会被高房价拉回到中低收入水平，结果中产阶层难以扩大，从而使巨大的消费增长潜力难以发挥。（3）抑制城市化，抑制长期内需增长。高房价下是无城市化的。一些学者和房地产商在分析房价增长中，认为是城市化加速推动了高房价，这xx不合实际，一方面如此高房价，绝大多数农民工或转移到城市的新居民是没有能力买房子的，另一方面，过去的7、8年中国经济在高速成长，房价增长更快，但城市化速度是明显减速的，1979－1990年间，我国城镇人口年均增长4.8%，1991－2002年间降到4.3%，2002至今年均仅增长3.2%。结果很明显，现在的高房价是抑制城市化的。抑制城市化必然会明显地抑制消费需求。

　　二是抑制自主创新，使就业增长严重不足。我国的企业进行技术创新和产业升级的收益是不低的，有人估算可能达15%。但是为什么企业还是不愿意进行技术创新和产业升级呢？一个重要的原因就是炒房等投机性行为收益更高，而且风险更低。只要房地产暴利持续存在，社会资金、人才及其他资源都会很自然地偏好于房地产，也不必辛苦地搞自主创新。自主创新不足必须导致产业链的大大缩短（大量的附加值是在产业链中间）以及产业竞争力的低下，这不仅使产品的附加值低，而且会使就业因产业链太短而增长不足。就业不足，就会影响消费能力的提高。

　　三是抑制服务消费的增长。住房消费过度，必然导致必需品之外“玩”的消费严重不足，许多人购房后便走不出家门，无钱去“玩”，结果抑制了休闲旅游等服务业的需求增长，生活质量和消费品位都难以提高。（王小广 国家行政学院决策咨询部研究员）

楼价泡沫肯定破裂！"
　　针对国内房价的"虚热"，易宪容博士语出惊人，"今明两年中国必出现大量负资产家庭！"易宪容对记者表示，绝大多数城市房屋销售价格高于租赁价格。二者的背离意味着资产价格与资产收益率的背离，也意味着投机泡沫的酝酿。同时，有数据表明住房二级市场的资本利得税增幅也低于一级市场购买价格涨幅。住房投资已无利可图。
　　此外，从购买力上看，易宪容分析，国内住房市场的热销仅是以往"存量需求"的释放，而不是潜在需求真正地转化为有效需求。一旦出现房价下跌幅度超过15%，或者出现失业等情况，就极其容易陷入负资产一族。
　　关于目前的热点城市的房价，易宪容称："这{jd1}是泡沫！这个泡沫肯定破裂。这根源是一种需求泡沫。政府此次的宏观调控的重点也要放在如何解决抑制潜在消费力释放的瓶颈上。"

资本，地产商，普通民众，政府监管部门，房地产中介...... 他们在这场博弈中分别扮演什么样的角色？

现在从房地产的整个产业链条上来考虑，提出一些问题和大家一起来讨论，究竟是什么左右了房价？

在提出问题直线先声明一点，我的亲历让我确信，那些认为房价很高是因为供求关系决定的说法是掩耳盗铃或者漫天谎言！

问题一：土地的价格在房价中是一个什么样的比例？
现在有些地方政府靠卖地所得来装点政绩，但是商家不作赔本的买卖，这些成本最终转移到了最终消费者头上！
政府作为土地出让方，是{jd1}的垄断方，在决定出让地价的时候是不是充分考虑到了民众的利益？有没有从国计民生的角度来考虑地价？难道仅仅是拍脑袋定价或者让房产商竟拍吗？

按道理土地是政府的，政府是民众的代言人，但在这个过程中民众发挥了什么样的影响？

问题二：除却地价因素，房屋建造成本究竟是多少？
目前看来，对于普通民众而言不得而知，换句话来说这些成本成了地产商的自话自说，是不是应该有相应的评测机构来将这些信息透明化？

问题三：房屋的销售成本是多少？是不是谁会吆喝谁就买的好？尤其是当房屋作为一种需求比较刚性的民众必需品，同时也具备投资属性的情况下，销售成本——准确的说就是地产承销商在此间获取的多大的利润？这些利润是不是xx合理？


问题四：房地产中介商在房产价格商发挥着什么样的作用？我看到很多中介商充分利用了和消费者信息不对称的情况，制xxxx相，蒙骗刺激消费者的购买行为，从而制造种种市场假相，更有甚者通过囤积房产来操纵市场。这些是不是合理，其中有着怎样的诱因？有没有相应的措施？政府是不是应该采取措施


