2009年在我为数不多的文章中，我提出了2009年是二次房改的元年，同时也提出了土地二元论必须引起重视的观点。原本以为2009年大半时间已经过去，这些观点都会落空，但是在{zh1}一个季度，在房地产领域发生了重大的变化，房价的报复性上涨，xx频发，房地产的优惠政策取消等等，我们普通老百姓可能又会满心期待。

我同意，在土地招标挂牌拍卖，以价高者得地的制度下，很难避免土地价格的高涨。由于政府控制了土地的一级市场，少数开发商（大家是否觉得近年来开发商的数量在急剧减少，规模和市场份额在不断扩大）垄断了土地的二级市场。政府供地模式并非像我们想象中的无限制和自由，其实政府真正供应的土地，包括了各种类型的用地，而住宅土地供应更为有限，加上各种用地指标的限制，实际上开发商也并非故意屯地，而是没有那么多用地指标。而政府需要一次性获得土地出让资金，于是就变成了先出让在慢慢开发的现象。

近年由于地价攀升，导致中小开发商逐渐无力获取优质地块，而且由于银行资金不扶持，更是陷入恶性循环，因此，可以预期全国性市场将被多家品牌大型开发上垄断。这些开发商为了达到市场垄断的目标，采取并购方式和大量收储土地的方式，提高行业准入门槛和排挤竞争对手。我认为，一旦在市场中出现了类似的房地产垄断经营，就会逐渐出现托拉斯和价格联盟的现象，而普通消费者将遭受重大的打击和损失。

金融危机为高房价雪上加霜，由于预期资产价格上涨，以及大量发行货币导致的货币贬值预期，与上述房地产行业发展强周期重合，愈发为高房价推波助澜。开发商将继续狂热地追捧优质地块，哪怕面粉比面包贵，也没有关系，如果没有了面粉，恐怕就会在竞争中出局，所以我们看到大型开发商不断融资不断圈地，就是为了巩固或者增加核心竞争力。

地方政府是乐于见到高地价的，客观上土地财政、包括随之而来的税收和消费拉动，从地方政府政绩角度考虑是有百利而无一害，除了老百姓牢骚满腹，可是这个负面效应对于官员的前途是毫不相干的。

高地价、高房价涉及到民生等敏感问题，已经到了政府不得不重视的阶段。所以，各地政府重新考虑如何解决民生。当然，经济适用房、廉租房、低价商品房等概念至今没有统一，看到所设置的所有限制，发现实际上主要是针对低收入者，广大的城市夹心层（中等收入、工薪阶层、广大的城镇居民在内）并没有可能获得立竿见影的实惠。更何况，还有大量城市移民等待移居城市，他们更难以接受高房价的生活状态，将被迫离开一线城市转向二、三线城市。城市夹心层也将逐渐从中心城区向近郊、远郊、周边卫星城镇、甚至周边城市（类似香港居民在深圳买房安居）转移，造成中心城市的空洞化，最终不利于城市的发展。

推升房价的另一个主要因素是人口红利，以及适龄青年购置房产，加剧了房地产市场供需关系的恶化，现有房改体制下持有多套房产的权利人还没有进入到大规模退休的状态，除了部分短期转手倒卖炒房以外，许多房产在个人资产中成为沉淀资产暂时不再流通。对于持有房产的情况，我们很难对此给出解决方案，这个就是空置率高企的原因，空置率对于炒房客是困惑的，对于长线持有者而言的成本是可以忽略不计的。

2009年政府对于房地产非常放纵和宽容，当然房地产也挽救了政府的经济政策和GDP增长（我不知道GDP增长和民生之间是否存在直接关系，因为多年来都是投资带动，作为夹心层丝毫感觉不到任何关系）。2010年政府可能不会对房地产采取高压政策，高压政策可能引发地方政府和房地产商的全民反弹，这种过河拆桥的方式不符合投桃报李的文化传统。政府一定会摆出一种姿态，将房地产开发作为全民公敌树立成靶子，采取外紧内松的做法，平缓民愤。你需要知道，在我们国家只要政府想做的事情就一定能够做到，朱总理当时刺破了房地产泡沫，我们现在成为硬着陆，产生了大量的银行坏账和烂尾楼，并没有损害到广大消费者的利益，现在广大的现房和期房拥有者都反对房价下跌（至少不能大幅下跌），政府也不愿意得罪这些基本群众，更何况银行持有的抵押资产的规模远高于当初的水准，如果发生房地产市场的剧烈动荡，金融资产的风险也就不能避免，限于没有具体数据，我无法预计这种风险的程度。所以，调控只是一种传说，调控的不是地产而是民意。

