1.验收房屋

　　购房者接收房产时必须要求卖方再次陪同实地察验，看是否有所变动，是否按合同要求进行过维修改造，维修改造质量和水平是否满意，有关文件是否符合、齐全等，都应仔细察验。只有购房人对房屋进行验收并签署房屋交接单、领取房屋钥匙，开发商的交付义务才算履行完毕。

　　即使您掌握不了上述专业的验房方法，没关系，因为在您入住小区前，您所在小区的物业管理公司与开发商签订委托物业管理协议前，为了减少将来自身的麻烦或纠纷，他们已代您对小区所有房子进行了质量验收，在此您不妨了解一下物业管理公司有关《验收与接管物业的事项》另外,我还要提醒您别忘了国家对房屋交易的新规定，即：商品房交付使用时，预售人必须向预购人提供《商品房住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，其与合同具有同等法律效力。

    2.缴纳税费

    一、交易过程中需交费用

　　印花税：房价款的万分之五

　　二、申办产权证过程中需交费用

　 登记费、房屋所有权证工本费、印花税、契税、住宅公用部分共有设备维修基金等

    三、入住过程中需交费用

　　物业管理费及供暖费

    四、办理按揭须缴纳的费用

　　保险费：财险保险费=总房款*年费率*年限系数。保费一次xx。 　　

    五、办理公积金需缴纳费用

　  1、评估费：评估价格100万以下部分收取评估结果的0.5%，以上部分0.25%。

　　2、保险费：财险：保险费=xx额*年费率*年限系数

　　综合险：保险费=xx人年限对应系数*xx额　　

    3.收房注意事项

    1)详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；(阳台裂缝危险大)

　　【提示】：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看了

　　2)检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝【提示】：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。

　　3)仔细检查地面，仔细检查地面有无空壳开裂情况。

　　【提示】：如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。

　　4)水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二、来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电是否畅通。

　　【提示】：关闭分闸，检查各个分闸是否xx控制各分支线路。

　　5)验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。

　　【提示】：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。

　　6)验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。

　　【提示】：在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。

　　7)核对买卖合同上注明的设施核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符；

　　【提示】：通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。

　　8)测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，{zh0}把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。

　　{zh1}好了，检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧；若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了。

    4.收房实际案例解析

    2006年5月，陆先生兴冲冲地拿到开发商的《收房通知单》，并邀请专业收房工程师一同前往。怎料还没进家门就看见小区里面乱七八糟，俨然一个大工地的样子，真是房还未收心已经凉了一半！本以为开发商能将里子做得好些，谁知200平米的xx毫宅质量还不如一套经济适用房！楼道地板就像小丑的脸，铺得乌七八糟；防盗门上演一幕狸猫换太子，与开发商的承诺大相径庭；更有甚防盗门保险锁一撬就能开，这样的房子业主怎能安心入住。

    现代白领买房虽然不易，但是买个小一居也必然经历一番风波，任何业主都无可避免这场生死历练。该房屋地处东四环决定了其高房价，然而业主收房时看到的房屋质量却与这个质量不相匹配。在验房工程师的火眼金睛下一切问题暴露无疑。墙体局部有倾斜和裂缝的现象，卫生间地面坡度不过关，户门掉漆，厨房窗户开启摩擦……问题多多不一而足。这一切都缘于开发商施工时对质量把关不严。

    九、入住

    1.收房入住注意事项

    在验房入住前查看房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》：<面积实测表>

    管线分布图

    -查看交付给您的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致，其结构是否和原设计图相同。房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。

