二手房交易应该注意的问题（北京二手房律师张仁藏13501252594） 1、精心挑选诚信中介 如果交易通过中介公司完成，必须选一家资信可靠的中介公司是保证安全的前提。所选的中介公司须是有品牌的大公司，这些公司不仅有经验丰富的正规执业经纪人员，而且操作也比较规范。要看中介公司的营业执照和业务范围。可选择经验丰富、诚信可靠的中介业务员办理，但在签订二手房买卖合同时{zh0}聘请律师到场。 2、了解房屋使用情况 首先，一定要确保房屋的产权证是真的，而不是伪造的。根据房屋产证，房屋购买人可以了解到房屋建筑面积大小、房屋用途是办公还是居住等内容。另外，房屋购买人可到房屋所在地的房地产交易部门查到房屋有无被司法机关或行政机关依法查封或以其他形式限制权利，是否已设定抵押。若房屋已出租，房屋购买人应要求房屋出卖人提供该承租人出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。 3、明确中介收定性质 定金纠纷占二手房交易纠纷的比例较高。若房屋购买人把定金交给中介公司，一定要明确中介公司收取定金的性质是代收，还是转交。如果是代收，则中介公司收取定金时应当出具房屋出卖人的委托书。否则，房屋购买人要在居间合同中明确中介公司的转交责任，如约定几天内转交，未能按时转交需承担的违约责任等。为了防止房屋出卖人收了定金之后提高房屋总价，上房屋购买人要在书面的定金协议中对购房合同的主要条款达成一致意见，这样房屋购买人就会有保障。 4、房屋买卖双方当面谈合同 即使是通过品牌中介公司交易，也不能xx排除个别素质不高的业务员从中做手脚。因此，在达成交易意向后，房屋购买人要对交易中应发生的税费有所了解，具体可查阅本报相关文章或到房产交易部门咨询，这样做，可以防止极少数业务员或中介公司借各种名目乱收费。在交易过程中，房屋购买人不要擅自与业务员签订买卖协议，避免业务员将公司业务转化为个人业务，使得房屋购买人无法享受中介公司的担保。在签订二手房买卖合同时，房屋购买人一定要坐下来当面谈好房价、过户时间等条款，不能由中介公司越俎代庖，如此才可以杜绝被赚差价的情况发生。 5签合同注意五条款 审查好五个主要条款是签好新版买卖合同的关键。 5.1权属条款。 主要是审查房屋的权属状况，如有无共有人或房屋有无抵押等权利限制。 5.2房价与佣金条款。 如二手房买卖通过中介公司，则明确委托价格、服务内容和佣金数额。审查内容包括：a.房屋出卖人的委托价与房屋购买人的买价是否一致；b.中介公司收取的佣金数额不得超过国家规定的上限比例。审查的依据是上房屋购买人与中介公司签订的居间合同和上房屋购买人签订的买卖合同。 5.3房款支付条款。 二手房买卖一般不能实现“一手交钱，一手交房”，因此对付款方式进行审查就非常必要。一般来说，付款要和双方的交易步骤衔接。除付定金外，房款一般分三笔付清，签约时的首付款，拿到交易过户受理单时付一笔，产证出来及交房后付尾款。此外，上房屋购买人还可以通过第三方，如中介公司、银行、律师事务所等进行房款监管。 5.4交房条款。 主要是对有关交房条款的审查，其中包括交房时间、交房条件、交房标志等。交房条件一般包括房屋购买人付清房款，房屋出卖人迁出户口、付清物业及水电煤有线等费用，上房屋购买人维修金结清。关于交房标志，新版合同第四条有明确约定，并且将交钥匙作为二手房买卖的交房标志之一，使之更符合实际情况。 5.5违约救济条款， 主要是对上房屋购买人违约责任及救济途径的审查。新版买卖合同倾向于鼓励市民通过仲裁这一途径来解决纠纷。由于仲裁是一审终审制，有利于提高解决纠纷的效率。当然，上房屋购买人也可以选择通过法院来解决纠纷。 6扫除交房后遗症 二手房交易结束后，上房屋购买人往往为水、电、煤的费用，户口的迁移等发生纷争。要扫除这些后遗症，上房屋购买人应注意下面几个问题： 6.1结清水表账单。 本市自来水公司目前实行的是户名住宅地址制度，因此上房屋购买人不需要办理水表过户手续。按自来水公司的规定，不论是谁使用的，凡发生逾期未缴的按日加收千分之二的滞纳金，如经30日催缴后仍未缴清水费和滞纳金的住户，则停止供水。因此在交房之前，房屋购买人要询问房屋出卖人是否已付清水费，同时别忘了保留交房日上个月份的已缴讫水费账单收据。 6.2告知电表状况。 按电力公司规定，凡发现私自装拆总熔丝箱和电表、私自开启封印、擅自变更计量装置等行为均属违章行为，违者按违章用电处理。因此，在房屋交接验收时，房屋购买人必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留交房日上个月份已缴讫的费帐单收据。 6.3协助煤气过户。 按照燃气公司的规定，上房屋购买人必须凭《房屋买卖合同》且已写明本房价已包含燃气设施费，以及双方的身份证、房屋出卖人在交房日前一个月已缴讫的煤气费账单，一起到燃气部门办理过户手续。对于没有约定或约定不清的，燃气部门将拒绝办理。 6.4结清电话费。 有的家庭已经安装了多门电话线路，房屋购买人就要仔细问清楚，并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路，是普通电话线还是ISDN电话线，转让价是否包含电话线。购房者可以让原房主将电话移走，然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要房屋出卖人的不可，那么在交房前就要和房屋出卖人一起到电信部门办一张截止到交房日的结算账单，一并清结后，再办理过户手续。 当然，房地产交易过程也还存在一些不可以一概而论的问题，有时，买卖的一方为了实现某些特殊性的目的（如减少税费支出、尽快办理过户更名、尽可能多地获得xx等），双方需要就一些问题进行协调，有必要时可以请一个资深的专业律师作咨询或代办。 北京房产纠纷专家 北京市盈科律师事务所高级律师 张仁藏律师 1、律师陪购： 代理委托人查询房屋权属状况；陪同委托人参与房屋买卖合同的签订，审查合同及相关资料；在交易全过程为委托人提供法律咨询。 2、律师代办： 办理二手房买卖的xx、解除抵押登记、网签、过户等手续。 3、纠纷解决： 协助解决商品房、二手房纠纷；发送律师函；代理起诉、出庭应诉等。 4、出具法律意见书
土地权属情况等出具法律意见书及风险提示。 5、联系方式： 业务咨询及委托电话：13501252594（如需面谈提前预约） 邮箱：zhangrencang@163.com 地址：北京市朝阳区东四环中路76号大成国际中心C座6层。
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