成都房产律师解答房产建筑纠纷常见问题

、我买房后，在接收房子的时候，发现有质量问题，墙体开裂，请问我可以退房并解除合同吗?

四川文典律师事务所答：针对你说的房产纠纷案件，你在接收房子的时侯，发现有质量问题，墙体开裂，针对你说的这类房产建筑纠纷常见问题你需要zhao质检部门进行质量鉴定，如果鉴定机构鉴定后房屋主体结构的确不合格，则你有权退房，有权解除合同，而且你有权要求开发商对你进行损失赔偿。如果经鉴定，你说的房产纠纷常见问题仅是墙体开裂，但房屋主体结构质量是合格，那就不能进行退房，不能要求开发商对你进行损失赔偿。

二、我家新买了一套商品房，后来对区位和小区环境觉得不满意，请问我可以要求退房并解除合同吗?

四川文典律师事务所答：针对你说的房产纠纷案件，你新买的商品房如果想退房的话，通常只包含了按约定条件退房和按法定条件退房这两种方式。也就是说，如果你们与开发商在签订商品房买卖合同时就已约定了当满足什么条件时，你就可以退房的话，那么当这个条件达到后，你就可以退房。另外，如果出现法律规定的一些情况，你也有权以单方解除合同的方式进行退还，而且不用承担违约责任。这些法定的条件就包括了逾期交房、设计变更、面积误差超过法律规定、销售证件不齐全，房屋主体结构质量不合格、无法办理产权证、隐瞒房屋di押事实等情况。

三、因为现在房源紧张，售楼小jie说她们公司销售的楼盘商品房预售许可证还没有领到，但如果想买房的话现在就必须和开发商签订售房合同，否则，等开发商领到预售许可证时，房子肯定就已经卖完了。请问在这种情况下，售房合同是否有效呢?

四川文典律师事务所答：针对你说的房产纠纷案件，按照我国法律的规定，如果开发商未取得商品房预售许可证是不能进行房屋销售的，否则，就是违法的，你所买的这套房屋，因为还没有领到商品房预售许可证，所以开发商是不能进行房屋销售的，如果开发商在这个时候把房子卖给你，与你签订售房合同，那么这个合同就是无效的，这个合同对你们双方都没有法律效力。

四、我家的住宅房屋被旁边的高层建筑遮挡了，导致不能正常的采光。我想请问我们的采光权受到影响，我们应该向谁要求赔偿?

四川文典律师事务所答：你家的住宅房屋被旁边的高层建筑遮挡了，导致不能正常的采光，如果想要索赔的话，你们得先看是什么原因造成的才能确定责任人，这通常有两种情况。{dy}种情况，如果是开发商违fan国家工程建设标准，妨碍作为相邻建筑物的你家住宅的采光权，则你可以根据物权法要求违fan国家工程建设标准的开发商承担侵权责任。第二种情况，如果因为非开发商的原因造成你家的采光权受到了侵犯，也就是说开发商没有违fan国家工程建设标准的，那么你们只能向实际侵权人主张赔偿。

五、我租了套办公室，在租赁的当月我进行了装修，现在2年租期满了，请问我当时装修怎么处理呢?

四川文典律师事务所答：针对你说的房产纠纷案件，这要你们双方所签订的租赁合同对装饰装修物的处置有没有约定，如果双方对装修物的处置有约定的，则按约定处置，如果双方对装修物的处置没有约定的，则须分两种情况处理，{dy}种情况是，如果你的装修是经过出租人同意的，你的装修物，如出租人同意li用的，可折价归出租人所有;如出租人不同意li用的，可由你拆除。如因拆除造成房屋毁损的，你应当恢复原状。

六、我租了一套房子，但是当时没有和房东签合同，只是和二房东签订的租赁合同，也不知道这个二房东是不是有转租权，请问我签订的这个租房合同有效吗?

四川文典律师事务所答：针对你说的房产纠纷案件，这要看二房东与房东之间所签订的{dy}个租赁合同中，有没有关于转租问题的约定，如在合同中房东允许二房东转租的，则你与二房东所签订的第二个租房合同是有效的，如在{dy}个租赁合同中房东禁止二房东转租的，则你与二房东所签订的第二个租房合同是无效的。但也有一种例外的情况，那就是如果在{dy}个租赁合同中房东禁止二房东转租的，房东知道或者应当知道二房东转租的，但在六个月内却未提出异议的，这是你与二房东所签订的第二个租房合同同样是有效的。

七、我承包了一个建筑工程项目，现在发包方一直不给我们结工程款，他们的理由是说工程还没有验收，双说我们没有移交工程竣工资料，请问发包方不给我们工程款的这些理由有道理吗?