   -查看所购商品房整栋楼的《北京市建设工程竣工验收备案表》，有此表方能说明该栋楼已经有关部门验收合格。

   -和开发商共同对所购商品房进行验收交接工作。主要注意以下几点：

   {dy}，详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象；

   第二，核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符；

   目前现房已经确定开发商没有按合同履行的项目有A开发商承诺天然气集中供暖、水暖、分户计量――而现房无法分户计量；B开发商承诺在每户主卧室及客厅预留电话插孔、宽带网插孔和有线电视插孔――而现房的主卧室没有宽带网插孔和有线电视插孔；C开发商承诺供水系统用北新牌PPR冷热供水管材――而现房则用的是镀锌管；）根据 [合同第十三条]约定开发商应在交房时补偿业主的差价，并估算赔偿由于供暖不能分户计量，而造成的无形损失。赔偿费用为：安装分户计量设备的价格＋请政府相关部门来验收的费用＋装修时要开槽改动的宽带网插孔和有线电视插孔（即改动线路长度＊每米开槽改动费50元费用举证见开发商推荐的装修公司东易日盛报价）＋PPR管与镀锌管的差价（即屋内露出地表的管的长度与地下部分和公摊部分管的长度之和＊两种管每米的差价＋无形损失）

   第三，检查水、电、煤气／天然气、上下水管道等是否开通和能正常使用；

   各种表的实际度数

   墙壁除了渗水外，还有一个问题，就是墙壁是否裂纹。

   测量一下楼宇的层高

   3招：门窗灵活严又亮

   试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。查看密封胶条是否完整牢固

   6招：阳台裂缝危险大

   7招：保温不好墙滴水

   冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴)，这个墙面的保温层肯定有问题。

   8招：大开龙头查漏堵

   尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。

   验收防水的办法是：用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口，然后再拿一胶袋罩着排污/水口，再加以捆实，然后在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。

   管道，指的是排水/污管道。犹其是阳台之类的排污口，验收时，预先拿一个盛水的器具，然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。

   10招：供暖管道要套管

   供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管

   11招：拉闸断电不可少。。验电线，除了看看是否通了电外，主要是看是不是电线是否符合国标质量。再就是电线的截面面积是否符合要求。

   电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否xx断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否xx控制各分支线路。

   13招：卫生间插座规矩多

   卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座洗手盆的上方不应有插座。

   15招：开关接口拉一拉

   检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。

   第四，对发现的问题要详细在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。

   -向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题按约要求维修。

   《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，缺少一项都不能入住的。

   2.新装修注意事项

    新房内放置我们活性炭10个小时就能吸附掉室内游离在空气中86.2%的甲醛分子，89%的苯等有害气体分子，可室内的甲醛等有害气体是不断挥发的，甲醛挥发最长需要3-15年。一般建议新装修房{zh0}通风两月以上，因为两个月内是新装修污染的高度挥发期，{zh0}是先检测，根据室内污染程度，对症施治；

    如果超标不严重，放置活性炭1个月后就可以入住！我们的活性炭放置到封闭空间内一周就有明显的味道下降！如果通风时间短建议加量使用活性炭。

    3.建材注意事项

    装修房子,越来越多的人倾向于自己购买装修材料,特别是木地板、墙地砖、洁具等装修主材,以免被某些设计师吃“差价”。很多人在装房子买建材前对装修材料知之甚少,在短时间内迅速自学成才为建材行家不太现实。最实际有效的做法是听取专家意见、了解品牌、比较价格,在正式下手买材料前做足准备功夫。普通消费者购买建材可以参考专家给出得以下五个步骤。

    1.敲定装修方案

    在开始装修前,大家对房屋结构、布局要有一个大概了解,准备一份关于层高、开间、进深的实测资料。心中有数之后开始广泛地与装饰公司接触,多和设计师进行交流。在此期间,可对装饰材料市场进行一番扫描式的了解。{zh1},确定一家装饰公司签订装修合同,设计师将根据居室布局、个人喜好及经济状况,做出装修设计和装修预算。这份预算和材料清单就是你购买装饰材料的主要依据。

    2.选择建材市场

    当下,装修材料市场鳞次栉比,良莠不齐,据记者统计,成都市目前具备一定规模的装饰建材市场有10多家。对消费者来说,选择可靠放心的市场显得尤为重要。成都市建筑装饰协会的专家蒲生龙告诉消费者,买建材要注重产品质量,在实力雄厚、运作规范、信誉好、口碑佳的建材市场购买材料质量更为可靠。大多数规范的建材市场为维护自身形象往往对进场商品品质和品牌监管严格,一旦出现了产品质量问题,市场也会凭借自己的优势地位,联动建材商家积极解决问题,及时补救损失。

