对国民经济打击{zd0}的，莫过于泡沫经济，其中又以房地产泡沫为甚。泡沫基本上是由投资或者投机吹起来的。要避免房地产泡沫，就要从根本上遏制投资或者投机。从我所了解到的情况看，世界发达国家中，对房地产投资或者投机打击最严厉的，莫过于韩国。

应该说，长期以来，韩国非常重视对房地产市场的调控，维护市场的良性、健康发展。一是大力建设保障性住房。20世纪60年代，韩国政府将住房建设纳入国家发展规划，并作了相应的机构与制度设置。一五规划期间（1962年～1966年），公共部门投资占住房投资总额的8.8%；二五规划期间（1967年～1971年），这一比例提高到13.8%。到了70年代，政府制定《住宅建设十年规划（1972年～1981年）》，计划在10年内建设250万套住房。80年代以后，韩国住房政策开始注重缩短贫富差距。政府除供给住房外，开始提供租赁用住宅，制定了《租赁住宅建设促进法》，促进租赁住房建设。90年代，政府相继推出《住宅200万户建设规划（1988年～1992年）》和《新经济五年规划（1993年～1997年）》。两次规划期间共建房584万户（套），使韩国住房普及率大大提高。

二是在加大保障住房供应的同时，抑制住房投机。韩国主要从交易成本和持有成本两方面入手，增加房地产投资或者投机的成本，以控制炒房行为。在交易成本控制方面，资本增值税对xx房和拥有多套房产的业主都有较高的课税。持有成本主要为物业税，对土地和对房产征收。综合不动产持有税，也是针对高价房地产的额外税收。韩国的住宅持有成本为0.15%～6%，土地持有成本为0.2%～4.5%。

1997年亚洲金融危机之后，韩国经济大幅度下挫，房地产市场也受到了极大的打击，当时韩国的房价下跌近一半。

为了快速启动经济，韩国对房地产市场放松调控。1997年，韩国政府放宽了公寓转让限制，允许外资对房地产投资，降低了资本增值税。同时，韩国央行实行低利率政策。此举虽然成功搞活了韩国房地产市场，拉动了经济增长，却助长了房地产投机。大批资金进入房地产市场，使韩国房地产市场出现过热势头。随着成交量上升，房价急速攀升，韩国住宅平均价格指数从1998年10月的61.8%攀升到2002年12月的93.7%，涨幅超过50%。

由于房地产投机泛滥，房价泡沫被吹大，通货膨胀预期加剧，人们为了所持货币的xxxx，又增加了对房地产的投资，从而陷入“房价上涨——增加房地产投资——房价上涨”的恶性循环圈。韩国的房地产行业分析师金桂珍对此有深刻的认识，她说：“房价上涨是因为人们持续把房产当作最为有利可图的投资选择。在充足的货币流动性下，更多人购买房屋，而高需求和低供给导致的结果就是房价高涨。”就如中国的“温州炒房团”一样，在房地产投机活动猖獗的韩国首都首尔，出现了一个“xx炒房团”。这批xx斥资10多亿美元，哄抬房价。据统计，2000年该地区平均房价在每平方米300万韩元左右，到2005年初涨到了1000万韩元左右，5年时间涨了3倍多。

这一轮房地产泡沫，引起了各方的警惕。2005年7月，出席韩国金融协商会议的各大银行行长集体声称：“首尔江南和一些新城市的房价非正常地急涨”，并诊断说：“房价处于泡沫破灭之前的状况。”2006年4月，联合国亚太经济社会委员会在一份报告中对韩国房地产市场提出警告。2006年5月18日，韩国副总理兼财经部长官韩德洙发出对住房市场的强烈警告：“江南3区的公寓价格为收入的18.9倍，接近日本房地产泡沫破灭前的21.7倍。政府认为这种泡沫可能难以持续很久。”韩国三星研究院的研究报告指出，2006年9月末首尔公寓价格与家庭收入之比价（PIR指数）达到13倍，超过了洛杉矶（11.2倍）、悉尼（8.5倍）、纽约（7.9倍）等国际大都市。

韩国民间对房价的疯涨也非常痛恨。一些无房者甚至组建了一个名为“降低房价市民组织”的网络团体，他们登录到韩国建设交通部、财政经济部等政府部门的网站，进行在线示威。他们的活动还发展为要求公开房地产成本的网络线下运动。

韩国政府从2004年开始采取措施打击房地产投机。2004年，韩国政府引入了综合房地产持有税，以减少一人持有多套房地产的现象。2005年，韩国推出了“新建城市或居住区，扩建住房，筹资建设100万套低收入和无房户的住房”、“规范住房xx”、“提高30%住房销售资本收益税”、“将拥有多处住房个人的不动产税提高六成”等。