问题四：各种各样的炒房团发挥了什么样的影响？
在华东很多城市的夜晚，你会发现很多房子晚上从不开灯，上海市政府反映房屋空置率是百分之三左右，可是来自水电煤气部门的数据却远远高于此，这做何解释？
这些以投资为主要目的的利益团体和广大市民的基本的生活利益相矛盾的时候，政府的政策走向应该倾向那一方面？
从另外一个角度来说，房价增加导致的生活成本和商务成本的提高，对于城市的未来发展是利大还是弊大？

问题五：无论是房地产开发商还是炒房者，其中的多少资金是自有资本？多少来自于银行？在这两项投资中自有资金占了多大的比例？
数据表明，这两种投资行为中大多数资金来自银行，如果这样的下去的话，中国的房地产行业是不是一个大气球？这个气球吹破的时候必然引起中国经济的剧烈振荡（这一点不是危言耸听，看看中国的房产经济在GDP中的比重就知道了！）。

如果这两项投资行为大多数资金来自银行，那是什么因素使得他们能拿到资金？这种游戏过程是不是有些空手套白狼？但是为什么只有他们能这么做？

问题六：媒体在房产经济中扮演着什么样的作用？忠实的记录者还是清醒的旁观者？或者是房产商的帮凶？
媒体是否具备相应的专业知识，正确的引导了民众的消费预期还是人云亦云甚至唯房产商马首是瞻？
作为一个普通民众，如果留意相关媒体往往会让你莫衷一是。作为媒体是承担起了相应的责任，充分充当了民众的喉舌的作用？充分反映了民意或者满足了民众对于关于房产的真知灼见的需求？


问题七：经济学家们在那里？有良心的经济学家们在那里？在书斋中引经据典，皓首穷经的来完善那些苍白的学术框架还是直面纷纭但是鲜活的现实？有没有从专业研究高度为政府提供基于最广泛的人民利益的政策建议，有没有借助专业研究为民众的幸福生活指点迷津？


问题八:政府在那里？作为民众利益的代言人，作为经济政策的制定和执行者，作为整体经济秩序的维护者和裁判员，站在什么立场？代表谁的利益？是不是从房产产业链条的各个环节上完善了相应的制度设计，切实有效地尽职尽责为民谋利？