    3.挑选合适品牌

    同质化现象比较严重是目前建材产品难以回避的一个问题。面对琳琅满目的产品和品牌,逐个比较既不现实也没有必要。在购买材料前,消费者{zh0}能听取一些专业人士或有装修经验的朋友的介绍,根据个人喜好、品位、装修风格以及经济承受能力,选择实力强、口碑好、售后服务有保障的品牌产品。一般来说每类商品顶多选定10个左右的备选品牌,做到有针对性、有目的地比较和甄选。

    4.耐心比较价格

    买东西,货比三家是不变的真理。对于装饰材料类商品来说,往往会出现同一商品在不同市场售价差距较大的现象。消费者不必嫌麻烦,{zh0}在事先圈定的几个建材市场中多看多比较价格,做到用最少的钱买最合适的商品。根据经验,绝大多数建材在标价基础上都留有还价的余地,大家不妨在比较价格的基础上再“砍砍”价。

    5.听取导购建议

    在真刀实枪购买材料的时候,{zh0}带上懂行或者富有经验的朋友,不要盲目下手。地砖、墙纸等各类建材的选择应相得益彰,建议带上已经挑选好的建材样本去购买与之相配的其他建材, 在整体上保持家装设计风格的统一性。此外,正规的建材市场均配备了导购人员,为你提供专业选材建议,帮你买到称心如意、价格实在的建材。

    4.入住新房后注意事项

    家庭搬入新居后，应首先对装修时使用的材料及其维护有一定的了解，要熟悉电、水、通讯、电视等各类插座的位置、用途，进一步进行家庭装饰时应对注意的事项都有一定的了解，这样才能保证日后对装修好的房屋正确使用，防止因使用不当造成损失。

    5.装修完后注意事项

    家庭装修后，在搬家时一定要做好成品保护，不要磕碰装饰饰面。墙面、地面装修后都有一层装饰面，破损后修补的效果比原装修时要差,轻易损坏很可惜。所以，在搬家时应轻搬轻放，大件家具一定要事先计划好再搬,{zh0}能拆成零部件，搬进后再组装。

　　在家庭室内工艺品陈列、字画悬挂、玩具摆设、花卉放置等都应与室内装修风格相统一，否则会给人以不伦不类的感觉，经常换洗的床上用品、窗帘、沙发套等，也应注意各用品之间的协调及与室内环境的搭配。

    十、缴税

    1.交易过程中需交费用

    1、印花税：房价款的万分之五

　　申办产权证过程中需交费用

　　1、登记费：每建筑平方米0.3元;

　　2、房屋所有权证工本费：4元/本

　　3、印花税：5元/件

　　4、契税：普通住宅缴纳房价款的1.5%；(注：别墅、度假村以及第建筑平方米价格超过上年度商品住房平均价格一倍以上的为xx住宅，不享受此税率，仍按3%缴纳)

　　5、住宅公用部分共有设备维修基金：购房款的2%

    2.入住过程中需交费用

    1、物业管理费及供暖费：供暖费18-30元/平米/供暖季(注：入住时已到采暖季节需缴纳供暖费，不到采暖季节，则无须缴纳)。

    3.办理按揭须缴纳的费用

    1、律师费：xx额的0.3%。

    2、保险费：财险保险费=总房款*年费率*年限系数。保费一次xx。

　　建行采用太平洋保险公司，年费率一般为0.056%；

　　工行采用华泰保险公司，年费率为0.056%：

　　建行总行，中信采用人民保险公司，年费率为0.045%。

    4.办理公积金需缴纳费用

    1、评估费：评估价格100万以下部分收取评估结果的0.5%，以上部分0.25%。

　　2、保险费：财险：保险费=xx额*年费率*年限系数

　　综合险：保险费=xx人年限对应系数*xx额

    5.申办产权证过程中需交费用

    登记费、房屋所有权证工本费、印花税、契税、住宅公用部分共有设备维修基金等。