四川文典律师事务所答：针对你说的建筑工程纠纷案件，如果仅仅是以你们没有移交工程竣工资料为由拒绝支付拖欠你们的工程款，那是没有道理的，但你们双方在合同中另有约定的除外;如果发包方在收到你们提交的工程竣工验收资料后，在合理期限或合同约定的期限内，一方面迟迟不组织竣工验收，另一方面又以工程未竣工验收为由拒绝支付工程款的，是发包方违约，如果双方起诉到法院解决该纠纷，法院也会支持你们的诉讼请求的。

八、我短租了一套房子，准备租5个月，但房东说不用签房屋租赁合同，大家口头说好了就行了，我请问房屋租赁合同是不是必须采取书面形式的租赁合同啊?

四川文典律师事务所答：针对你说的建筑工程纠纷案件，我国法律只规定房屋租赁合同的期限在六个月以上，必须采用书面合同的形式。针对六个月以下的租赁合同，可以采用口头合同的形式。如果双方没有采用书面形式的租赁，法律上就视为不定期的租赁关系。但由于口头合同形式的风险较，所以合同当事人应注意事先保留能证明口头合同内容的相关证据证材料。

九、我租了一套商品房居住，但现在房东突然说他已把房子卖给别人了，请问新房东会把我从房子里赶出来不让我再住这个房子吗?

四川文典律师事务所答：针对你说的房产纠纷案件，为了保护承租人的合同li益，我国法律规定当房东转让你承租的房子所有权的，不影响你原房东签订的租赁合同的效力，也就是常说的买卖不破租赁的租赁原则，所以，当新房东接收到该套房子后，他无权把你从房子里赶出来不让你再住这个房子了，他必须要继续履行完你与原房东所签订的租赁合同，不能终止原租赁合同。

十、我是一个建筑包工头，没有设正规的公司，所做的工程都是自己垫资，所以挂靠了一家建筑公司，用挂靠的这家建筑公司的名义与开发商签订了工程施工合同，现在开发商欠我的工程款迟迟不付给我，但我挂靠的建筑公司却不替我去向开发商cui款，说这事与他们无关，请问我应该怎么去cui收欠款呢?

四川文典律师事务所答：针对你说的建筑工程纠纷案件，因为你作为自然人招聘班组人员和你一起从事建筑工作，所以你属于不具有资质的实际施工人，如果你挂靠有资质的建筑公司，并以该建筑公司名义与开发商签订施工合同，当建筑公司不积极向开发商索要到期的工程款时，你可以用自己名义起诉要求开发商支付工程款。、我买房后，在接收房子的时候，发现有质量问题，墙体开裂，请问我可以退房并解除合同吗?

四川文典律师事务所答：针对你说的房产纠纷案件，你在接收房子的时侯，发现有质量问题，墙体开裂，针对你说的这类房产建筑纠纷常见问题你需要zhao质检部门进行质量鉴定，如果鉴定机构鉴定后房屋主体结构的确不合格，则你有权退房，有权解除合同，而且你有权要求开发商对你进行损失赔偿。如果经鉴定，你说的房产纠纷常见问题仅是墙体开裂，但房屋主体结构质量是合格，那就不能进行退房，不能要求开发商对你进行损失赔偿。

二、我家新买了一套商品房，后来对区位和小区环境觉得不满意，请问我可以要求退房并解除合同吗?

四川文典律师事务所答：针对你说的房产纠纷案件，你新买的商品房如果想退房的话，通常只包含了按约定条件退房和按法定条件退房这两种方式。也就是说，如果你们与开发商在签订商品房买卖合同时就已约定了当满足什么条件时，你就可以退房的话，那么当这个条件达到后，你就可以退房。另外，如果出现法律规定的一些情况，你也有权以单方解除合同的方式进行退还，而且不用承担违约责任。这些法定的条件就包括了逾期交房、设计变更、面积误差超过法律规定、销售证件不齐全，房屋主体结构质量不合格、无法办理产权证、隐瞒房屋di押事实等情况。

三、因为现在房源紧张，售楼小jie说她们公司销售的楼盘商品房预售许可证还没有领到，但如果想买房的话现在就必须和开发商签订售房合同，否则，等开发商领到预售许可证时，房子肯定就已经卖完了。请问在这种情况下，售房合同是否有效呢?

四川文典律师事务所答：针对你说的房产纠纷案件，按照我国法律的规定，如果开发商未取得商品房预售许可证是不能进行房屋销售的，否则，就是违法的，你所买的这套房屋，因为还没有领到商品房预售许可证，所以开发商是不能进行房屋销售的，如果开发商在这个时候把房子卖给你，与你签订售房合同，那么这个合同就是无效的，这个合同对你们双方都没有法律效力。

四、我家的住宅房屋被旁边的高层建筑遮挡了，导致不能正常的采光。我想请问我们的采光权受到影响，我们应该向谁要求赔偿?