韩国政府相信，在这一系列的政策措施下，房价疯涨的势头会迅速被压制。于是，韩国国土研究院在2006年1月2日发布的研究报告中说：“由于实施强有力的房地产政策，今年（2006年）房地产价格将出现持续稳定局面”，并预言2006年全国房价和首尔公寓价格将分别下降1%和2%左右。

然而，很遗憾，韩国政府的这一系列房价打压措施却没有达到预期目标。2006年，韩国房价上涨的幅度反而更加夸张，当年上涨11.6%（其中，首尔地区房价上涨幅度为19%）。

这次严厉的调控为何反而成为房价上涨的助推器？一是主要依赖高税收的调控政策让许多原本打算出售房屋的人士停止了出售，从而导致房屋供应量急剧下降，供应减少而需求增加，推动了房价上涨。当时的首尔市长、现任韩国总统李明博就强烈批评增税的政策，他说：“政府的房地产政策如同不精明的猎人，为打一只野猪满山瞎跑，结果祸害了山里其他动物。”二是虽然增税提高了房地产投资或投机的成本，但相对于投资者或投机者所获得的巨额收益而言，不足以让其却步。据英国房地产统计调查机构IPD调查显示，韩国国内房地产投资收益率高达26.9%，仅次于南非，居全球第二。韩国国家统计局发布的报告也显示，韩国人对于投资房地产的强烈偏好。2006年韩国单个家庭的平均总资产为208亿韩元，其中房地产所占比重高达76.8％。而相比之下，美国家庭总资产中房地产所占比重仅有36％，加拿大和日本分别为50％和61.7％。

这次房地产调控的失败，让韩国政府意识到，房地产投资或投机行为并非那么容易被打压，必须多管齐下，并动用“最严厉的手段”。2006年11月15日，让世界广泛xx的一条新闻是：韩国建设交通部长官秋秉直、青瓦台宣传首席秘书官李百万、青瓦台经济辅佐官丁文秀，为对房价持续疯涨、出台的房地产调控政策不力负责，提出了辞呈。

三位高官下台之后，韩国政府推出了一系列更为严厉的措施抑制房价。一是更积极的增加住房供应。根据2006年底出台的一个方案，截至2010年，韩国公共宅地新建住房将增加到86.7万套。同时，政府还放开对民间住宅用地的限制，使民间宅地新建住房增加到77.3万套。这两项措施将使韩国在未来几年内的新房供应量达到164万套。二是税收政策加大房地产投资和投机的成本。韩国政府从2006年起加大了对不动产的税收力度，使拥有多处房地产的家庭不得不每年支付高额的不动产税。2006年4月将转让第二套以上住宅的交易税再次提高到50%，以打压炒房投机的收益。对拥有3套以上住宅的居民户转让房地产课以60%的高标准转让税。为了抑止土地的倒卖，2006年4月韩国政府宣布从2007年1月1日起，对于非土地所有权人自住的土地交易征收60%的交易税。从韩国建设交通部的统计来看，新政策出台后，韩国的土地价格涨幅从2006年4月开始放缓，土地成交量则迅速萎缩，减少了36.3%。从2008年1月1日起，政府对非土地所有者自住的土地交易征收60%的交易税。三是实行紧缩的金融政策。2006年“3·30 房地产对策”宣布，从当年4月5日起，“投机过热”地区（即房价涨幅高于CPI和全国房价平均涨幅的30%的地区），市价超过6亿韩元的公寓申请xx时，引进“总负债偿还比率”制度，即要求xx偿还额和其他负债偿还额加总不得超过申请人年收入的40%。2006年11月23日，韩国央行将一年期以下存款储备金率从5%提高到7%，以此来收缩流动性。四是限制与规范交易。对于被认定为“投机过热地区”，在签订出售公寓合约1年后，应缴纳两次以上中渡金（即定金和余额之间的差价）方能转卖，如果在最近5年内有过中标事例或拥有两处以上住宅的家庭，将被排除优先预售行列。

韩国政府推行的这些措施自2007年年初开始陆续生效，房地产投资或投机行为受到严格控制，持续高涨的房价也开始受到抑制。韩国建设交通部2007年4月27日宣布，随着一系列调控政策，韩国各地房价，在自2005年1月持续上涨2年零3个月后，首次实现同比下降。2007年，韩国房价只有2%的涨幅。2008年以来，韩国房价势头一直保持平稳，1月到5月全国房价环比累计涨幅为3%（首尔为5%）。由于受美国次贷危机的影响，韩国经济也出现下滑、金融危机导致房屋需求极为疲软，韩国房价在2008年10月份下降0.1%。进入2009年，韩国房价依然不振，直到3月份才开始回升，但涨幅不大。韩国国民银行2010年2月1日公布的数据显示，1月房价较前月上升0.1%，较上年同期上涨2.2%，为2009年1月以来最快年增幅。但是，房价依然在可控范围内，这表明2006年底以来的房价调控举措是相对有效的。

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