政府提出加大民生投入，我认为是根本，房地产问题{jd1}不是房地产本身的问题，而是一个民生问题。如果政府为你解决了从生老病死的所有问题（这些都是非市场化方式解决的），而只是需要你从市场上购买商品房，并且给你{zd1}的xx利率，xx利息还可以抵税，你还会那么在乎房价的问题吗？当然在乎，可是比之前就感觉好多了。如果政府没有解决好大家的后顾之忧，那么高房价将成为压垮骆驼的{zh1}一根稻草。我注意到，现在美国实行全民医疗保险就是为了间接鼓励民众消费，这个是值得借鉴的思路。

临近年末看到部分学者提出二次房改的话题，我个人认为在适当的时机考虑二次房改是必要的，不要让未来的公民成为被房价击垮的一代。国家将所有住房需求强制地推向市场，从客观上剥夺了居民的居住权，如果无法支付房屋对价，将面临被边缘化的下场；如果勉强支付房屋对价，将面临挤压消费的下场；如果持有多数房产，将面临被调控的下场；我们可以看到政府的逻辑非常矛盾和混乱，到{zh1}，只能挑动群众斗群众，群众斗开发商，而混淆了基本的问题：政府你到底作为了还是没有作为。

经济适用房问题不是解决城市贫民问题的方案，应该将符合购买经适房的人群调整为廉租房，将廉租房的人群调整为政府提供免费住房，将城市夹心层纳入经济适用房的考虑范围。经适房不是平民窟，不是低标准房，不是郊区房，更不是施舍和恩惠，经适房是一种对人的基本权利的尊重，政府可以委托广大的中小开发商做经适房，他们有钱赚就会做，否则将很难在公开市场上获得土地资源，如果做的好还可以获得这个市场中的份额以及xxxx，国家需要在公正财政政策上扶持首次置业，可以给企业补贴（家电下乡），为何不能直接给个人贴息，公民的基本权利也包括经济权利，如果全民所有制的概念还存在，就应该对每个公民实行财政补贴，这个不是私有化，这个比私有化更为人性和公平。

2009年的金融危机，让房地产问题的外延更扩大为货币问题，我注意到09年房价和股价大幅上扬，有通胀预期和货币投放过大（据统计为30%以上），所以更多是个货币现象，隐含这人民币购买力下降的残酷现实，特别是资产价格。毕竟普通产品在中国就是产能过盛，黄金、土地、矿产等稀缺资源均遭到疯抢。参照日本的情况，房地产也是在日元对美元升值的背景下，不断地升值突破一个个高价。房地产作为资产价格，肯定有升有降，目前是否是一个上升通道还是下降趋势已经成立，这个问题学术届一直没有定论。基本结论是，如果在上升通道中的调整，就应该逢调整买进；如果在下降趋势中则可以继续观望；实际上，中国房地产市场（商品房）刚开始发展何来下降趋势，何时可以达到顶端，尚不能定论；如果明年全球经济形势转暖，则房地产市场有可能继续上升。在一个快速发展的社会阶段，房价受到高速经济增长，货币投放，热钱等因素影响，处于资产价格泡沫生产期，这个是一个长期的过程，虽然会有回调，但是总体趋势是不可逆转的。发达国家房地产下降通常都是和周期性的经济危机、人口增速下降、国家土地政策（持有物业必须缴纳物业税）、首次购房年龄延后导致购房需求递减，这些条件在中国目前均不存在。所以，房价的下降条件并不成熟

。政策性的调控是{wy}可以主导房价因素的主力，但是，随着有房一族成为主流，并且房产日益成为居民的主要财产，政府不得不考虑主流民意，其实老百姓虽然不希望房价继续上涨，更不愿意看到现在持有的房产价格下降，客观而言，在一个房价下跌的阶段更没有人买房（中国人是典型的买涨不买跌的交易类型）。

政府将从2010年起重新掌控经济适用房、廉租房的市场，而对于商品房市场主要从严格执行游戏规则的角度重申公平游戏的重要性，这个与房价是没有任何关联的，当然老百姓看了还是心里会舒服一些。