四川文典律师事务所答：你家的住宅房屋被旁边的高层建筑遮挡了，导致不能正常的采光，如果想要索赔的话，你们得先看是什么原因造成的才能确定责任人，这通常有两种情况。{dy}种情况，如果是开发商违fan国家工程建设标准，妨碍作为相邻建筑物的你家住宅的采光权，则你可以根据物权法要求违fan国家工程建设标准的开发商承担侵权责任。第二种情况，如果因为非开发商的原因造成你家的采光权受到了侵犯，也就是说开发商没有违fan国家工程建设标准的，那么你们只能向实际侵权人主张赔偿。

五、我租了套办公室，在租赁的当月我进行了装修，现在2年租期满了，请问我当时装修怎么处理呢?

四川文典律师事务所答：针对你说的房产纠纷案件，这要你们双方所签订的租赁合同对装饰装修物的处置有没有约定，如果双方对装修物的处置有约定的，则按约定处置，如果双方对装修物的处置没有约定的，则须分两种情况处理，{dy}种情况是，如果你的装修是经过出租人同意的，你的装修物，如出租人同意liyong的，可折价归出租人所有;如出租人不同意li用的，可由你拆除。如因拆除造成房屋毁损的，你应当恢复原状。

六、我租了一套房子，但是当时没有和房东签合同，只是和二房东签订的租赁合同，也不知道这个二房东是不是有转租权，请问我签订的这个租房合同有效吗?

四川文典律师事务所答：针对你说的房产纠纷案件，这要看二房东与房东之间所签订的{dy}个租赁合同中，有没有关于转租问题的约定，如在合同中房东允许二房东转租的，则你与二房东所签订的第二个租房合同是有效的，如在{dy}个租赁合同中房东禁止二房东转租的，则你与二房东所签订的第二个租房合同是无效的。但也有一种例外的情况，那就是如果在{dy}个租赁合同中房东禁止二房东转租的，房东知道或者应当知道二房东转租的，但在六个月内却未提出异议的，这是你与二房东所签订的第二个租房合同同样是有效的。

七、我承包了一个建筑工程项目，现在发包方一直不给我们结工程款，他们的理由是说工程还没有验收，双说我们没有移交工程竣工资料，请问发包方不给我们工程款的这些理由有道理吗?

四川文典律师事务所答：针对你说的建筑工程纠纷案件，如果仅仅是以你们没有移交工程竣工资料为由拒绝支付拖欠你们的工程款，那是没有道理的，但你们双方在合同中另有约定的除外;如果发包方在收到你们提交的工程竣工验收资料后，在合理期限或合同约定的期限内，一方面迟迟不组织竣工验收，另一方面又以工程未竣工验收为由拒绝支付工程款的，是发包方违约，如果双方起诉到法院解决该纠纷，法院也会支持你们的诉讼请求的。

八、我短租了一套房子，准备租5个月，但房东说不用签房屋租赁合同，大家口头说好了就行了，我请问房屋租赁合同是不是必须采取书面形式的租赁合同啊?

四川文典律师事务所答：针对你说的建筑工程纠纷案件，我国法律只规定房屋租赁合同的期限在六个月以上，必须采用书面合同的形式。针对六个月以下的租赁合同，可以采用口头合同的形式。如果双方没有采用书面形式的租赁，法律上就视为不定期的租赁关系。但由于口头合同形式的风险较，所以合同当事人应注意事先保留能证明口头合同内容的相关证据证材料。

九、我租了一套商品房居住，但现在房东突然说他已把房子卖给别人了，请问新房东会把我从房子里赶出来不让我再住这个房子吗?

四川文典律师事务所答：针对你说的房产纠纷案件，为了保护承租人的合同li益，我国法律规定当房东转让你承租的房子所有权的，不影响你原房东签订的租赁合同的效力，也就是常说的买卖不破租赁的租赁原则，所以，当新房东接收到该套房子后，他无权把你从房子里赶出来不让你再住这个房子了，他必须要继续履行完你与原房东所签订的租赁合同，不能终止原租赁合同。

十、我是一个建筑包工头，没有设正规的公司，所做的工程都是自己垫资，所以挂靠了一家建筑公司，用挂靠的这家建筑公司的名义与开发商签订了工程施工合同，现在开发商欠我的工程款迟迟不付给我，但我挂靠的建筑公司却不替我去向开发商cui款，说这事与他们无关，请问我应该怎么去cui收欠款呢?

四川文典律师事务所答：针对你说的建筑工程纠纷案件，因为你作为自然人招聘班组人员和你一起从事建筑工作，所以你属于不具有资质的实际施工人，如果你挂靠有资质的建筑公司，并以该建筑公司名义与开发商签订施工合同，当建筑公司不积极向开发商索要到期的工程款时，你可以用自己名义起诉要求开发商支付工程款。

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