央行9月30日发布的房贷新政,其效应已开始显现。

一线城市表现最为突出。中原地产数据显示,10月前26日,40个重点城市新建住宅成交面积较9月同期增长9%,其中一线城市表现最为突出,增幅达到23%。

二手房同样有回暖迹象。中原地产监测的21个大中城市二手住宅成交量逐周回升,上周较9月周平均增加约两成。其中一线城市表现更佳,上周成交量较9月周平均增加约三成。

但房地产行业的智囊们对前景并不乐观,包括有着先天性唱涨习惯的任志强(微博)。

回暖或难持续

中原地产机构注意到,虽然二手住宅市场成交量有回暖迹象,但相比去年10月份的成交量仍有很大幅度的缩减。10月前26天21个城市成交量较去年同期缩减约4成。六城市中原地产报价指数继续跌多涨少,仅有天津和成都指数环比上涨,其余城市指数均有不同程度下滑。“房贷新政”使得中原报价连续两周上涨之后,又迎来连续两周的下滑。这说明市场对房价转跌为升的信心不足。

经济学家李稻葵(微博)的判断是,与2008年那轮调整只持续几个月的时间不同,这一轮房地产调整恐怕需要两年甚至于更长的时间。李稻葵对于楼市趋势悲观的两大理由是:第一,城市人口对住房需求已经基本得到满足。人均住房面积34平米,89%的家庭都有自己的住房,超过10%的家庭有两套房甚至更多;第二,老百姓对于投资的兴趣点已经从房产转移到金融投资。

尽管任志强通过中国城镇化率所带来的巨大需求,推导出房地产市场仍有较大的市场增长空间,但他并不认为,此轮政策上的放松能够为房地产市场带来真正的利好。如果新的政策(指央行信贷放松)落实得不好,房地产市场未来可能是一个底部延长线,但再向下的可能性也不太大;如果落实得好,就会出现 U型发展态势,即,逐渐开始回升。而且,这种可能存在的回升状态也将是非常缓慢,不是迅速的U形拉升。

基本面背后的库存危机

真正影响房地产市场发展的,是经济学家关注点之外的供求关系。任志强认为,房地产之所以还需要至少9-10个月回暖,是因为目前还有5.7亿平方米的库存需要消化。

同策机构从当前市场库存压力监测得出的结论是,截至今年10月,一线城市存销比虽略有降低,但仍面临去库存压力;限购松绑或取消后,二线城市存销比继续分化,监测城市中仅合肥、南京、南昌、苏州等少数城市处于合理区间或有房价上涨压力,其他二线城市库存仍然偏大。大多数三四线城市去库存压力较大,房价面临下跌可能。当前限购松绑等政策,并未改变去库存的市场基本面。

值得注意的是,任志强所推导出的9-10个月以后回暖,还存在一个重要前提。“如果新开工不增长或者严重的负增长,持续到明年9月份的时候,才可能出现较好的回升条件。如果大家看到形势好了,钱也有了,融资条件也有了,迅速扩大投资和扩大生产,那就不一定出现明年9月份以后持续回升的一个局面。因为供求关系始终在决定着市场。”

在SOHO中国董事长潘石屹看来,任志强所担忧的这种前提很有可能发生。潘石屹认为,过去10年,房地产长期处于黄金时代,而这使得房企们存在惯性地盲目扩张,而这可能加剧行业的悲观局面。

同策咨询研究部数据显示,TOP20房企2009-2013年5年期间,销售金额年复合增长率达到29.9%(同期全国平均销售金额增长率15.2%),销售面积年复合增长率达到22.7%(同期全国平均销售面积复合增长率7.65%),TOP20房企的平均增速明显高于行业增速,这一方面反映出TOP20房企市场扩张能力优于其他房企,但另一方面,品牌房企出于对业绩和增长率的贪婪追求,在资金、人员、土地各方面不断加大投入,即使在市场条件不佳的情况下依然试图达到15%甚至20%以上的年增长率,导致房地产行业产能过剩,供应过多,库存高企。

在库存未明显改善的背景下,房企扩张的盲动性有可能导致房地产行业继续面临产能过剩,这就决定年底及2015年去库存仍然是市场主旋律。

一线城市是避风港吗?

不少房地产行业人士认为,库存危机可能只存在于二三线城市,而非一线城市。去年以来,主要房企为规避风险而重回一线城市。但一线城市是否真的是“安全港”?

中原地产对北京、上海、广州及杭州四个城市2009年至今的累计土地出让和新房销售量进行对比分析后发现,其中的三个一线城市,虽然整体上土地供略小于求,但分区来看,个别区域仍存在宅地供应过量,消化周期过高的潜在风险。如北京的平谷区和上海的崇明;而杭州虽然整体宅地存量过大,但上城区、下城区和西湖区的宅地供应却是不足的。

中原机构得出的结论是,从风险角度看,上海的崇明存在供应过量的情况,且短期内难改变;北京五区供应过量,但平谷区可能成为未来北京新建住宅集中供应区;广州除萝岗区外,核心区荔湾区和黄埔区亦存在供应过量的情况。