为何物业管理收费难？

编辑：深圳房地产律师

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深圳房地产律师编言，物业管理是保障小区健康、和谐发展的重要机构，然而在现实生活中由于各种因素，物业管理也存在着许多问题，如物业管理收费就面临着执行难的问题。

那么是什么原因导致物业管理收费难呢，深圳房地产律师一些为您一一解析：

纵观现实操作中物业管理收费的现状，深圳房地产律师将物业管理收费难主要有以下几个方面的问题：

　　1、宣传不适度，人们对“物业管理”产生了各种偏颇的认识。

　　在计划经济体制下，我国住房采用的是福利制社会分配体系，人们居住公有住宅。住宅的管理和维修全部由政府指定的部门承担。居民习惯的是“只享受、不（少）付费”。根本不认识和理解物业管理的概念。我国实行社会主义市场经济后，人们不仅获取住房的方式发生了变化，而且物业管理也随之出现。因此，就产生了如何认识和实践物业管理。根据市场经济的要求，人们在得到住房、成为业主后，要与物业管理公司签订《物业管理公约》，依照“谁消费、谁付费”的原则，明确各种交纳的费用。业主对于支付了大笔房款后，仍要按期交纳管理费，难免不产生思想抵触。尽管政府根据物业管理要求相继出台一系列收费法规，但是，物业管理在计划经济下无人认知。经济过渡后的初期，建立在物业管理概念基础上的这些法规怎能一下深入人心，让广大业主充分认可。近来，媒体加大了宣传力度，但是，在国内，物业管理存在的类型多、收费标准多等现象，例如住宅物就划分成经济适用住房、普通居住小区和xx公寓等多种类型；收费标准制定有政府定价、政府指导价和市场调节价。这些概念，物业管理专业人士在理解和使用上都难免出现差错。媒体报道尽管是加大了力度，但是宣传的准确度难于把握。这些在客观上造成管理费用征收困难。

　　2、物业管理费用透明度差。

　　企业是以获取利润为目的的组织。物业管理公司是服务性的企业，物业管理肯定要获取利润。这利润来源于物业管理费收取。如果科学地测算物业管理费，使之透明地运作。那么，物业管理费将不难收取。但是，事实并非如此。物业管理公司不愿将物业管理费的运作xx透明。原因是：一方面，根据经济学的一般观点，物业管理费应是生产成本加上合理的利润率。问题出在生产成本的确定。我们知道，生产成本受企业自身条件和生产产品数量规模的影响。另一方面，有些物业公司存在“多收费少服务，甚至收费不服务”等不道德职业行为。

　　3、开发商难xx的高承诺。

　　为了迎合消费者、保证楼宇的销售，开发商往往采取夸大宣传，对物业管理做出不切实际的承诺。待业主进驻后，发现实际状况与之差距甚远。于是，业主就以物业管理公司为对象拒绝交纳物业管理费，以此作为挽回损失的手段。

　　4、建筑工程遗留问题多，物业管理不能服务到位。

　　有些建筑工程问题，直接造成物业管理先天不足、物业服务不能到位。开发项目分期开业，造成边入住、边施工，导致对居住小区不能实施封闭式管理、前期规划的绿地不能达标，停车场不能正常使用等。居民由此产生的各种意见，都有可能造成物理管理费收取困难。

　　5、国家法规不健全、不完善，不能充分适应物业管理的发展。

　　目前我国关于物业管理方面的法律存在许多不完善的地方，以致物业管理存在许多难题，另一方面，目前部分商品房设计标准已经超过了新标准，如果物业管理收费仍按原办法执行，长此下去，必然会造成产权人和物业管理企业之间的收费纠纷。

　　6、物业公司过多地承担社会公用部门责任，造成收取费用风险加大。

　　目前，社会公用部门继续沿用在计划经济下的收费管理模式。供暖、供水、供电、供气以及有线电视等费用，本应由社会公用部门向业主直接收取，但是他们凭借市场的优势地位，责令由物业管理公司来承担，使物业公司充当成“{dy}缴款人”的角色，使物业公司经营风险过大。在这种形势下，业主对上述的某项服务不满意，就断然采取不交费。由此也造成物业公司收费困难。

经济改革的不断深入，失业及职业的不稳定性增加，业主道德风险问题越发突出，也为物业管理公司收费带来困难。