嘉 宾：国泰君安证券研究所房地产首席分析师 孙建平

大成积极成长基金经理 王维钢

小张老师：最近国内很多城市的房产成交量都快速增加，你们怎么评价这一现象，房地产行业销售前景如何？

孙建平：我们2008年12月3日房地产行业投资策略报告的核心观点是“房价定乾坤”，现在看来，这个观点正在被证实。一方面政府要求开发商对房价做合理调整，促进消费，保增长和就业；另一方面{wy}没有专门救楼市的大中城市——深圳，因为房价调整相对到位，成交量率先并强劲反弹。经过调研分析后，我们3月3日{zx}的行业报告结论是：深圳、广州、东莞因为房价跌到位，楼市风险已不大，房价跌幅有限，成交量会逐渐复苏；而房价调整没有到位的北京、上海、杭州、沈阳等其他城市的房地产行业还没有到底，房价还有下降空间。

王维钢：深圳、广州和东莞三个城市的平均房价普遍下跌了30%-50%，再大幅下跌的可能性确实很小了，所以我对未来这块区域的成交量也相对乐观一些。北京、上海供给压力大、去存货化时间长，楼市还有调整风险，而武汉等内地城市因为市场容量较小，调整时间可能会更长一些。现在最担心的是成交量稍微好一些后，房地产公司就涨价，这样行业调整时间就延长了。

小张老师：这次房地产行业并没有被纳入振业计划，那么未来政府会从哪些方面促进行业的平稳发展呢？

孙建平：房地产行业存在的问题和出路、行业销售困境的突破并不能指望一个振业计划就能够解决，所以不必太在意这件事情。在认可市场调整有效的基础上，发生政策的作用，扶持商品房刚性需求和合理的改善性需求，是平衡各方力量博弈后的良好结果。所以预计未来一段时间将还是以开发商降价促销为主基调，同时地方政府出让土地的地价也会下降。两种价格下降到一定幅度后（如20%左右），如果行业销售还是难以突破困境，不排除政府会出台类似于继续减免房地产税费，xx取消二套房贷、购房补贴或者退税之类的刺激政策。

王维钢：政策会是我们投资决策的一个重要依据，尤其是在2008年10月以来的股市行情中。现在各大城市卖得{zh}的房子是中小户型和中低价位，这既有开发商降价的功劳，更有中央不断出政策鼓励消费需求的功劳。我们估计如果有房地产产业规划，首先政府还会继续强调和落实保障性住房建设，这对商品房市场秩序和中长期景气是有帮助的。其次，政府会在拓宽开发商融资渠道、提高购房者商品房消费能力和房价承受能力等方面予以扶持。

小张老师：股票市场房地产板块的前景如何，投资者该如何把握？

孙建平：我们曾经提出了一个“行业前景三段论”观点，如果房价没有出现行业性止跌，就看不到开发商盈利预期的改善，没有盈利改善，就很难提升业绩，很难出现行业的趋势性投资机会，股价上涨空间更多地来自估值提高和主题、事件驱动。我们建议首先侧重区域选择，关注房价见底、行业期待复苏的广州深圳区域房地产公司，尤其是那些在该区域拥有较大规模土地储备、在建在售楼盘、同时地价成本低的公司。其次，我们建议继续关注大股东资产注入预期明确的公司，{zh}可以适当考虑创投、区域开发等主题投资机会。

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