三线城市的政策偏松、销量下滑相对滞后、价格反应更慢，目前甚至还有小幅上涨

　　近期我们联合调研了上海、芜湖、合肥、蚌埠，并且草根调研了北京、深圳、昆明、武汉、廊坊等一、二、三线城市，行业概况总结如下：

　　1. 一线、三线城市量价表现对比：未来何去何从？

　　整体看，三线城市的政策偏松、销量下滑相对滞后、价格反应更慢，目前甚至还有小幅上涨。但这不代表三线城市的房地产市场就是安全的，其属于“后周期”市场，销量下滑偏晚，但同样回暖偏慢；价格涨的不多，跌得同样也少，但是三线城市利润相对较薄，虽然房价调整幅度会小于一线城市，但是对开发商的利润影响程度并不会小很多。

　　1.1. 销量表现：三线城市——反应明显滞后

　　A、一线城市：目前销量萎缩非常迅速，下滑约60%左右，个别一手新盘甚至零成交；近期大幅下降后稍微企稳。

　　B、二线城市：销量有一定萎缩，不同城市、同一城市不同区域之间、不同楼盘之间还有分化；

　　C、三线城市：销量尚可，但是相比政策之前仍有一定下降。

　　整体而言，三线城市反应滞后，销量属于后跌后涨型，属于典型的“后周期”类，在市场不好的时候，销量也同样随后会有明显下滑。根据我们调研的情况，在 08年的市场调整中，三线城市基本在08年下半年才有所反应，到09年中才开始有明显的好转，相对一线城市有3-6个月的滞后期。三线城市由于投资型需求较少，对于政策反应不敏感；并且地方政府政策执行相对松动，导致其不论涨跌的时点都落后于一线。

　　根据我们的调研情况，在4月中调控政策出台之后的开盘情况，三线城市整体销量尚可，部分楼盘一个月以内的去化率仍可超过50%；相比而言，一线城市的销售情况明显更差，去化率基本均在30%以下。

　　1.2. 房价表现：三线城市——涨少跌少

　　A、一线城市：一手房价尚未下跌(大部分新盘以稍低于预期入市，但比前期仍有略涨；郊区部分前期疯涨的楼盘价格有所回调)，二手房价议价空间加大，略有下跌(约5%-10%的幅度)；

　　B、二线城市：一手房价略涨，二手房价滞涨；

　　C、三线城市：房价略涨。

　　一线城市09年-10年4月，房价涨幅整体超过80%，部分楼盘涨幅超过200%；三线城市如合肥、芜湖、蚌埠、廊坊等仅有20%-50%的房价涨幅 (合肥涨幅约50%，芜湖蚌埠涨幅20-30%，廊坊约30%-40%)。因此，价格调整幅度相对也小，整体波动都会低于一线城市。

　　但是对于开发商而言，三线城市本来利润就薄于一线城市，虽然房价调整幅度会小于一线城市，但是对开发商的利润影响程度并不会小很多。

　　1.3. 开发商反应：偏乐观

　　(1)大型、小型开发商在全局观、前瞻性上有一定区别：大中型、全国性、对行业有周期性和风险认识的开发商，对房价下跌有充分的心理准备和认同，幅度普遍接受30%；越是区域的、对行业缺乏周期性、整体和风险认识的中小开发商，越不认同房价下跌，或者越强调市场的区域性或特殊性；

　　(2)对行业最坏的情况，普遍还没有概念和准备，整体偏向乐观。

　　(3)对这次政策的看法和应对，普遍停留在04-09年的历史经验上。

　　(4)对行业游戏规则和基本制度的可能改革，普遍没有理解和认识；

　　(5)对行业好转的看法，普遍建立在土地财政、地方政府和宏观经济恶化的判断上。部分开发商表示需要密切关注欧州等外围经济的走势，以判断中央对于地产政策的态度。