最简单的也许是最正确地：当绝大多数人认为房价偏高的时候，这是不正常的！

最朴素的往往是最容易忽略的：当有些人拼命炒房而更多的人对于房价望洋兴叹的时候，者是不正常的！

问一句大家，你们觉得正常吗？是那几只手左右了房价？

   城市的房产是用来为这个城市里不断创造财富的人们提供住宿的，不是用来玩金字塔圈钱游戏的，在今后5~10年内，各个城市都必须要在市场经济中找到相应的角色和蛋糕，如果当地政府主要精力还是放在通过房地产一浪高过一浪的上涨游戏中继续刮当地老百姓血汗钱上，而不是寻找其它特色产业转型定位、发展，长远来说，对当地经济的打击必是毁灭性、久远的。
在北京、上海等大城市，与当地居民人均年收入相比，房屋价格已上涨到令人担忧的程度，在收入水平增长幅度缓慢、就业机会并没有改善的情况下，房屋价格节节攀升。在这些城市，影响房价的主要因素，已不是建筑材料、人工等基本费用，而是地价、人气、概念等情绪化、人为化的非理性因素了。
　　 惊人的成本及价格
一般说来，房地产公司出售的价格，大致包括了四方面的成本：1.建筑成本；2.地价；3.房地产税费及管理成本；4.利润。单从建筑成本来衡量，撇除地价、房地产税费及管理成本等主要因素，2002年全国的房屋营造价格平均水平大致如下：
标准多层（七层以下）住宅楼：砖混结构约550元/米2，框架结构约650元/米2；高层建筑（十层以上、有电梯），约1200元/米2，它随钢筋配率和砼强度等级的高低而升降，这一价格，是建筑市场上施工单位可以接受并有相当利润的市场价格，与大家想象可能相反的是，越是沿海发达地区，其价格越低，如福建，砖混结构{zd1}有380元/米2，只要资金到位，大把有人抢着做，广东如是，营造价格普遍较低，这得益于全国建筑市场xx市场化的结果，说到这，不得不说起农民工，是他们用非常低廉的工资报酬、没有任何福利待遇、没有失业保险、医疗保险、意外伤害保险，以及他们的汗水，营造了一幢幢城市里的居民用较小的花费就能买到的住宅。很多人可能忘了，计划经济年代，国营建筑施工企业一幢六层楼要起一年半，还得好好伺候工人老大哥们，现在呢，同样的楼，农民施工队不到半年就能建好，他还在一旁陪笑卖乖地听你指手画脚，我们真应该感谢农民工兄弟。
对地价便宜的大多数中小城市而言，建筑成本是房价构成的最主要因素，譬如，30万元/亩的标准多层住宅用地，考虑其容积率、小区配套设施、规划概要等，建筑面积分摊的地价因素大约是180元/米2，房地产税费及管理成本再高也不会超过150元/米2，如果利润保持在国家鼓励的、合理的8%，那么面对顾客的终端销售价约为1000~1200元/米2左右，但现在此类地域的城市房地产价格大约在2500元/米2左右，所以说中国的房地产业是暴利行业可不是空穴来风。
在深圳、北京、上海，地价则是房价的主要构成因素，好的地块，每亩地价多是千万以上，在这样的地块只有建造高层、xx楼宇，才能把地价因素削减、消化下来，打个比喻，在北京，1000万/亩的地块，应该在三环以内吧，25层的塔楼，建筑面积分摊的地价因素大约是1300元/米2，加上1200元/米2的建筑成本，如果利润率为8%，那么面对顾客的终端销售价约为2800~3100元/米2左右，而现实中的价格为8000~9000元/米2，这里的地价，是参考以同地域中已经见报、公开招投标的地价，而实际情况是，不单是北京，全国其他地方，经营性的房地产土地出让绝大部分（95%以上）是协议转让的，就是说，是在没有竞争、不公开的情况下以一种你情我愿的形式出售国有土地的，其价格比公开招投标的地价低很多，有时连1/10都不到，北京去年突击协议转让的土地，用京城房地产大腕华远公司任总的话说，光为这些协议转让的土地办理各项手续，没有一年半的时间，{jd1}办不完，为什么会这样呢，原来国土资源部下令，今年8月
31日前停止一切土地的协议转让，改为以公开招投标方式转让，出价{zg}者中标。游戏规则改了，门准备关上了，已经得利的、想要得利的、有门路的立马就忙开了，有人戏称此幕系京城{zh1}的疯狂，京城房产大腕们预测，今后北京的房价将会不可避免地上涨，乐观的估计2万/米2都打不住，按原来房屋销售价格与成本的比例推算，房价可能会上涨到3万元/米2，快接近香港的房价了，但香港的人均薪酬水平、地价却是北京无法比拟的。按有良心的专家理性预计，房价可能会上涨，但幅度不大，有一点倒是可以肯定，房地产商的暴利将会大幅度削减。
