地暖工程漏水问题处理措施和解决方法

最近了解到一件地暖漏水的烦心事，业主与开发商在漏水如何修复上达不成一致，{zh1}可能通过法律解决，意见不一致的根本原因就是地暖管能否通过接头进行修复。

1.1漏水事件- 维修函
事情发生在石家庄市2008年交房的一住宅小区内，11月8日业主发现卫生间墙砖阴水，之后将阴水情况向开发商的工程部进行了反映。12月5日业主收到开发商发来的维修函，主要内容为经过现场工程师和地暖公司查验后，认为是卫生间地暖管漏水。已于11月17日将漏水地暖管修复，但由于业主不同意开发商提出的卫生间防水和地暖恢复的维修方案，致使工程延误至今。

经与地暖公司联系确认，拟定于12月6日由专业人员对卫生间防水和地砖恢复问题进行维修，初步计划维修完成时间为12月8日，并要求业主对维修日期进行确认。

1.2 维修函的回复
12月6日业主针对维修函向开发商进行了书面回复，主要内容包括以下几条：
（1)卫生间地暖漏水是施工原因，而非装修原因，开发商未用书面形式进行确认。
（2)业主不同意地暖公司已经给维修了地暖就完成了他们的维修任务，他认为地暖公司所用的接头，是为了用于测试是否还有其他地方漏水和为了在取暖期用暖气尽快烘干卫生间而采取的临时措施。根据国家规范，在填充层内的加热管是不许有接头的。
（3)维修函中说进行卫生间的防水和地砖铺设施工，只提到了土建施工，没有提到土建与地暖之间配合施工的问题。根据国家规范，在进行地暖填充层施工时，土建施工要与地暖公司之间协作配合。
（4)维修函中说从12月6日至12月8日为维修期，根据国家规范，填充层施工最少要21天的养护期，施工方在短短的三天内无法完成包括填充层在内的施工。
（5)业主认为开发商在地暖管能否用接头的问题上还没有解决清楚时，就单方面提出进行后面的施工，这种行为是不负责任的行为。

1.3 业主索赔要求
12月15日业主向开发商提出了索赔要求，业主认为自己与开发商签订的商品房买卖合同的第十五条规定
“出卖人承诺水、电、暖设施入住时达到使用条件”的规定，而实际情况是地暖管上有几个破口，开发商目前所提供的商品房因地暖没有达到使用条件，应按合同第九条的“出卖人逾期交房的违约责任”的规定来处理，并提出以下要求：

（1)逾期交房的违约金：312000元×0.01%×（7月1日至商品房地暖施工完毕经有资质的单位验收合格日之间的实际天数）；
（2)从11月15日至地暖验收合格日之间的取暖费：1300元/120天×N天（N<=120天）；
（3)从11月15日至地暖验收合格日之间的一家三口的洗澡费用(按一周两次，每次30元)：30元×2×N周；
（4）由于施工造成不能在家居住而需在外租住房屋或宾馆的费用；
（5）由于非法定假日施工而造成业主的误工费；
（6）业主不接受有接头的地暖管，是因为根据《地面辐射供暖技术规程》(JGJ142-2004)第5.3.4条规定：“埋设于填充层内的加热管不应有接头。”；5.3.5条规定：“施工验收后，发现加热管损坏，需要增设接头时，……无论采用何种接头，均应在竣工图上清晰表示，并记录归档。”以上两款明确规定“施工验收后发现”而不是“交给业主供暖后发现”；并且在没有赔偿的情况无法接受有接头的地暖管，因为以后还有可能漏水；如果严格按照规范施工，不会出现在业主入住后才发现漏水。