2010年下半年、天河区写字楼的租金价格会继续稳步增长
　　
　　2008年，广州写字楼市场受到金融危机的重挫之后，陷入了极度低迷状态。2009年，金融海啸逐渐散去，写字楼市场迎来了春天，租金回升，市场回暖。到了2010年，写字楼市场促底反弹，特别是最近国家政策对住宅房价的严厉遏制，更是间接对写字楼市场添加了催化剂，加速了写字楼的租售循环。
　　
　　一、2010年上半年租赁均价同比上涨44%，环比上涨30%
　　
　　从2009年和2010年满堂红的成交数据分析得出（见下图1和表1），写字楼市场变化巨大，总体租赁均价呈阶梯状上升。2009年上半年广州写字楼的总体均价是68.5元/平，下半年是75.6元/平，截止2010年4月30日，广州写字楼的均价飙升至98.5元/平，平均涨价30元/平，同比增长44%，环比增长30%。一扫08年金融危机阴霾，广州写字楼租价跨进了火爆增长阶段。
　　
　　图1：2009年和2010年上半年广州写字楼租赁均价对比图

来源：满堂红写字楼研究部

       表1：2009年和2010年上半年广州写字楼租价增长情况表

来源：满堂红写字楼研究部

从图1和表1可以看出，2009年以来，作为广州商务重地的天河区写字楼市场开始蓬勃发展，特别是2010年，天河区写字楼的租价一路走在广州写字楼的前端，均价高达106元/平，跟2009年相比，同比增长37.9%，环比增长27.5%。第二商务区的越秀区，在饱受金融危机的重挫之后，2009年下半年实现了短暂回升之后，目前基本维持在2009年下半年的均价60元/平左右。

二、2009年和2010年广州主要片区楼盘的租价分析

（一）体育中心片区

表2：2009年与2010年楼盘价格对比表

                                        来源：满堂红写字楼研究部

作为天河区商务中心之一的体育中心片区，商业气氛浓厚，交通便利，周边配套设施齐全，写字楼外观现代化，走的是中xx的路线。体育中心片区是天河区首先崛起的商务地带之一，跟天河北商圈形成了姐妹关系。但在地理位置和写字楼档次上，体育中心地带比天河北地带稍逊一筹，所以在租金价格上还不能达到天河北的价格。从表2可以看出，从2010年以来，体育中心的写字楼租赁均价总体上呈上升趋势，特别是中档写字楼更加明显。

（二）天河北片区

表3：2009年与2010年楼盘价格对比表

                                          来源：满堂红写字楼研究部

    以中信广场为标志的天河北商圈，是天河区最为成熟的商务地带，一向是企业的心仪之地。加上写字楼以甲级写字楼为主，存在不同程度的差别，符合不同等级企业的需要。金融危机散去，众多企业重新进入市场，所以09年以来，天河北的写字楼可谓一路{lx1}，基本没跌过。中信、耀中和大都会相当天河北的门面，走在写字楼的xx前线，从09年以来，租价一路走高，逐步恢复金融危机前的租赁市场。

（三）珠江新城片区

表4：2009年与2010年楼盘价格对比表

                                   来源：满堂红写字楼研究部

    珠江新城崛起的写字楼从08年开始陆续进入市场，经历一场金融风暴的袭击后，09年逐渐回到正常的轨道。从总体来看，09年以来，珠江新城写字楼租赁均价呈上升趋势，特别是今年以来，涨幅明显。从表4看出，大多数楼盘09年和10年的均价发生了较大的变化，多数接近100元/平，同比增长基本上在20%以上。

珠江新城写字楼作为广州写字楼新秀，无论在硬件设施上，还是周围交通配套上，都拥有着{jd1}的优势，且随着商圈日趋成熟，将吸引越来越多的国际xxxx进驻。但是随着写字楼大量投入市场，市场供应量增多，写字楼市场也将存在一定的压力。

（四）越秀区片区。

      表5：2009年与2010年楼盘价格对比表

                               来源：满堂红写字楼研究部

从表5可以看出，越秀区的写字楼的一个特点就是中高低档齐全，但是越秀区的xx写字楼也只是相对中低档次的来说，不能跟天河区的甲级写字楼相比。2009年下半年以来，越秀区的写字楼均价在稳定中有一定下跌趋势，随着未来天河区的写字楼供应量日趋丰富，越秀区的写字楼将逐渐失去竞争力。

三、天河区写字楼未来租价走势预测

随着珠江新城一带三代和四代写字楼的崛起，将极大的拓展了天河区写字楼的总面积，天河区占据的市场份额将越来越大，租价也将一路走高，也会极大的拉升了广州写字楼的总体租价。同时，由于交通便利和设备先进，将吸引越来越多的企业进驻，天河区一带的写字楼租价虽然不会出现09年以来的大幅度增长，但也会稳定中逐步增长。

而老城区越秀区，聚集的主要是一代和二代的乙级写字楼，在硬件设备上无法跟三四代的写字楼媲美，而且由于没有大量的新写字楼来扩充市场，所以将逐渐失去竞争力，总体均价也可能止步不前。在未来的发展中，跟天河区拉开的差距也将越来越大。

写字楼部市场究研—张贤君

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