　　 难忘的历史与教训
有句话说得很精辟，欲使之灭亡，必先使之疯狂，哪个城市在把房产价格推向一个又一个高潮时，无疑是在加快其挖掘坟墓的步伐，一旦房地产泡沫破灭时，所有的资本都争先恐后地出逃，对当地经济的打击，用十年衰败来形容都不为过，看看现在的北海、海口，就明白什么叫元气大伤，92、93年全国有多少热钱在那里博杀，而今天，还在为十年前的事打官司、搞拍卖，任何一个想平平稳稳搞实业赚钱的投资者遇到此景，{dy}个念头是扭头就走，当地人多有这样的感慨，我只不过是把十年的钱放在一年里挣了。违背了城市的自然发展规律，吞下是漫长的苦果。
当一个城市的主要财富是以土地、房产来储存时，必然会带来很大的风险，不动产基本上没有任何特殊性，制造起来很快、很便宜，它不是古玩珍宝名画，其真正价值，与当地居民的人均收入、劳动力价格、建筑材料价格是密切相关的，有关数据表明，当一套70米2的新建房屋价格是当地人均年收入的5倍以上时，就已经进入警戒线了，达到10倍时已是相当严重的泡沫化了，从长远来说，这样的价格在其它因素（利好出尽、利空必至）的打压下，必然存在理性回归的动力，任何政府的优惠政策或商业上的奇迹都抵挡不住，除非以破坏当地整体经济持续性发展为代价。一个很典型的例子——香港，回归前夕，港英政府突击花掉历年积攒下来的钱，用来修地铁、造大桥、建机场，经济十分火热，北京为增加港人回归信心，继续添薪浇油，房市自然达到一个无与伦比的高潮，房价炒得如此之高，{zh1}民众已经不知道自己是在买房还是搞投资了，他们看到的是每隔十几天房子就实实在在的涨价，炒楼花、卖楼号就能赚大钱，几乎每一个港人家庭都加入按揭购房的队伍，并对后市充满信心，{zh1}，击鼓传花把接力棒送到倒霉的那位时，情况发生了变化，经济风暴不期而至，再没有人来接棒了，不得已，宣告破产，把不动产交银行拍卖，银行只要能把xx本金收回来就会毫不犹豫地成交。在这一轮经济衰退中，损失最重的是香港的工薪阶层、也就是所谓的中产阶层，他们大部分都xx供楼，90年代中期，房价达16~20万港币/米2时，每当新楼盘推出时都有人xxxx的排着几百米的长队，与我们今天的上海、杭州何其相似，然而，时间仅仅过了4、5年，在东南亚经济风暴的冲击下，当年的房价已跌到
3~4万港币/米2，但当地人认为还没有跌到位，在远郊，类似于乡村别墅的新建村屋价格已跌破万元大关，可以想见，普通老百姓损失多么惨重，钟镇涛破产了，梅艳芳、陈慧琳等艺人损失了数百万至上千万，但大多数香港人没有选择破产来逃废债务，他们默默地在高失业的高压环境下辛勤工作，只要有可能，就努力还掉银行的xx，用自己的行动，来维护香港的荣誉、信用，尽管这笔xx余额xx可以一次性买到一套全新、更好、更宽敞的房子。
当然也有没受损失的，李嘉诚算一个，前港英政府也算一个，李嘉诚不愧是商界奇才，在房地产不断攀高的情况下就已经考虑资产的转型和转移了，先后购买了一些外国的优质资产，如德国橙电信公司的股份、新泽西的港口、巴拿马运河的股份，并大张旗鼓地投入香港数码港的建设，将触角伸进香港电信的升级改造，李嘉诚做人方面堪称是只老狐狸，很多香港人（特别是中产阶层人士）都认为，是李嘉诚和前港英政府给他们编织一个美好的前程、一个美丽的梦，而小董上台后发挥他那身体越健壮、破坏力越强的特点，将这一美丽的梦击个粉碎，这正可谓是当局者迷、旁观者清，将香港房地产崩溃的责任全部归咎于董建华身上，是xx没有道理的，虽然董建华在靠近大陆、追随北京方面有些行为在港人眼里是过了一些，但客观地评价，董是一个老实厚道的人，他只不过是无意中让那{yt}早一点到来，而那{yt}是肯定会到来的，时间越晚，损失越惨重，本来董建华的初衷是希望房地产上涨的趋势有所缓解，当时香港的情形与现在的上海差不多，房价每隔一个季度就上涨20%
