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    天津惠强财务咨询有限公司

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       天津惠强财务咨询有限公司成立于2014-08-04,注册资金10、万元人民币,是一家专业从事公司注册与代理记账、的企业,拥有办公空间,硬件配套设施齐全,具有现代化的工环境及条件。
       惠强财务主要生产北京基金管理公司注册、北京公司验资增资等系列产品。我们的产品不仅仅通过了FCC、CE、ROSH、3C等各种国际国内质量体系认证,同时以优异的xxx得到了很多国外客户的认同,目前拥有众多国外客户,销售网络遍布世界各地。1.应收租金的证券化和应收租金的保理的区别。证券化也是很典型的将未来现金流收益权转移的一种方式,保理也是。设计成两种产品,从法律上说(权利义务和权利的本质有何区别,对价的是什么),从事务上说(比如现金流的测算,现金流的安排,特别是几种常见的用来做证券化出表的三个原则来看)。粗略地说,保理的发展,最早是从从非融资性保理来的。在国际上的话,更多把保理理解为代位权,而不是债权的买(合同项下权利转让)。  这种方式也解释了为什么保理的应收账转让,往往和合同履行的瑕疵很有关系(看看沃尔玛的供应商们,基本{zh1}尾都会有dirty dispute,{zh1}告诉你货物的称重不够,质量不过关云云,将应收账直接扣减了),以及具体产品设计当中,所谓的专户汇,4账目管理等等的设置有关。应收账的权利,并非纯粹的、独立的金融债权债务关系,应收账是和原有事物或者权利交易的一个对价,和原来的交易关系是不能分离的。这个话题引申下去,会变成,什么样的应收账才能当成合格的融资质押物或者为保理操的标的呢?  2.应收租金这个东西,对于商业地产来说(经营性物业)本身就涉及到资产价格。大部分商业地产的市场价格,都和其租金有关。商业地产的真实抵押率(就是用市值算)等等,往往和应收租金也是离不开的。也就是说,应收租金波动的风险其实基本上也就是物业价值波动的风险。换句话说,如果我是银行客户经理或者风控,针对经营性物业做融资,我更愿意做抵押融资,不断去更新或考察抵押率是否符合,来要求补充保证金或者追加抵押物。理由很简单,产品传统粗暴,法律权利十分完善(至少抵押商业地产他项权利可以做的很清晰),可以满足客户的融资需求,从风险角度,融资人的违约成本要高很多。你不还我钱,我把你铺封了;要是应收租金的话,我是应该向谁在什么时候,在哪里(哪个法院)要在什么条件追索呢?  3.私以为还有一点,应收租金和特许经营权不同,有收租的权利,但并没有真正可靠的收到租的权利。  4.对这个话题有兴趣的,还可以参考商业地产Reits的一些设计。
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