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1.应收租金的证券化和应收租金的保理的区别。证券化也是很典型的将未来现金流收益权转移的一种方式，保理也是。设计成两种产品，从法律上说(权利义务和权利的本质有何区别，对价的是什么)，从事务上说(比如现金流的测算，现金流的安排，特别是几种常见的用来做证券化出表的三个原则来看)。粗略地说，保理的发展，最早是从从非融资性保理来的。在国际上的话，更多把保理理解为代位权，而不是债权的买(合同项下权利转让)。 这种方式也解释了为什么保理的应收账转让，往往和合同履行的瑕疵很有关系(看看沃尔玛的供应商们，基本{zh1}尾都会有dirty dispute，{zh1}告诉你货物的称重不够，质量不过关云云，将应收账直接扣减了)，以及具体产品设计当中，所谓的专户汇，4账目管理等等的设置有关。应收账的权利，并非纯粹的、独立的金融债权债务关系，应收账是和原有事物或者权利交易的一个对价，和原来的交易关系是不能分离的。这个话题引申下去，会变成，什么样的应收账才能当成合格的融资质押物或者为保理操的标的呢？ 2.应收租金这个东西，对于商业地产来说(经营性物业)本身就涉及到资产价格。大部分商业地产的市场价格，都和其租金有关。商业地产的真实抵押率(就是用市值算)等等，往往和应收租金也是离不开的。也就是说，应收租金波动的风险其实基本上也就是物业价值波动的风险。换句话说，如果我是银行客户经理或者风控，针对经营性物业做融资，我更愿意做抵押融资，不断去更新或考察抵押率是否符合，来要求补充保证金或者追加抵押物。理由很简单，产品传统粗暴，法律权利十分完善（至少抵押商业地产他项权利可以做的很清晰），可以满足客户的融资需求，从风险角度，融资人的违约成本要高很多。你不还我钱，我把你铺封了；要是应收租金的话，我是应该向谁在什么时候，在哪里(哪个法院)要在什么条件追索呢？ 3.私以为还有一点，应收租金和特许经营权不同，有收租的权利，但并没有真正可靠的收到租的权利。 4.对这个话题有兴趣的，还可以参考商业地产Reits的一些设计。目前惠强财务已与数百家客户建立并保持了良好的合关系，北京金融公司注册、天津寄公司转让等优质的产品和深受客户的认可。
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