以上，几乎所有的港人都为之疯狂，新楼盘刚开张，台前早已排起长长的队伍，为有效地缓解这一局面，新上任的特区政府一改以往饥渴效应的土地供应政策，大幅度地增加一级土地的供应，以平抑高昂的地价，同时宣布元朗、新界等新城区进入大规模建设，扩大政府公屋、居屋营建计划（相当于我们的廉租房、经济适用住房），如果没有大的意外，这些措施应该能保证房地产的缓着陆，但谁也没想到，98年的金融风暴，索罗斯明赌港币贬值、暗里却大做不动产、股市空头交易，这一声东击西的战术让他满载而归，虽然特区政府成功地实现了捍卫港币不贬值的目标，但香港的房市、股市从那一刻起，一败涂地。在反思这一历史事件时，有不少有识之士意识到，香港房市之所以走到今天，其真正原因在于：以李嘉诚为首的富豪们与前港英政府天衣无缝的配合，政府有限量地供应土地（明眼人一看其供应量根本就满足不了港人的正常需求），李嘉诚们相互联手，并借助大银行的势力，不顾一切地抬高投标价格，以保证中标为目的，决不考虑这一价格转化为房产价格时港人是否能承受得起，把其它不属于港岛财团势力的外来资本排除在门外，形成事实上的垄断，精心设计好一个房市持续快速上涨的美好前景，做好套子，把房市推向无与伦比的{jz}，让人们心甘情愿地签订购房按揭合同，把绳索套在自己的脖子上，巧妙地把大部分港人一辈子的血汗积蓄，榨取得一干二净，不是吗，扣除正常的日常开支，一辈子辛辛苦苦赚下的钱，只够买一套普通公寓，不能休假、不能生病，整天生活在还贷的高压环境之下，实际上与奴隶制没有太多的差别，形式更为隐蔽而已，想一想吧，那钢筋水泥堆起来的玩意值得付出一生辛劳的代价吗？已经有一些港人意识到，貌似厚道的李嘉城其实是个大奸，虽然这一说法并没有太多的依据，毕竟他在售房时就一直在提醒港人不要追涨，小心赔本。
不管他情愿以否，董建华都称得上是事实上的香港房市终结者，他应该为这个称号感到自豪，而不是遗憾。一个城市里初出茅庐的年轻人，可以理性、现实可触及地规划并实现他未来的购房计划，是一件很好的事情。城市的活力，很大程度取决于它对年轻人的吸引力、包含力，缺少年轻人、让年轻人缺乏归宿感的城市决不是一个有活力的城市、一个有长远发展的城市，香港正处于经济转型阶段，不依靠新一代的年轻人，不吸引外来的年青英才，恐怕是完不成这一历史使命的。
　　 严厉的批评和警告
反观国内一些城市的政府领导人，在面对与当地人均收入水平极不相称、严重超高的房市时，他们表现出来的不是对泡沫一旦破灭的忧虑，而是对热钱、投机资本的极度羡慕和渴望，有的政府领导人甚至公开宣称当地高不可攀的房价还会有一定的上涨空间，说大些他这是在祸害城市，说小点他简直是在误导群众，根本不是站在一个人民政府公务员应该持有的立场上讲话，有人认为他的屁股一定是坐在他那几个既得利益小团体、小兄弟的板凳上才说出这样的话来的，因为那几个既得利益小团体、小兄弟的{zh1}一棒还在手里，还没有全部交出去。为什么这样说呢，那就与香港比一比吧，一个经济自由度之高连英美都自叹不如的城市，实行的是资本主义制度，有着一套高效廉洁的行政管理制度和公务员队伍，发达的交通、灵通的信息、{sjj}水平的专业技术精英、高素质的人群、堪称亚洲金融中心之一、财富之多堪比一中等发达国家,优越的地理环境、其软环境是如此之优越，是大陆任何一个城市都根本无法与之比拟的，在面对房市比人均年收入水平高出正常标准很多时的经济虚火时，却依然逃避不了不动产崩溃的命运，所以，我们有什么理由证明，我们不会发生这一幕呢？
在一些报刊的宣传报道中，房市上涨的主要理由是土地是稀缺、不可再生资源，在这里他们偷换了概念，市区的商业中心、城市的黄金地皮、农业耕地是稀缺、不可再生资源，但住宅用地不是，从纯技术角度说，绝大部分土地都可以用作住宅用地，关键在于政府是用什么眼光来看待和发展城市，如果市长只着眼于既有的城市范围规划，他会不停的搞市内拆迁，搞象牙雕刻，搞精品城市，市区环境如诗如画，道路宽敞、路灯明亮，郊外却乱得跟非洲似的，西方国家那种城中区就是贫民区的现象决不会在社会主义国家发生，市中心的陈旧建筑一律拆迁，通过收容管理条例把那些有碍观瞻、衣衫褴缕的人统统搜集起来放在别处，以免影响市容市貌。然后设置一道城市准入门槛，不是说你是中华人民共和国公民就能在这个城市就业、居住的，有非农业户口吗？有暂住证吗、有就业证吗、有边防通行证吗？

近年,房地产市场呈现出非理性繁荣的景象,表现为房地产开发企业的过快增长与高资产负债率并存、房地产投资增长过快与房地产高空置率并存、房地产信贷的飞速发展与高违规率并存、房地产超速发展与通货紧缩并存。房地产的“非理性繁荣”会引发房产业自身的非理性发展、房地产金融的非稳健发展,经济的非协调发展。因此提出了房地产业稳步发展、金融稳步推进的对策,并分析了相关的宏观政策。